יום היסטורי, אישור עסקה ברמ"י לרכישת זכויות המגורים לפי "חלופת האגודה" / מיכל בוסל, עו״ד

אנו שמחים לבשר כי לאחר חבלי לידה קשים וארוכים אושרה עסקה ראשונה בין רמ"י לבין קיבוץ רעים לגבי יישום חלופת האגודה.

כזכור, וכפי שפרטנו בעבר, "חלופת האגודה" (כיום החלטה 1524) הינה אחת מהחלופות אשר מאפשרת לבצע שיוך דירות לחברי הקיבוץ וזאת באמצעות הענקת חכירה משנה ע"י הקיבוץ לחבריו.

אנו מזכירים כי קיימות שתי חלופות שיוך נוספות אשר מאפשרות לבצע שיוך דירות לחברי הקיבוץ וזאת באמצעות חכירה ישירה מרמ"י:

  • החלטה 751 - החלטה משנת 1996, אשר קובעת את דמי ההיוון לרמ"י לפי ותק החברים, ואשר ניתנת ליישום רק בקיבוץ שעומד בהוראות המעבר שנקבעו לכך.
  • החלטה 1554 (לשעבר החלטה 979) - החלטה משנת 2007 אשר קובעת דמי היוון מופחתים לרמ"י בשיעור של 33% למגרשים הנמצאים "בחלקת המגורים".

"חלופת האגודה" היא ההחלטה המעגנת כיום את זכות הקיבוצים (כולל "קיבוצים שיתופיים") לרכוש מרמ"י, במרוכז, את זכויות המגורים בקיבוץ. רכישת הזכויות מרמ"י נעשית לפי חישוב המתבסס על עקרונות החלטה 979, כלומר, הגדרה של "חלקת מגורים" וקביעת מפרט כספי לתשלום לפי מצב משפחות החברים בקיבוץ (חברים ותיקים / חברים חדשים).

"קיבוץ מתחדש", אשר רכש מרמ"י את זכויות המגורים כאמור לעיל, מעניק לחברי הקיבוץ, אשר זכאים לכך בהתאם לתקנון הקיבוץ והחלטות הקיבוץ, שיוך דירות באמצעות חכירת משנה מול הקיבוץ (להבדיל משתי חלופות השיוך האחרות אשר מקנות חכירה ישירה לחבר מול רמ"י).

"קיבוצים מתחדשים" רבים, אשר חלקם כבר אימצו בעבר את החלטה 751, נמצאים כיום בדיונים ממושכים אשר תכליתם לקבוע את חלופת השיוך הנבחרת - האם שיוך באמצעות חכירה ישירה (החלטה 1554) ? או שיוך באמצעות חכירת המשנה (החלטה 1524) ?

מיותר לציין שבדיונים הנ"ל עולות סוגיות משמעותיות בנושאים כלכליים, חברתיים ומשפטיים.

כזכור, החלטת המועצה החדשה בעניין "חלופת האגודה" (1524) שינתה את החלטות המועצה הקודמות בנושא זה (1380, 1447, 1488), אשר קבעו כי קיבוץ יהיה רשאי לרכוש זכויות בכל יחידות המגורים הקיימות והעתידיות (כלומר המתוכננות והלא מתוכננות) בכפוף למגבלת תמ"א 35, וקבעה כי יוקם צוות מקצועי אשר יבחן את ההסדרים המפורטים בהחלטה. הצוות החל לפעול ואף ערך שימוע ציבורי.

עד לקבלת מסקנות הצוות, הקפיאה החלטה 1524 את האפשרות של קיבוצים לרכוש זכויות של יחידות המגורים שאינן מתוכננות.

על החלטה זו הוגשה עתירה לבג"צ על ידי קיבוץ רעים, אשר נמצא בקו עימות "עוטף עזה", ואשר הגיש את כל המסמכים הנדרשים לצורך יישום חלופת האגודה עוד לפני ההקפאה שנעשתה על ידי ההחלטה החדשה. בין היתר טען הקיבוץ כי יש לבטל את החלטה 1524, היות והיא התקבלה שלא כדין, וכן כי אינה סבירה, והיא התקבלה תוך הפרת החובה המוגברת המוטלת על המועצה לפעול בהגינות ובתום לב. בנוסף התבקש בג"צ להצהיר כי יש להחיל על קיבוץ רעים את החלטת המועצה הקודמת (1488) המאפשרת לקיבוצים לרכוש את הזכויות גם ביחידות מגורים בלתי מתוכננות.

בתגובתה של המדינה לעתירה נטען כי דין העתירה להידחות מחמת העדר עילה ובשל היותה מוקדמת, שכן ההחלטה החדשה לא ביטלה את ההחלטות הקודמות בעניין מגרשים לא מתוכננים, אלא רק "הקפיאה" אותן, וכי יש לאפשר לצוות המקצועי לגבש את המלצותיו. כן נטען כי לא היה פגם בהליך המינהלי וכי יש להניח כי בהחלטה החדשה שתתקבל בעקבות המלצות הצוות, ייקבעו הוראות מעבר הנוגעות לקיבוצים אשר הצטרפו להסדר הקיים.

לאור תגובת המדינה, ביקש כבוד בית המשפט לדעת האם הקיבוץ עומד על עתירתו.

הקיבוץ הודיע לבית המשפט, כי הוא עומד על עתירתו, בין היתר, משום שהחלטת ה"הקפאה" לא מוגבלת בזמן, והיא כבר פוגעת בקיבוץ שמעוניין לרכוש עתה את כל הזכויות, לרבות את היחידות הלא מתוכננות, ולא ניתן להותיר את הקיבוץ תלוי באוויר "בין מעלה למטה". משכך נטען, כי אין מדובר בעתירה נעדרת עילה או מוקדמת.

בית המשפט העליון טרם נתן החלטה בעניין המשך ההליך.

משרדנו ייצג את קיבוץ רעים בהליכי אישור חלופת האגודה ומייצג את הקיבוץ בעתירה לבג"ץ.

* האמור בחוזר אינו בגדר חוות דעת משפטית אלא מידע כללי שאינו מהווה ייעוץ משפטי מכל סוג.

מיכל בוסל, עו״ד

משרד עו״ד חגי שבתאי, שפירא עוסק בנושאי מקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237