מאמרים

בעלי הנחלות נדרשים לפעול בהקדם להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות וכן בתחום משבצת האגודה, בטרם ביצוע תהליך כלשהו מול רמ"י ובייחוד בעת יישום החלטה 1523. החלטות רמ"י מאפשרות הסדרה של חריגות ושימושים אך יחד עם זאת, תהליך היישום של ההחלטה מטיל על בעלי הנחלות תשלומים של דמי שימוש ודמי היוון, אותם יש לבחון בטרם הגשת הבקשה לרמ"י.

חשוב להבין, כי הכנסות משימושים חורגים הן "הכנסות לצורך הוצאות"! ובימים אלה מתקיימים הליכי אכיפה משמעותיים וריבוי התביעות נותן את אותותיו בשטח. כדאי להקדים את הליכי האכיפה ולבצע בחינה של המצב התכנוני והסדרה באמצעות הוצאת היתרים או השבת המבנה למצב ההיסטורי בהתאם להיתר או הריסה. כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לעובדות, לצרכים ולהיתכנות ההסדרה ובהתאם לכך ייבחר המסלול המתאים.

החלטות רמ"י קובעות שבנחלה לא ניתן להשכיר לצד ג' מבנים או יחידות או בתי מגורים גם אם הם בנויים בהיתר. השכרה של מבנים היא עבירה על הוראות הסכם המשבצת ו/או הסכם החכירה, דבר שמשית על בעלי הנחלות תביעות לפינוי והריסה ותשלום דמי שימוש עבור שבע שנים אחורה (החלטה לגבייה בגין 7 שנים בתוקף עד 31.12.19) וכן כתבי אישום מצד הועדות המקומיות לתכנון ובניה.

נכון יותר להתמודד עם טענות מצד הרשות בגין שימושים חורגים וחריגות בניה, כאשר השימוש הוסדר או הוסר או הושב המצב לקדמותו בהתאם להיתרים. כל בעל נחלה נדרש להכיר היטב את המצב התכנוני בנחלה, לקבל את היתרי הבניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה ולבצע השוואה בין מצב ההיתרים לבין מצב המבנים הבנויים בפועל ולהתחיל ולבנות תכנית הסדרה בהתאם.

חקלאות היא ערך, וחובתנו שתמשיך להיות כאן, במדינת ישראל, חקלאות מתקדמת ומחקר חקלאי מהמובילים בעולם!

בשנה האחרונה הורדנו את המיסוי על העובדים הזרים, הורדנו את מחיר המים השפירים לחקלאות, הסרנו בשלב זה את האיום לגבי הקיצוץ במים לשנת 2018, ואנו ממשיכים לפעול עם רשות המים והאוצר במטרה להעניק תנאים הולמים לאספקת מים לחקלאות ולהשגת הסדר לתמיכה בחקלאים מבחינת המשך הוזלת מחירי המים ואספקתם באופן אשר יבטיח את המשך פיתוח החקלאות בארץ.

במקביל, אנו פועלים לחקיקת חוק עידוד השקעות הון בחקלאות )סיוע ליצואנים, כך שיצואן בתחום החקלאות יקבל הטבות מס כפי שמקבל כל יצואן אחר( ולתוספת עובדים זרים, שיסייעו בחקלאות על-מנת שלא תהיה מגבלה בייצור תוצרת בשל מחסור בעובדים. כמו כן, בימים אלה אנו על סף חתימת הסכם לייעול והסדרת ענף ההטלה וענף החלב, בהיקפים כספיים של מאות מיליוני ש"ח.

מההקדמה של שר החקלאות ופיתוח הכפר, חה"כ אורי יהודה אריאל הכהן

בשנים האחרונות הוחלט במושבים ובקיבוצים רבים להקצות מגרשים בהרחבה  וזאת מתוך מגמה שתביא לעיבוי והצערת האוכלוסייה בהם. לרוב, מגרשים אלו הוקצו לאדם מטעמם הנקרא "מומלץ"  וניתנו בפטור ממכרז וחלו עליהם מגבלות שונות, שהמגבלה העיקרית הינה חסימת האפשרות למכירת המגרש במשך חמש שנים מיום סיום הבניה וזאת למעט מקרים חריגים כגון גירושין, מוות, מימוש משכנתא וכיוצא באלו. 

