"פיצול מגרש מנחלה" הוא הליך שנעסוק בו רבות ובהיבטים שונים במסגרת הבניה והחלוקה של הנחלה המשפחתית. "הפרדת מגרש מנחלה" כך נקרא ההליך בעבר בהתאם להוראת אגף חקלאי 62 משנת 1999 שאפשרה ביצוע הפרדה תכנונית של מגרש מבונה או פנוי באמצעות תב"ע פרטנית ורכישת הזכויות מרמ"י בתשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ.

הליך הפרדת מגרש מנחלה בוצע במשורה במהלך השנים, מאז שרמ"י החלה ביישום הוראת אגף חקלאי 62, לאור העלויות הגבוהות מאוד שהיו כרוכות בכך והליכי תכנון שארכו שנים רבות, כך שהתוצאה היתה שרבים כלל לא שקלו לבצע את תהליך הפיצול.

בשנת 2002 ניתן פסק דין חיים נ' חיים בבית המשפט העליון מפי הנשיא בדימוס אהרון ברק. במרכז העלילה עמדו שני אחים, אחד נרשם כבן ממשיך וקיבל את הזכויות בנחלה והשני קיבל את הזכות בבית האמא שהלכה לעולמה. האחים חתמו ביחד עם האמא על הסכם חלוקה ולאחר שהאם הלכה לעולמה, הילד שקיבל את הזכויות בנחלה הגיש תביעה לבית המשפט בטענה כי ההסכם לא חוקי ולא ניתן ליישום. לאחר תלאות רבות התיק הגיע לבית המשפט העליון שקבע, כי "במעגל החיצוני" ההסכם לא תקף במערכת היחסים כלפי הרשויות, רמ"י והסוכנות היהודית, הואיל והוא נוגד את ההחלטות, אך במערכת היחסים "הפנים משפחתית", נקבע כי ההסכם בתוקף והאחים נדרשו להסתדר ביניהם. הדורות התחלפו ובהתאם למידע שקיים אצלי, המשפחות עדיין גרות בנחלה ולא בוצעה כל חלוקה ביניהם. העובדה שבית המשפט לא נדרש לעשות שימוש בהוראת אגף חקלאי 62 שהיתה באותה עת בתוקף על מנת לבצע הפרדה של המגרש מהנחלה, מעידה אף היא, שבזמנים הרלוונטיים להליך המשפטי ואף לאחר מכן, נושא הפיצול כלל לא היווה פתרון שנעשה בו שימוש, לאור העלויות והבירוקרטיה המייאשת בתהליך התכנוני של הפיצול.

בהגדרת "קרוב" בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"), קיימת "'תקלה" בהתייחס למגורים של אחים ביחד בנחלה אחרי שאחרון ההורים הולך לבית עולמו.

התוצאה של "התקלה" היא, שלא ניתן להותיר אחים להתגורר ביחד בנחלה ביחידות דיור שנבנו בהיתר, לאחר ששני ההורים הלכו לבית עולמם, כאשר הזכויות בנחלה נרשמו ע"ש אחד היורשים ושני אחיו מתגוררים עימו בנחלה, לאחר שבנו בתים שנים רבות בטרם ההורים הלכו לבית עולמם.

הבעיה העמיקה לאור "עידן הנחלה המהוונת" ותיקון 1ב לתמ"א 35, שמאפשרים בנייה של בית שלישי נפרד בחלקת המגורים בנחלה, כלומר, הרכב של "ארבע יחידות בשלושה מבנים נפרדים".

הלכה למעשה, ההרכב החדש של יחידות הדיור בחלקת המגורים בנחלה ("ארבע יחידות בשלושה מבנים"), יכול ליצור מצב לדוגמא, בו הורים מתגוררים ביחידת הסמך (55 מ"ר) עם קיר משותף לאחת היחידות בה מתגורר אחד הילדים ושני ילדים נוספים מתגוררים בבתים שנבנו בהיתר.

כלומר, בנחלה מתגוררות ארבעה משפחות - הורים ושלושה ילדים - והשאלה שעולה - מה יקרה כאשר ההורים יותירו את הילדים ביחד בנחלה אחרי 120? כיצד נתמודד עם הבעיה המשפטית שנוצרה נוכח "התקלה" בהגדרת " קרוב" בהחלטה?

