בניתם ברפת דירה להשכרה? זהירות מקנסות / גלעד שרגא, עו״ד

28 ינו 2017 המחברת/ת:

אלפי חקלאים בעלי נחלות אשר התיישבו בכל חלקי הארץ לפני שנות דור, עסקו בחקלאות כמקור פרנסתם. זאת לאור החלטות רשות מקרקעי ישראל, שהגבילה את העיסוק - וקבעה שחוכר של קרקע חקלאית נדרש לנצלה ולעבדה ברציפות ובקביעות למטרות לשמן הוחכרה הקרקע.

מאז החלטת מועצת מקרקעי ישראל, חלפו עשרות שנים במהלכן חלה מהפכה בעולם החקלאות, הסכמי סחר והפחתות מכסים, שינוי בסדרי עדיפות, הקטנת התמיכות הממשלתיות, חוסר כדאיות כלכלית בגידול, ופתיחת השוק המקומי לייבוא תוצרת חקלאית מחו"ל וצמצום שולי הרווח.

המצוקה הכלכלית של החקלאים בישראל, שהחלה בראשית שנות ה-90 של המאה הקודמת, הביאה רבים מהם למצב בו הם נאלצו למצוא לעצמם מקורות לפרנסה חלופית. זאת באמצעות הקמתם של עסקים שאינם חקלאיים או קשורים לחקלאות - בסמוך לבית מגוריו של בעל הנחלה.

מהו שימוש חורג בקרקע חקלאית?

שימוש חורג בקרקע חקלאית הוא כל שימוש בקרקע שאינו למטרה חקלאית. כלומר, שימוש שאינו מתאים להוראות הסכם החכירה של הקרקע; או החלטות רשות מקרקעי ישראל; או שעומד בניגוד לייעוד הקרקע. קיימים שני גופים האוכפים שימושים חורגים:

    שימוש חורג על פי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - מכיוון שהייעוד של קרקעות המדינה נקבע בתוכניות מתאר הארציות ובתוכניות הוועדות המחוזיות והמקומיות. באזורים המוגדרים כחקלאיים דוגמת המושבים, מוכרזת הקרקע על ידי הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית כקרקע שבה לא ניתן לבצע שימוש חורג; וכאשר מתבצע שימוש מעין זה, מגישה הוועדה כנגד מי שמבצע את השימוש כתב אישום.

    שימוש חורג על פי החלטות רשות מקרקעי ישראל - בהיותה בעלת המקרקעין, הגדירה הרשות מהו השימוש המותר בקרקע, בהתאם להסכם החכירה, לפיו יותר רק שימוש חקלאי בשטח הנחלה. זאת מפני שהאגודה עצמה התחייבה בהסכם המשבצת לגרום לכך שכל משבצת הקרקע שלה תיועד לעיבוד חקלאי. כאשר מגיע מידע על שימוש חורג שנעשה בקרקע, בין אם ביוזמת הרשות ובין באמצעות מסירת מידע על ידי צד שלישי, מוגשת תביעה כנגד בעלי הקרקע להפסקת השימוש ולתשלום עבור השימוש שנעשה במהלך השנים.

הסכנה בשימוש חורג - והסנקציות

מרגע בו קיים תיעוד ברשויות על קיומם של שימושים חורגים - גם אם הדבר נעשה לפני שנים רבות, וגם אם לא ניתנה התראה למתיישב להפסיק את השימוש האסור - חשוף בעל הנחלה להגשת כתב אישום כנגדו על ידי רשויות התכנון והבנייה. כמו כן, הוא חשוב לכתב תביעה מצד רשות מקרקעי ישראל בשני הליכים משפטיים שונים ונפרדים.

הסיכון הוא כפול: רשויות התכנון יפעלו להגשת כתב אישום על ביצוע העבירה וצו להפסקת השימוש האסור, כאשר בסופו של ההליך לאחר האישום, קיים תשלום על עצם ביצוע העבירה וחיוב בהריסה; הסיכון השני הוא בהגשת תביעה מצד רשות מקרקע יישראל לתשלום דמי שימוש ראויים עבור משך התקופה בה נעשה השימוש.

הסנקציה המשמעותית העומדת לרשות היא מניעת מתן טיפול בבעלי הנחלות, אשר במשק שלהם קיים שימוש חורג, עד להסדרת כלל השימושים החורגים בשטח הנחלה. הרשות נמנעת מביצוע פעולות כמו העברת זכויות בנחלות, קבלת משכנתאות, חתימה על תוכניות בנייה, העברת זכויות על פי ירושה וחתימה על הסכמי החכירה.

שימוש חקלאי הוגדר כשימוש הדרוש באופן ישיר לייצור חקלאי, ולכן כל שימוש אחר - גם אם הוא מסייע לייצור או קשור לחקלאות - נאסר. במהלך השנים הוצע לעדכן את רשימת השימושים שיהיו מותרים, ולא יוגדרו כשימוש חורג בקרקע חקלאית, כך שיתאפשר לחקלאים להרחיב את קשת עיסוקיהם. אולם הדבר נעשה ללא מענה הולם לבעיה הקיימת ההולכת ומחריפה.

האם כדאי להסדיר את השימושים כבר עכשיו?

גם אם אתם "חובבים" סיכונים ומעדיפים ליהנות מהכנסות הגבוהות שמניב השימוש החורג בטווח הקצר, הרי שבסופו של יום עליכם לזכור כי קיים תיעוד של פקחים. בנוסף, מבוצעים צילומי אוויר בכל מושב ומושב - וככל הנראה תידרשו לשלם על חלק מהתקופה בה נעשה השימוש החורג (ולכל הפחות על תקופה של 7 שנים לאחור).

חשוב לזכור כי נכונות הרשויות לסייע למתיישב בהסדרת השימושים החורגים והסדרת תשלומי עבר, גדולה יותר בטרם ננקטו הליכים משפטיים בתיק. קיימים מקרים בהם לא ניתן יהיה לקבל היתר לשימוש חורג ולהכשיר את המצב הקיים (כאשר המבנה נבנה בחלקה ב' של המשק או מחוץ לחלקת המגורים). הפתרון היחיד שיוצע הוא הריסה ותשלום עבור התקופה בה נעשה השימוש הלא חקלאי.

אמנם הסדרת השימושים החורגים לביצוע פעילות שאינה חקלאית, כרוכה בהליכים בירוקרטיים ארוכים ובתשלום סכומים לא מבוטלים כדי לקבל היתר זמני; אך הדבר אינו מגביל את בעל הנחלה בהליכי ייזום, תכנון והצטרפות להחלטות חדשות שיטיבו עמו. לכן רצוי כבר עכשיו להתחיל לפעול להסדרת השימושים, כדי שהדבר לא יעכב בעתיד את ההצטרפות להחלטות, רישום זכויות הנחלה או פיצול הנחלה.

גלעד שרגא, עו״ד

משרד עורכי דין ונוטריון גלעד שרגא מתמחה בתחום דיני המושבים והמגזר החקלאי. 

office@gilad-law.co.il

 

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות בית שלישי בן ממשיך ברית פיקוח בר רשות דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1222 החלטה 1301 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1447 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1480 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1527 החלטה 1553 החלטה 1580 החלטה 1583 החלטה 1585 החלטה 1591 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל הטרור החקלאי היוון היטל השבחה הסדרה הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרפורמה בחקלאות השכרת בתי מגורים התחשבנות מחדש התיישבות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שניה ירושת משק חקלאי מדור עסקי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה ניהול אגודה שיתופית עדיפות לאומית עובדים זרים עובדים זריםֿ פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות עבודה תובענה ייצוגית תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.