ביום 05.02.17 קיבל מנהל מקרקעי ישראל את החלטה 1503  אשר הביאה לביטול המגבלה המוחלטת להעברת זכויות לפני תום תקופת 5 השנים ממועד סיום הבניה. בהחלטה  נקבע, כי ככלל המנהל לא יגבה תמורה נוספת בעד העברת זכויות במגרש שניתן בפטור ממכרז, וזאת אם חלפו חמש שנים ממועד סיום הבניה. יחד עם זאת ניתן יהיה להעביר זכויות במגרש שניתן בפטור אף בטרם חלוף חמש השנים ממועד סיום הבניה וזאת בהתאם לתנאים שיפורטו כדלקמן:

"עידן הנחלה המהוונת" בתהליך יישום החלטה 1523, בנייה של בית שלישי בנחלה והאפשרות לפצל שני מגרשים מהנחלה, ישפיעו רבות על חבויות המס שיחולו על בעלי הנחלות בכל פעולה שיבקשו לבצע בנחלה הן בחיים והן במסגרת חלוקת עיזבון בצוואה.

ברשימה זו נבקש להתמקד בשינויים שחלו בחוק מיסוי מקרקעין ונכנסו לתוקף החל מיום 1.1.18, שמשמעותם הקלה ניכרת בגובה מס השבח הצפוי הן במכירת נחלות והן בחלוקת עיזבון בין יורשים נחלות.

במכירת נחלה חלה על המוכר חבות מס משוקללת שמגיעה לכדי 50% משווי התמורה. 

"בעידן הנחלה המהוונת" משלם המוכר "דמי רכישה" הכוללים את דמי ההסכמה בגין החלקות החקלאיות וכן היטל השבחה גם אן מדובר על זכויות "בר רשות" (לאחר פ"ד בלוך), מה שהגדיל באופן משמעותי את חבויות המס שחלות על מוכרים ולא בכדי אמרנו לא פעם שנחלות לא מוכרים!

נעיר כי באזורי עדיפות לאומית "קו עימות" א' ו- ב' דמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה לאור הנחות אזורי עדיפות שכלולות בהחלטה 1523 (תקרת ההנחה היא עד 900,000 ₪ ובשלב זה אף ניתנת הנחה עד לסך של 1,350,000 ₪, כאשר תחשיב גובה התקרה הינו בהתאם לסך של 450,000 ₪ עבור כל יח"ד). במקרה שבו נמכרת נחלה באזור עדיפות לאומית, דמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה וההבדל הוא משמעותי מאוד, כאשר מדובר בקו עימות. במקרים אלה חבות המס המשוקללת נמוכה מ- 50% באופן משמעותי!

מס נוסף שחל במסגרת עסקת המכר שמוטל על מוכרים ו"מגולגל" על הקונה הוא מע"מ בגין שווי החלקות החקלאיות של הנחלה. לאחרונה פורסם באתר רשות המסים כי רשויות מע"מ ערכו ביקורת בענף המקרקעין במטרה לאתר מקרים בהם נמכרו נכסי נדל"ן מבלי שדווח ושולם המע"מ בגינם.

כך נכתב באתר רשות המסים :"בבדיקה שנערכה אצל אישה המתגוררת במושב באזור אשדוד, התגלה כי למרות שהיא חלק מאיחוד עוסקים, היא לא דיווחה למע"מ כאשר מכרה משק חקלאי. האישה ניסתה להסוות את המכירה כמכירת דירת מגורים. על פי הערכות, מדובר בהעלמת עסקה בגובה של כ- 4.2 מיליון ₪".

הסוגיות שעולות מפרסום זה הם: מהו איחוד עוסקים? מה הקשר בינו לבין החבות במע"מ במכירת נחלה (או משק עזר)?

לקראת ישיבת הממשלה ב 11.2.2018 פורסמה הצעת החלטה בעניין "הגדרת יישובים ואזורים כבעלי עדיפות לאומית".

בשל הסתייגויות שהעלו שרי ממשלה נדחה הדיון לישיבת הממשלה הבאה.