המועצה הארצית לתכנון ובניה בישיבה מס' 618 מיום 5.6.2018 החליטה לאמץ את המלצות הולנת"ע (ועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים) שקיבלה את המלצות הצוות המיוחד שמונה לסוגיה זו ולהמליץ לממשלה לעדכן את הוראת תמ"א 35 בכמה נושאים ובהם בעניין פיצול משקי עזר.

בהנחה, שהחלטת המועצה הארצית לאחר הערות הועדות המחוזיות תאושר על ידי הממשלה (כל תכנית ארצית חייבת את אישור הממשלה), הרי שיש חשיבות כבר היום בתכניות שמכינה כל אגודה לעניין תוספת יחידה שלישית והאפשרות לפיצול לכלול בתכנית גם את בעלי הזכויות בנכסים אחרים כמו משקי עזר, בתים מקצועיים וכל נכס אחר שהיה קיים בינואר 1992 וטרם פוצל מאז.

מתוך מכתבו של עו״ד דודו קוכמן, מזכ״ל כפרי האיחוד החקלאי, לאגודות התנועה

לפני שנים רבות הוצפה ישראל בגל עליה גדול ממדינות שהיוו את ברית המועצות לשעבר ומדינת ישראל הייתה אובדת עצות היכן יתגוררו אותם המוני משפחות שנחתו בארץ.

אריאל שרון, ז"ל ששימש בתקופה זו כשר הבינוי והשיכון במדינת ישראל ופעל בדרכים רבות להאצת בניה על ידי מתן הקלות ליזמים, הקמת אתרי קראוונים, הקלות ביה דרך תמ"א 35 והסבת מבנים למגורים בהתיישבות תוך מתן תמיכה למי שהסב מבנים אלה בהוראת שעה.   התוצאה שבכל המסלולים נבנו או הוסבו מעל 140 אלך יחידות דיור שסייעו בקליטת העלייה שכן אחרת היו העולים החדשים גרים באוהלים.

המצב היום דומה למצב שהיה אלא שלא מדובר בקליטת עליה אלא בצורך דחוף ליצר מגוון של פתרונות דיור שיאפשרו בהוראת שעה ליצר פתרונות מיידים למצב הקשה שבו נמצא שוק הדיור במדינת ישראל.

בימים הקרובים צפויה ההכרעה האם לאפשר פיצול דירות גם במגזר הכפרי.
המתנגדים להחיל פיצול דירות גם במגזר הכפרי נשענים על שני טיעונים עיקריים ובהם עמדת מינהל התכנון שחושש מהגדלה לא מרוסנת של האוכלוסיה במגזר הכפרי ואחרים שחושבים כי מדובר במתנות הניתנות למגזר הכפרי.

מדובר בשני טיעונים שמנותקים מהמציאות וניזונים מדמוניזציה שנעשית כלפי המגזר הכפרי מצד מוסדות התכנון ופוליטיקאים אינטרסנטיים בשנים האחרונות.

במאי 2015 קיבלה המועצה הארצית לתכנון ובניה החלטה תקדימית לתיקון תמ"א 35  (תיקון ב' 1). בהחלטתה קבעה המועצה הארצית כי בכל נחלה במדינת ישראל תתאפשר בניה של יחידה שלישית.

במסגרת קורס מתכננים במגזר הכפרי שנערך ב"טכניון" הוכנה עבודת מחקר על ידי: אדריכל יוסף טל, עוה"ד גד שטילמן ומר שלום בוינגין בנושא "ההשלכות של תוספת יחידה שלישית בנחלה על תהליכי התכנון של המושב".

תוצאות המחקר מגלות שלמושבים, לשכות התכנון, המועצות האזוריות ורשות מקרקעי ישראל, יש ציפיות שונות מתהליך יישום ההחלטה, וגם בתוך כל אחד מהגופים הנ"ל הדעות לא אחידות על דרך יישום ההחלטה.

המסקנה העיקרית היא, שהכוונה שעמדה מאחורי התיקון לתמ"א 35 בכדי ליצור פתרונות דיור זמינים לחתך זה של האוכלוסייה במושבים לא יתבצע "מהיום למחר" כי אין עדיין מערכת הנחיות תכנוניות מסודרת וברורה ליישום ההחלטה.
כנראה שעוד "ארוכה הדרך" והיא תעבור דרך מסדרונות הליכי התכנון עוד זמן רב עד שתיושם.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237