"שיטת ארבעת השלבים" להסדרת שימושים חורגים / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

הכותרות זעקו לכל עבר "אכיפת שימושים הוקפאה!" ואנו שאלנו האמנם?

ההצהרות בתקשורת כי האכיפה הוקפאה יצרה מצג שווא כלפי ציבור בעלי הנחלות שנמצאים כל העת תחת מתקפה של אכיפה משולבת בלתי פוסקת וחסרת תקדים מצד כל רשויות האכיפה - רשות מקרקעי ישראל, ועדה מחוזית, ועדת מקומית לתכנון ובניה, היחידה הארצית לאכיפה ומשרד החקלאות - רשויות אלו יצרו שילוב זרועות במארג אכיפה, תוך שהם מטילים, כל אחד לפי הסמכויות המוקנות לו בהתאם לחוק, קנסות אדירים שמפילים את בעלי הנחלות אחד אחרי השני.

אני חוזר ומבהיר - במקום שבו קיימת היתכנות להסדרה הרשויות יגלו סבלנות ויאפשרו הסדרה תוך תקופה מוגדרת מראש, אך במקום שבו אין היתכנות להסדרה - תתבצע הריסה או השבה למצב ההיתרים המקורי ככל וקיים היתר.          
בכל מקרה - גם אם קיימת היתכנות להסדרה - ישולמו קנסות/דמי שימוש/דמי היתר/דמי היוון - עבור השימוש בגין תקופת העבר ועבור השימוש עד למועד ההסדרה בפועל!

בכדי להוריד לקרקע המציאות את הסיטואציה שבה בעל הנחלה מוצא את עצמו תחת מתקפת אכיפה, אביא מקרה שטופל לאחרונה ואת תהליך העבודה משלב הגילוי ועד שלב  הפתרון.

 

עובדות המקרה:

ביום 4.1.2021 ביקר פקח מהיחידה הארצית לאכיפה בנחלה של ראובן וביקש ממנו להתלוות אליו על מנת לבחון את המבנים בנחלה. לאחר ביקור במבנים נמצא כי ראובן משכיר מחסן חקלאי בשטח של 300 מ"ר לשימוש מסחרי שמבוצע על ידי חברה ששוכרת את המבנה.

בסיום הביקור ראובן קיבל מכתב שבכותרתו נכתב "אזהרה בטרם נקיטת הליכים" ובהמשך נכתב כך: "בביקור שנערך ביום 4.1.2021 נמצא כי בוצעו עבירות בניה לכאורה על חוק התכנון והבניה במרחב התכנון של הועדה המקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין, כאשר מדובר בשימוש אסור במקרקעין במחסן בשטח 300 מ"ר.

בהתאם לתקנות ניתן להטיל קנס מינהלי בסך של 300,000 ₪ לגבי יחיד ובסך של 600,000 ₪ לגבי תאגיד ובנוסף 1,400 ₪ ליום בגין עבירה נמשכת.

בצירוף למכתב נמסרה גם "הזמנה לחקירה" ליום 11.1.2021 על מנת למסור גרסה. במכתב צויין כי יש לפנות את השוכרים עד ליום 1.11.2021, ארכה שניתנת לאור נגיף הקורונה (בהתאם לתקנות הפינוי בתוך 30 יום).

ראובן פנה על מנת לקבל סיוע לטיפול במקרה וביקש לקבל ייעוץ כיצד להציג בחקירה בפני היחידה הארצית את העובדות ומה יש להצהיר או שלא להצהיר, על מנת לצאת מהמצב אליו הוא נקלע, במינימום הוצאות ונזקים.

לאחר בירור עובדות המקרה נמצא, כי ראובן משכיר את המחסן מזה שש שנים, ראובן היה בעבר חקלאי והוצא היתר עבור המחסן לייעוד של בית אריזה וכיום המחסן מושכר בשימוש חורג לשימוש עסקי על מנת שראובן יוכל לכלכל את עצמו בגיל 78 כאשר אין לו מקורות הכנסה אחרים. המחסן מקנה לראובן הכנסה חודשית של 10,000 ₪ לפני מס.

