מאמרים

כל זוכה במגרש במכרז של רשות מקרקעי ישראל מחויב מרגע חתימה על חוזה חכירה או חוזה הפיתוח בדיווח מס רכישה . הדבר נכון כמובן גם לרוכשי מגרש בשוק הפרטי, גם שם יחויבו בדיווח תוך שלושים יום ללשכת מיסי מקרקעין על העסקה, אי דיווח ותשלום בזמן יכול ויגרור קנסות ועיכוב בטיפול בשומה.

לפי חוק מיסוי מקרקעין כל אדם או תאגיד הרוכש זכות במקרקעין מחויב תוך שלושים יום לדווח לרשויות המס על העסקה ולשלם את מס הרכישה. גובה המס נגזר מעלות הרכישה הוצאות הפיתוח ואחוז המס הקבוע באותה עת ובכפוף להנחות לאוכלוסיות מסוימות. הדיווח יכול ויעשה על ידי בעל הנכס או עורך דין אשר מייצג אותו.

אדם הרוכש מגרש או כל נכס אחר מחויב לפי החוק ברישומו בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו) העסקה מסתיימת אך ורק לאחר רישום הנכס בטאבו. ככלל במגרשים במושבים תתקבל דרישה מרשות מקרעי ישראל לרישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין ועל בעליו לבצע זאת תוך תקופת זמן אשר תוקצב לו בדרישת הרשות. הבקשה לרישום הנכס מתבצעת על ידי בעליו או על ידי עו"ד מייצג.

פעולת רישום הנכס בטאבו בעצם מבטיחה את זכויות הרוכש בנכס ונותנת לו זכות קניינית וודאות משפטית בנכס וכך בעצם הופך הרוכש לבעליו של הנכס, כל עוד הנכס לא נרשם בטאבו בעליו יחזיק אך ורק בזכות חוזית (זכות פחותה מזכות קניינית).

ביום 21.4.2021 פרסמה רשות החשמל פרסמה ליזמים לקבלת בקשות למכסת חלוץ עבור מתקנים אגרו וולטאים מעל שטחים חקלאיים. תאריך אחרון למשלוח הבקשות: 15.7.2021. מפגשי וובינר יערכו באופן מקוון, בתאריכים 27.05.2021 ו- 21.06.2021 בשעה 11:00.

מטרת הפניה היא לבחון היתכנות להקמתם של מתקני ייצור חשמל באנרגיה מתחדשת בקרקע חקלאית מעובדת בדו-שימוש תוך שמירה על קיום חקלאות מניבה באופן מיטבי.

 

הכותרות זעקו לכל עבר "אכיפת שימושים הוקפאה!" ואנו שאלנו האמנם?

ההצהרות בתקשורת כי האכיפה הוקפאה יצרה מצג שווא כלפי ציבור בעלי הנחלות שנמצאים כל העת תחת מתקפה של אכיפה משולבת בלתי פוסקת וחסרת תקדים מצד כל רשויות האכיפה - רשות מקרקעי ישראל, ועדה מחוזית, ועדת מקומית לתכנון ובניה, היחידה הארצית לאכיפה ומשרד החקלאות - רשויות אלו יצרו שילוב זרועות במארג אכיפה, תוך שהם מטילים, כל אחד לפי הסמכויות המוקנות לו בהתאם לחוק, קנסות אדירים שמפילים את בעלי הנחלות אחד אחרי השני.

אני חוזר ומבהיר - במקום שבו קיימת היתכנות להסדרה הרשויות יגלו סבלנות ויאפשרו הסדרה תוך תקופה מוגדרת מראש, אך במקום שבו אין היתכנות להסדרה - תתבצע הריסה או השבה למצב ההיתרים המקורי ככל וקיים היתר.          
בכל מקרה - גם אם קיימת היתכנות להסדרה - ישולמו קנסות/דמי שימוש/דמי היתר/דמי היוון - עבור השימוש בגין תקופת העבר ועבור השימוש עד למועד ההסדרה בפועל!

בכדי להוריד לקרקע המציאות את הסיטואציה שבה בעל הנחלה מוצא את עצמו תחת מתקפת אכיפה, אביא מקרה שטופל לאחרונה ואת תהליך העבודה משלב הגילוי ועד שלב  הפתרון.

לאחרונה התקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה המאפשרת להוון את הנחלות במושבים ולרשום אותן בטאבו. החלטה זו טומנת בחובה הזדמנויות חדשות ואפשרויות חדשות בפני בעלי הנחלות במגזר החקלאי. ההחלטה מאפשרת לבעל נחלה להסדיר את נושא זכויות הבעלות בקרקע בחלקת המגורים (חלקה א' ) של הנחלה, עד 2.5 דונם ולהפוך מבר רשות לחוכר לדורות ובכך יוכל בעל הנחלה לעגן את זכויותיו בקרקע ורישומה בטאבו,

אחת המשמעויות לכך היא כי לבעל הנחלה תהיה האפשרות לפיצול מגרשים משטח הנחלה ורישומם בטאבו ואף להעביר בהם את הזכויות לכל מי שיחפוץ. כמו כן, יבוטלו דמי ההסכמה בהעברת זכויות שעשוי להגיע לסכומים גבוהים בעת מכרית נחלה. נוסף לכל אלו יוכל בעל הנחלה ליהנות מזכויות בניה מוגדלות ואפשרות לפעילות לא חקלאית עד 500 מ"ר בחלקת המגורים.

