מאמרים

במהלך יישום החלטה 1591 וקודמתה החלטה 1553 נתקלנו במספר נושאים שדרשו הבהרות מול הנהלת רמ"י וכיום לאחר שהתקבלו שומות והבהרות לסוגיות שהועלו, נבקש לשתף את הציבור באחת הסוגיות המרכזיות שעלתה על מנת שהציבור יוכל לעשות שימוש במידע בעת ההתנהלות מול רמ"י.

הסוגיה לדיון: בעל נחלה מבקש לבצע פיצול של שני מגרשים מהנחלה לאחר שהתב"ע החדשה שתחול על המושב תאושר ותאפשר בניה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה.

השאלה: האם יש כדאיות כלכלית לבצע היוון של מלוא הזכויות בחלקת המגורים במסלול "דמי רכישה" בתשלום 33% + משווי חלקת המגורים כולל הפוטנציאל או לשלם דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ ולהשלים את הסך של 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל עבור כל מגרש?

את היתרונות בהיוון הזכויות של בעלי הנחלות במושבים והחברים בקיבוצים, אין צורך לפרט במאמר זה. היום נתמקד במושבים בלבד ועל הצעדים שראשי האגודות צריכים לנקוט על מנת להגיע מוכנים מכל הכיוונים לקבל חוזי חכירה מהוונים מרשות מקרקעי ישראל.

אחרי קרוב לעשור 2009-2017 של עליות רציפות בשוק ההון ,הסתיימה השאננות וחזרה התנודתיות שיתכן שתמשך גם בשנת 2019 .2018 הסתיימה עם ירידות בשווקי המניות ומימושים באפיק החוב הסחיר. זו תזכורות  שלשוק הסחיר גם אם רובו מושקע באג"ח יש את האפיון התנודתי –"רכבת הרים". שוק ההון נהיה מורכב, גם למי שמגדיר את עצמו משקיע סולידי. על מנת לצמצם את התנודתיות, יש המלצה לשלב אפיק השקעות מיוחדות (חוץ בורסאיות) מה שקרוי בהגדרה רחבה מאד, השקעות אלטרנטיביות. מאמר זה, מציג על קצה המזלג את אפיק ההשקעה בחוב פרטי אולם גם את הצורך במומחיות על מנת לבחור את קרנות המתאימות ,במיוחד קרנות בינלאומיות.

בשנים האחרונות החלו מנהלי השקעות, FAMILY OFFICE, לקוחות מוסדיים ולקוחות כשירים לגוון את התיק בהשקעות האלטרנטיביות, כחלק מתיק ההשקעות הכולל. גיוון התיק כמעט מתחייב, עקב עליית מחירי האפיק הסחיר והיכולת המוכחת לייצר תשואה עודפת בתנאים של ריבית אפסית .

תחומי ההשקעה הנפוצים במסגרת קרנות פרטיות (פריווט אקוויטי)  הינן מגוונות: קרנות חוב פרטי, קרנות הון סיכון , קרנות נדל"ן ,קרנות חברות פרטיות (בעלות) קרנות מיזוגים ורכישות, קרנות חוב במצוקה ועוד.

אחד מאפיקי ההשקעה הצומחים ביותר בעולם ההשקעות הנו בתחום החוב הפרטי (אשראי עסקי מגובה בטוחות). הצמיחה של החוב הפרטי למעשה הואצה על רקע המשבר הפיננסי אשר פרץ בעשור הקודם. מגמה זו מואצת על ידי כניסת משקיעים מוסדיים מכל העולם לקרנות ייעודיות בתחום. לאפיק השקעה זה, תשואה גבוהה לאורך זמן וזאת ללא קורלציה לשווקי ההון. החיסרון  הוא ויתור על נזילות למספר שנים.

ביום 27.1.19 אישרה הממשלה יצוא קנאביס רפואי מישראל. רבים חיכו להחלטה זו הן מקרב החקלאים והן מקרב היזמים.

מצאתי לנכון להאיר עינכם לכך כי הפעם יש מי שדואג לכך כי המחזיקים בקרקע החקלאית יהיו שותפים לגידול ולשיווק קנאביס רפואי.

שימו לב!!! חוץ מהעובדה כי יש בידכם נכס שהוא תנאי בלעדיו אין לגידול- קרקע חקלאית, הרי שתהליך רישוי העיסוק בתחום הקנאביס לשימוש רפואי מחייב את מי שמבקש לעסוק בתחום זה (להלן: "היזם") להציג, בין היתר, אישור המעיד כי הינו בעל הזכויות בקרקע החקלאית (קרקע פרטית או חוזה עם רמ"י) וזאת לצורך הגשת הבקשה לקבלת רשיון לחוות גידול/ריבוי קנביס.

אלא שמרבית היזמים, כפי הידוע, אינם בעלי הזכויות בקרקע. חוזה עם רמ"י יש לאגודה ו/או לחבר אגודה.

המסמך המנחה לתכנון היישובים במרחב הכפרי נועד לשמש כלי לתכנון היישובים במרחב הכפרי עבור תושבי ומתכנני המרחב ומוסדות התכנון והרגולציה.

המסמך מהווה נדבך יישומי על שני יסודות שקדמו לו – "חזון מרכז המועצות האזוריות" ו"מסמך מדיניות תכנון החקלאות והכפר בישראל".