בחנתי את הסכם השכירות ומצאתי כי אין בו כל התייחסות לכך שהמחסן בייעוד חקלאי וכי השימוש המבוצע על ידי השוכר הוא בשימוש חורג מהיתר. אין בהסכם התייחסות למצב שבו יידרש פינוי או אפשרות להודיע על סיום מוקדם של תקופת השכירות. החברה שעושה שימוש במחסן ביצעה התאמות בסך של 500,000 ₪, כאשר יש במחסן משרדים, שטחי מסחר, אולם תצוגה ושטחי אחסון. תקופת השכירות בהתאם להסכם, היא לחמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות. כלומר לשוכר נותרו 4 שנים.

הבעיות:

  1. לאחר בחינת עובדות המקרה נמצא, כי ראובן נמצא בבעיה משפטית מול השוכר שהשקיע השקעות ומנהל את העסק כאשר הוא מסתמך על כך שנותרו לו עוד 4 שנות שכירות.
  2. היחידה הארצית לאכיפה תבקש לקבל מועד סופי לפינוי של השוכר ולהסדרת השימושים החורגים, כאשר בקשה לארכה תינתן רק במקרים מיוחדים מאוד ובמשורה.
  3. ככל וראובן לא יפנה את השוכרים עד ליום 1.11.2021 הוא ישלם קנס של 300,000 ₪ ובנוסף 1,400 ₪ ליום ממועד גילוי העבירה ועד הסדרת העבירה.     
  4. פקח מרמ"י עשוי להגיע לנחלה בכל רגע נתון, לאור כך שהיחידה הארצית לאכיפה מעבירה את המידע לרמ"י ובמקרה זה יידרש תשלום דמי שימוש עבור 4 שנים אחורה בסך מוערך של כ- 250,000 ₪.
  5. ראובן לא יוכל לעמוד בתשלום הקנסות, ההכנסה שנוצרה לו מהשכרת המבנה שימשה אותו בשוטף לתשלום הוצאות ומחיה, יש ברשותו חסכון של כמה מאות אלפי ₪ שצריך לשמש אותו עד לסוף ימיו.

 

כללי יסוד לטיפול בשימושים חורגים:

  1. עבירת בניה היא כמו ללכת בשמש עם חמאה על הראש - העבירה גלויה כלפי כולי עלמא וטענות ההגנה הן מאוד מוגבלות. שמעתי רבות על "אסטרטגיות" לטיפול מול הרשויות בשימושים חורגים, כאלו שבעל הנחלה שילם עבורם עשרות אלפי ₪ ומצא את עצמו עם חסרון כיס וללא פתרון.  
  2. פגשתי בעלי נחלות שסיפרו בדמעות על הבטחות כגון: "אני אסדר לך את ההשכרה" או "אני אטפל לך מול רמ"י אל תדאג יש לי קשרים" או "בא נגיש תוכניות ונסדיר את המבנה" או כל "רעיון יצירתי" מסוג זה שבסוף הביאו לכך שבעל הנחלה שילם קנסות אדירים לרשויות.    
  3. שמעתי אפילו על כאלו שמגדילים ומציעים "לדחות את הקץ" כלומר, תמשיך לבצע שימוש חורג, נגיש דחיות ושוב דחיות וכך יחלפו שנים ואולי במטה קסם הכל פתאום ייעלם - אלו לצערי משלמים את המחיר עם הצמדה, ריבית וקנסות ובנוסף לכספים שמשולמים עבור "הטיפול בתיק".
  4. אני מתרה בכם, אל תשעו להבטחות או להצהרות שווא כי אתם נמצאים במצוקה וחייבים עוד קצת אוויר לנשימה. האוויר הזה שכביכול יסופק לכם יהיה זה שיגרום לכם בסוף למכור את הנחלה.
  5. אין קסמים או קוסמים! יותר מכך, אין היום כלל קבלת קהל ברמ"י כל העבודה מול רמ"י מתבצעת בדוא"ל במערכת מקוונת (רמיטק). המטרה של רמ"י היא לנער את תופעת "המעכרים" שישבו במסדרונות שנים ויצרו "קשרים" ו"טיפלו" בתיקים. במקרים מיוחדים ניתן לקבל אישור חריג לפגישה בזום ולא יותר מכך!
  6. המסקנה היחידה המתבקשת מהעובדות שלעיל היא - שיש להסדיר את השימושים ולא ניתן לדחות את הקץ, בטח כאשר הרשות פנתה לבעל הנחלה, כאשר את ההסדרה ניתן לבצע בשלוש דרכים בלבד: הוצאת היתר או השבה למצב ההיתרים המקורי או הריסה.