אדם הרוכש מגרש או כל נכס אחר מחויב לפי החוק ברישומו בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו) העסקה מסתיימת אך ורק לאחר רישום הנכס בטאבו.

ככלל במגרשים במושבים תתקבל דרישה מרשות מקרעי ישראל לרישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין ועל בעליו לבצע זאת תוך תקופת זמן אשר תוקצב לו בדרישת הרשות. הבקשה לרישום הנכס מתבצעת על ידי בעליו או על ידי עו"ד מייצג. פעולת רישום הנכס בטאבו בעצם מבטיחה את זכויות הרוכש בנכס ונותנת לו זכות קניינית וודאות משפטית בנכס וכך בעצם הופך הרוכש לבעליו של הנכס, כל עוד הנכס לא נרשם בטאבו בעליו יחזיק אך ורק בזכות חוזית (זכות פחותה מזכות קניינית).

משמעות הרישום הוא כי  הבעלות בנכס היא של בעל הנכס בלבד, והוא יכול לעשות כרצונו, בכפוף למגבלת החוק. כמו כן, פעולת הרישום תשביח את ערך הנכס, שכן כל פעולה בנכס כגון העברת זכויות תתבצע ביתר קלות ובעלויות נמוכות יותר שכן לבעלי מקצוע יהיה קל יותר לתת שירות לנכס אשר נרשם בטאבו.

לנוכח גל הביקורות שחוו לאחרונה מעסיקי עובדים זרים בחקלאות מטעם הרשויות, מינהל האכיפה וההסדרה במשרד העבודה ויחידת הביקורת מטעם רשות האוכלוסין, מופנים החקלאים מעסיקי עובדים זרים לשני פסקי דין שדנו בסוגיית העסקת העו"ז.

נעסוק ב-2 תיקים פליליים שהוגשו כנגד אגודות ומנהליהם בקיבוצים בצפון הארץ. האחד שטרם הסתיים והשני שנגמר בטוב.

האחד[1] עוסק בפנייה לבית הדין לביטול הליך פלילי שננקט ע"י המדינה כנגד אגודת הקיבוץ ומנהלה. והשני[2] בכתב אישום שהוגש ע"י המדינה כנגד אגודות העוסקות בענפי חקלאות בקיבוץ.

העסקה והלנה של עובדים זרים/ארעיים בחקלאות מצריכה הסדרה בהיבטים רבים בהם:

מול משרד הכלכלה והתעשייה ("תמ"ת")- נדרש אישור העסקה, וכן נדרשת עמידה בתקנות לעניין תנאי מגורים נאותים[1];

מול רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") - נדרש אישור להצבת מבנים יבילים בתחום המשבצת וכן תשלום דמי שימוש, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהל הרשות [2];

מול משרד החקלאות- נדרש אישורו לצורך קבלת אישור רמ"י להצבת מבנה, כמו כן המשרד קובע את כמות הפועלים הנדרשת לענפים השונים;

מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה - נדרש היתר להצבת מבני המגורים לעובדים;

בישובים רבים בהם אין תכנית מתאר שמסדירה את הנושא מוצאים עצמם החקלאים מול חסם רגולטיבי בקבלת היתר בניה למבנים.

לאחרונה הפיץ מנהל התכנון לוועדות המחוזיות, למשרד החקלאות, למועצות האזוריות ולרמ"י מתווה מוצע לקביעת האזורים למגורי העובדים הזרים תוך התייחסות לנושאים של: מיקום, סוג ותנאים, היקף העובדים במקבץ מגורים, אופי הבינוי וזכויות הבניה (*מסמך מנהל התכנון מתאריך 9.3.2021 – להלן מובא קישור למסמך המלא).

לאחרונה מתרבות העסקאות של הקמת מיזם סולארי צף על גבי בריכות דגים או מאגר מים (או בדפנות המאגר). מדובר במיזם המוקם כשימוש נוסף לשימוש קיים, מבלי לפגוע בניצול השטח על פי מטרת החכירה המקורית ולפיכך מכונה מיזם דו תכליתי.

על פי סעיף 7.3.8 בפרק 7 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הקמת מתקנים סולאריים בשימוש דו תכליתי במשבצת של ישובים חקלאיים אינה גורעת ממכסת התעסוקה של הישוב. על פי מסמך הנחיות רמ"י ("מסמך הנחיות עסקה למטרת הקמת מתקן סולארי (פוטו-וולטאי) על בריכת דגים / מאגר"), שטח העסקה אינו נכלל גם במכסת השטחים המותרת להקמת מתקנים סולאריים (250 דונם).

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237