על פי הצעת ההחלטה ההטבות שנקבעו במסגרת החלטה 1527 "קביעת אזורי עדיפות לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון" יעודכנו בהתאם להחלטה זו, ובהתאם לכך תעודכן גם החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1505 "מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע".

להלן עיקרי ההחלטה

לאחרונה התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 1523 אשר מעדכנת את החלטה 1464. החלטה זו טומנת בחובה הזדמנויות חדשות ואפשרויות חדשות בפני בעלי הנחלות במגזר החקלאי. ההחלטה מאפשרת לבעל נחלה להסדיר את נושא זכויות הבעלות בקרקע בחלקת המגורים (חלקה א' ) של הנחלה, עד 2.5 דונם ולהפוך מבר רשות לחוכר לדורות ובכך יוכל בעל הנחלה לעגן את זכויותיו בקרקע, המשמעות לכך היא, שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בדבר השבת קרקע לרשות בעת שנוי יעודה. כמו כן, בכניסה להסדר תעמוד בפני בעל הנחלה האפשרות לפיצול מגרשים משטח הנחלה ורישומם בטאבו ואף להעביר בהם את הזכויות לכל מי שיחפוץ. נוסף לכל אלו יוכל בעל הנחלה ליהנות מזכויות בניה מוגדלות ואפשרות לפעילות לא חקלאית עד 500 מ"ר בחלקת המגורים.

כידוע חופש ההתאגדות הינה אחת מזכויות היסוד הבסיסיות במשטר דמוקרטי, אשר בצידה עומדת לאדם הזכות של חופש מהתאגדות- היינו הזכות לפרוש מחברות בתאגיד.

לזכות לפרישה מתאגיד, יש חשיבות רבה עת עוסקים אנו באגודה שיתופית, שכן ברבות מהאגודות השיתופיות, הזכות הקניינית במקרקעי החבר, שלובה בחברותו באגודה.

במספר פסקי דין קבע בית המשפט כי זכותו של אדם לפרוש מחברותו באגודה עומדת לו מבלי שיאבד את זכות הקניין ברכושו אשר בישוב ומבלי שיאולץ למכור את רכושו (ראה פרשת עפגין-נ' מתיישבי אמנון ה"פ 22222-07-10).

שאלה הנגזרת באופן ישיר מזכות חבר לפרוש מחברותו באגודה, הינה האם זכותה של האגודה השיתופית להמשיך ולגבות ממי שפרש מחברות בה, תשלומים המהווים מעין מיסי חבר?

ככל שמדובר באגודה שיתופית חקלאית בה שורר משטר נחלות , נמצא את התשובה לשאלה זו בממסגרת החלטה מס' 970 של מועצת מקרקעי ישראל. החלטה זו מכירה בזכות חבר אגודה שיתופית חקלאית לפרוש מחברותו באגודה מבלי שיאבד את זכויותיו באגודה. החלטה זו מחייבת את החבר הפורש מהאגודה לחתום על הסכם לקבלת שירותים וכפועל יוצא לשאת בתשלומים בגין השירותים שהאגודה מספקת לו.

החלטה 1445 של מועצת מקרקעי ישראל מסדירה את ההוראות כיצד לבצע תהליך של איוש נחלות פנויות במושבים בנגב ובגליל וכיצד לבצע המרה של נחלות למגרשי מגורים. במרכז הארץ לא ניתן לאייש נחלות פנויות אלא רק להמיר נחלות פנויות למגרשי מגורים.

משרד החקלאות ופיתוח הכפר מאשר את תקן הנחלות בכל מושב. בישובים באזור נגב וגליל בהם קיימות נחלות מתוכננות שלא איושו ניתן לבצע איוש נחלות או להמיר את הנחלות למגרשי מגורים (שניים או שלושה מגרשים לכל נחלה). במרכז הארץ ניתן לתכנן מגרשים חלף הנחלות הפנויות וההטבה שמקנה ההחלטה היא האפשרות לשווק את המגרשים בפטור ממכרז למומלצי האגודה בדגש על כך שלא יגבו כספים מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות, כאשר המועד לשיווק הוא עד חלוף חמש שנים מיום 1.1.2016.

 

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237