 

תהליך עבודה ב"שיטת ארבעת השלבים":

  1. שלב ראשון - בחינה תכנונית -
    1. בשלב זה נבחן אילו חריגות בניה ושימושים חורגים קיימים במבנים בנחלה באמצעות בחינת הפערים בין הבנוי בפועל לבין היתרי הבניה.
    2. בהיתר הבניה משנת 1982 מצאנו כי המחסן בשטח 300 מ"ר היה בעבר לול. המחסן בנוי בדיוק על אותו קונטור (קווי בניין) של הלול, אך הוחלפו הקירות והגג לאיסכורית.
      בנושא זה לפני שאמשיך אני מבקש לנפץ אגדה אורבנית שחוזרת ונשמעת - אין אפשרות לשנות את המבנה מלול למחסן גם אם מדובר במחסן חקלאי וגם אם לא יוצאים מקווי בניין ללא קבלת היתר. כך לדוגמא, אם קיים בית אימון והקירות שלו עומדים ליפול והורסים את המבנה ובונים מבנה באותו מקום ובדיוק באותו קונטור - יש להוציא היתר בניה.
    3. כלומר, במקרה של ראובן, לא רק השימוש הוא חורג אלא שגם המבנה בנוי ללא היתר כי הוא היה בעבר לול וכיום הוא מחסן.
    4. ביקשנו ממודד לבצע מפה מצבית על מנת לבחון את גודל המבנה בפועל ואת גבול חלקת המגורים.
    5. במפה המצבית נמצא כי המבנה בנוי חלקו בתוך חלקת המגורים שהיא בשטח 3 דונם וחלקו מחוץ לחלקת המגורים.
    6. בנחלה בנוי בית ראשי בו מתגורר ראובן ואין בו חריגות בניה ומבנים חקלאיים ישנים ללא שימוש חורג, כלומר, במקרה זה הבעיה היא המחסן שהיה לול בעבר.
  2. שלב שני - בחינה משפטית -
    1. בשלב זה נבחן אילו החלטות, תוכניות וחוקים חלים על הנחלה של ראובן על מנת ליצור פתרונות שיאפשרו לו להותיר את המבנה ולהתפרנס ממנו.
    2. החלטות מועצת מקרקעי ישראל כפי שמקבלות ביטוי בקובץ החלטות המועצה נהלי עבודה והחלטות הנהלה והוראות התב"ע, מאפשרות הסדרה של מבנים בנחלות במספר קטגוריות שרלוונטיות למקרה של ראובן: מגורים, פל"ח, מבני קייט, שימושים נלווים לחקלאות.
    3. הסדרה למגורים:
      1. בהתאם לתב"ע החלה על המושב נקבע כי ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים, שתי יחידות בשטח עד 250 מ"ר כולל שטחי שירות ויחידת סמך עם קיר משותף לבית הראשי בנחלה בשטח עד 55 מ"ר.
      2. בהתאם להחלטות רמ"י נקבע, כי ניתן לבנות בנחלה יחידות ללא תשלום דמי היוון בהרכב הבא: יחידה אחת, עבור בעל הנחלה בשטח 160 מ"ר, יחידה שניה עבור דור ההמשך בשטח 160 מ"ר ויחידה שלישית לדור שלישי בשטח 55 מ"ר.
      3. בית המגורים הראשי בנחלה של ראובן הוא בשטח של 200 מ"ר, כלומר ניתן לאשר בית שני בשטח עד 160 מ"ר ללא תשלום לרמ"י. לראובן אין נכד נשוי, או הורה שהיה בעל הנחלה ומתגורר בנחלה, כך שלא ניתן יהיה לאשר יחידת סמך של 55 מ"ר. אם מבקשים לבטל את הדרישה של הרצף הבין דורי, יש ליישם את ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' (ראה הרחבה להלן).
    4. הסדרה לפל"ח:
      1. מבנה לפל"ח חייב להיות ממוקם בתוך שטח חלקת המגורים. אם בעל הנחלה ביצע יישום של ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ושילם עבור השטח מעבר ל 2.5 דונם ככל ובתב"ע שאושרה עד ליום 27.3.2007 שטח חלקת המגורים גדול יותר מ- 2.5, הוא יוכל לבצע פל"ח בשטח אותו הוא רכש מעבר ל- 2.5 דונם.