המסמך עוסק בשלושה סוגי יישובים כפריים עיקריים הכלולים במועצות האזוריות – המושב, הקיבוץ והיישוב הקהילתי. מטרתו לגבש חזון ו"תמונת עתיד" רצויה ליישוב הכפרי ולתפקידו במרחב הכפרי ולפתח כלים לפיתוח זהותו ולמתן מענה לצרכיו הייחודיים.

המסמך מציע עקרונות מנחים לתכנון היישוב הכפרי, מזהה סוגיות הנדרשות בטיפול ומציג המלצות לדרכי הטיפול בהן והתאמות ברגולציה.

לאחרונה נכנסה לתוקפה החלטת מועצת מקרקעי ישראל חדשה הקובעת הסדרים חדשים בכל הנוגע להקצאת קרקעות חקלאיות. ההחלטה באה במקומן של שורה ארוכה של החלטות אשר קבעו את המדיניות הקרקעית בקשר להקצאת קרקע שאינה בדרך נחלה.

ככלל, הקצאת קרקע חקלאית על ידי רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י", לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) נעשית בשני ערוצים: הקצאה בתנאי נחלה, הקצאה שלרוב נעשתה במסגרת ישובים חקלאיים מאורגנים באגודות שיתופיות כגון קיבוץ ומושב, והקצאות אחרות, שאינם תחת כללי הנחלה.

ההחלטה מתייחסת לשלושה סוגי הקצאה, בהתאם לפרק הזמן של כל הקצאה

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 24.12.2018 התקבלה החלטת מועצה 1585 "מדיניות אחידה למתן הנחות בקרקע".

בעקבות שאלות רבות שהופנו אלינו בנושא זה ברצוננו להבהיר כדלקמן:

שר האוצר חתם ביום 13.1.19 על החלטות חדשות שיובאו להלן וביניהן על החלטה 1591 שתחליף את החלטה 1553 שהיתה אתנו החל מחודש מאי 2018 וכעת אנחנו מתבקשים להתרגל למספרה החדש.

התיקון בהחלטה 1591 מתייחס לבעלי נחלות שמחזיקים הסכם חכירה ישיר בתוקף ומבקשים להמשיך להחזיק בחוזה החכירה ולא לחתום על הסכם החכירה שאושר בהחלטה 1311 ולבעלי נחלות שמחזיקים הסכם החכירה לא בתוקף והחוכר מבקש לחדש את החכירה לפי תנאי החכירה הקבועים בהסכם שהוא מחזיק ויש לו זכאות לפי הוראות ההסכם לחדש את החכירה.

מבין כל מדינות ה OECD, ישראל היא יוצאת דופן. הרוב המוחלט של הקרקע החקלאית והיישובים החקלאים - שיתופיים הם על מקרקעי הלאום. ההחלטות הממלכתיות בדבר הזכויות במקרקעין בקיבוצים ובמושבים משתנות לבקרים, בדרך כלל במגמה של החלשת סל הזכויות או מיסחורן הכפוי. זאת, בכיוון הפוך לתהליך החל על מקרקעי ישראל העירוניים, שעברו תהליך של ״הפרטה זוחלת״.  התוצאה היא אי ודאות המזיקה לעתיד לאופיים  של המושבים והקיבוצים ולקרקע החקלאית עצמה.

המדיניות הקרקעית והתכנון במושבים מעודדים הפיכת הנחלות לאחוזות יוקרה. בקיבוצים המתחדשים, המדיניות שכופה המדינה לגבי שיוך ותמחור של יחידות הדיור גורמת בעקיפין לג׳נטריפיקציה ופירבור ולפגיעה ביסודות השיתופיות כ״חברה רצונית״ בעלת רגולציה עצמית. במצב הלימבו הקנייני הנוכחי נוצרת מדיניות כאוטית ותזזיזתית, ואף עוינות רבה כלפי המגזר הכפרי וכלפי הערכים והתרומות שאותן הוא מייצג.

דוח זה כולל רק חלק ממימצאי המחקר הרחב. מדווח כאן על סקר עמדות ראשון אי פעם, שהופץ בין כל הקיבוצים והמושבי. הסקר שאל על דעותיהם של חברי הקיבוצים והמושבים עצמם בדבר העתיד הרצוי של זכויותיהם במקרקעין ובדיור.

המימצאים מראים, דעות שונות, בחלקן מפתיעות. הם מאפשרים הצצה לעתיד בהתחשבות בדעותיהם של המיעוט הכפרי המנפיק עבור כל תשובי ישראל, העירוניים - תועלות ציבוריות כה רבות. המחקר משרטט קיים למדיניות כוללת, יציבה ועקבית, המאפשרת בחירה בין רמות הפרטה שונות של תחזיות עתידיות ליישוב ולפי רצון חברותיו וחבריו.

מבוסס על דו״ח מחקר שהוגש למשרד החקלאות ופיתוח הכפר

צוות המחקר :

  • חוקרת ראשית: רחל אלתרמן, פרופסור אמריטה. חוקרת בכירה, מוסד שמואל נאמן למחקר מדיניות לאומית, הטכניון.
  • חוקרת שותפה: פרופ״ח (בדימוס) מיכל פלגי.
  • חוקר: ד״ר מיכה דרורי, עו״ד.
  • עוזרת מחקר: דנה לנדאוי.
  • יועץ כלכלי: ד״ר איל סלינג׳ר.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237