      2. בגין הוצאת היתר בניה לפל"ח יש לשלם 91% + מע"מ דמי היוון לרמ"י בהתאם לסוג השימוש.
      3. מבנה לפל"ח נועד לשימוש של בעל הנחלה או קרוב מדרגה ראשונה בלבד ולא ניתן להשכרה. קיימת רשימת שימושים הניתנים להשכרה כאשר מדובר בשימושים ברובם בעלי אופי חקלאי שאין להם דרישה.
      4. ועדה שהוקמה (לכאורה) ברמ"י אמורה לבחון אפשרויות פרנסה חלופיות מחלקת המגורים כולל השכרה מבני פל"ח לשימושים נוספים - בשלב זה אין כל פעילות של הועדה.
    5. שימושים נלווים לחקלאות:
      1. קיימים מספר סוגי שימושים נלווים לחקלאות, כאשר הדגש הוא שהתוצרת היא מהנחלה עצמה בלבד. כלומר אם בעל הנחלה מבקש לאשר בית בד או יקב, הוא צריך להוכיח שהגידול מתבצע בנחלה.
      2. שימוש נלווה לחקלאות ניתן לביצוע בכל שטח חלקה א' של הנחלה.
      3. בשימוש נלווה לחקלאות ניתן לאשר גם מרכז מבקרים וחנות ממכר.
      4. משולם דמי היוון בסך 91% + מע"מ לרמ"י בהתאם לסוג השימוש.
    6. ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה:
      1. במקרה שבו לא מתקיים רצף בין דורי ונבקש לאשר יחידת סמך עם קיר משותף או יחידה שלישית נפרדת כאשר קיימת תב"ע מועצתית או מושבית או פרטנית, לשלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, יש ליישם את ההחלטה.
      2. ההחלטה ניתנת ליישום בשלושה מסלולים עיקריים:
        א.  דמי כניסה בסך של 3.75% + מע"מ והיא מקנה - ביטול רצף בין דורי,
              375 מ"ר זכויות בניה, אפשרות לפיצול מגרשים בדמי היוון בסך
              33%  + מע"מ משווי המגרש המפוצל.  
        ב.  דמי רכישה בסך 33% + מע"מ והיא מקנה - ביטול רצף בין דורי, 
               ניצול זכויות בניה קיימות ועתידיות ללא תשלום, פיצול מגרשים ללא
              תשלום (יחול היטל השבחה), פטור מתשלום דמי רכישה בגין חלקת
              המגורים במכירה (ישולמו דמי הסכמה עבור חלקות חקלאיות),
              אפשרות להשכיר בתים בנחלה.           
        ג.  דמי רכישה 20% + מע"מ עבור מי שרכש את הנחלה אחרי 1.1.93    
               ושולמו דמי הסכמה במכירה (אותן הטבות כמו במסלול 33%).              
    7. הפרת הסכם השכירות מול החברה השוכרת -
      1. כאמור, לראובן אין אפשרות בהסכם לקצר את תקופת השכירות או להודיע על פינוי מוקדם במקרה של דרישת הרשויות או הסדר מול השוכר לעניין תשלום קנסות.
      2. תקופת השכירות שנותרה היא ארבע שנים.
      3. בשיחה עם החברה עלה, כי היא תהיה מוכנה לפנות את המבנה בתוך 6 חודשים ולמצוא מקום חלופי כאשר היא דורשת שראובן ישלם לה חלק מהוצאות ההתאמה שהושקעו על ידה והפינוי וההתאמה במקום החלופי ובהתייחס לתקופה שנותרה וכן בהתייחס למערכת היחסים הטובה שיש בין הצדדים וארוכת שנים - בסך של 300,000 ₪.

  3. שלב שלישי - בחינה כלכלית -
    1. בשלב זה נבחן אילו עלויות יחולו על ראובן בגין קנסות ודמי שימוש ואילו עלויות יחולו בגין ההסדרה.
    2. קנס שישולם ליחידה הארצית לאכיפה ככל וראובן לא יפנה במועד - 300,000 ₪ + 1,400 ₪ X 180 ימים (זמן מוערך מינימאלי לפינוי מושכר) = 552,000 ₪.
    3. דמי שימוש לרמ"י - 250,000 ₪.
    4. הסדרת המבנה לפל"ח אחסנה ומשרדים -
      אחסנה 200 מ"ר X 2,000 ₪ למ"ר = 400,000 ₪.   
      משרדים 100 מ"ר X 5,000 ₪ = 500,000 ₪.         
    5. הסדרת חלק מהמבנה למבני קייט - התב"ע מאפשרת 3 יחידת X 40 מ"ר ליחידה סה"כ 120 מ"ר X 4,000 ₪ = 480,000 ₪.
    6. הסדרה לשימוש נלווה לחקלאות כולל חנות ממכר ומרכז מבקרים -
      300 מ"ר X 3,500 ₪ למ"ר (סכום ממוצע עבור כלל השימושים) = 1,050,000 ₪.
    7. התאמות להוצאת היתר כולל כיבוי אש כולל ממ"ד כולל בעלי תפקידים -
      300 מ"ר X 1,500 ₪ = 450,000 ₪.
    8. הסדרת חלק מהמבנה למגורים -
      דמי כניסה להחלטה 3.75% + מע"מ - 250,000 ₪ + מס רכישה 6%.
      עבור כל מ"ר מעבר ל – 160 מ"ר ישולם 8,000 ₪ כולל מע"מ.         
      דמי רכישה במסלול 33% + מע"מ – 3,500,000 ₪  + מס רכישה 6%.      
  4. שלב רביעי - בחינת מיסוי -
    1. ככל וראובן לא יוכל לעמוד בתשלומים לרשויות בגין השימושים החורגים לרבות התשלום בגין הפרת ההסכם מול החברה השוכרת בחנו את האפשרויות של ראובן למימוש הנחלה או חלקים ממנה.
    2. מכירת מגרש מפוצל -
      1. שווי מגרש פנוי 500 מ"ר עם זכויות בניה של 250 מ"ר נאמד בסך של 2,200,000 ₪.
      2. עלויות הפיצול - דמי היוון + מס רכישה + היטל השבחה + נלוות - 1,500,000 ₪.
      3. רווח לפני מס - 700,000 ₪.
      4. רווח אחרי מס שבח 25% = 525,000 ₪.
    3. מכירת בית המגורים שיפוצל מהנחלה -
      1. בחלופה זו ראובן יפצל את המגרש עם בית המגורים שיימכר לצד ג' ויבנה בית מגורים קטן בנחלה.
      2. שווי בית המגורים (ישן) בשטח 200 מ"ר עם המגרש - 3,700,000 ₪.
      3. עלויות פיצול - 1,500,000 ₪.
      4. רווח לפני מס - 2,200,000 ₪.
      5. רווח אחרי מס - 2,000,000 ₪.
      6. עלויות בניה בית חלופי עבור ראובן בשטח 80 מ"ר - 500,000 ₪.
      7. יתרה אחרי בניה - 1,500,000 ₪.
    4. מכירת נחלה מפוצלת ללא בית מגורים ופיצול הבית עם המגרש עבור ראובן -
      1. שווי נחלה מפוצלת ללא בית מגורים - 6,500,000 ₪.
      2. מיסים שיחולו במכירה -
        דמי רכישה עבור הנחלה המלאה - 3,500,000 ₪.
        מס רכישה על דמי רכישה 6% -       210,000 ₪.    
        מס שבח -                                     900,000 ₪.    
        מס יסף -                                      100,000 ₪.    
        היטל השבחה -                                400,000 ₪.     
        נלוות -                                           150,000 ₪.    
        יתרה נטו -                                       1,240,000 ₪.              
      3. עלויות פיצול המגרש עם בית המגורים ורישום ע"ש ראובן -
        דמי היוון רמ"י - 0 (שולם דמי רכישה במכירה).   
         היטל השבחה   -  300,000 ₪.     
         נלוות (מודד, שמאי, אדריכל, עו"ד) -  150,000 ₪.
        סה"כ - 450,000 ₪.       
      4. שווי שוק בית מגורים מפוצל - 3,700,000 ₪
      5. מזומן אחרי הוצאות פיצול - 790,000 ₪.
      6. שווי נכסים (מזומן +בית מפוצל) - 4,500,000 ₪ (מעוגל)
      1. מכירת נחלה מפוצלת עם בית המגורים ופיצול מגרש פנוי ובניה עבור ראובן -
        1. שווי נחלה מפוצלת עם בית מגורים - 7,500,000 ₪.
        2. מיסים שיחולו במכירה -
          דמי רכישה עבור הנחלה המלאה - 3,500,000 ₪.
          מס רכישה על דמי רכישה 6% -       210,000 ₪.    
          מס שבח -                                     400,000 ₪.    
          מס יסף -                                      100,000 ₪.    
           היטל השבחה -                                400,000 ₪.    
          נלוות -                                           150,000 ₪.    
           יתרה נטו -                                       2,740,000 ₪.             
        3. עלויות פיצול מגרש פנוי ורישום ע"ש ראובן -
          דמי היוון רמ"י - 0  (שולם דמי רכישה במכירה).   
           היטל השבחה   -  300,000 ₪.     
           נילוות (מודד, שמאי, אדריכל, עו"ד) -  150,000 ₪.
           סה"כ - 450,000 ₪.       
        4. עלויות בניה בית מגורים 80 מ"ר על המגרש המפוצל - 500,000 ₪.
        5. שווי שוק מגרש מפוצל עם בית 80 מ"ר - 3,000,000 ₪.
        6. מזומן אחרי הוצאות פיצול ובניה - 1,790,000 ₪.
        7. שווי נכסים (מזומן +בית מפוצל אחרי בניה) - 4,790,000 ₪.

מסקנות לאחר בחינת ארבעת השלבים:

  1. הקנס הצפוי הכולל לרשויות - 800,000 ₪.
  2. עלויות ההסדרה לפל"ח אחסנה ומשרדים - 900,000 ₪ + 54,000 ₪ מס רכישה = 954,000 ₪ + היטל השבחה 200,000 ₪ + נלוות 100,000 ₪  - 1,254,000 ₪.           
  3. הסדרת חלק מהמבנה למבני קייט - 500,000 ₪ (כולל מס רכישה).
  4. הסדרה לשימוש נלווה לחקלאות כולל חנות ממכר ומרכז מבקרים -  1,100,000 ₪ (כולל מס רכישה).
  5. התאמות להוצאת היתר כולל כיבוי אש כולל ממ"ד ונלוות - 450,000 ₪.
  6. הסדרת חלק מהמבנה למגורים – דמי כניסה 3.75% + מע"מ - 250,000 ₪
    דמי  רכישה במסלול 33% + מע"מ - 3,500,000 ₪.
  7. קנס פינוי לשוכרת - 300,000 ₪.  
  8. רווח במכירת מגרש מפוצל - 525,000 ₪.  
  9. רווח במכירת בית מפוצל - 1,500,000 ₪
  10. רווח במכירת נחלה ללא בית מגורים (מזומן +בית מפוצל) - 4,500,000 ₪ (מעוגל)    
  11. רווח במכירת נחלה עם בית מגורים שווי נכסים (מזומן +בית מפוצל אחרי בניה) - 4,790,000 ₪.        

הפתרון:

  1. ראובן יתייצב לחקירה ביחידה הארצית לאכיפה ויודיע כי הוא יפנה את השוכרת עד למועד הקובע 1.11.2021.
  2. לאחר דיונים ארוכים מול השוכרת ולאור מערכת היחסים הטובה שהיתה לראובן עם השוכר שהיה אדם הגון וישר ולא ניצל את המצוקה של ראובן - שולם 200,000 ₪ דמי פינוי.
  3. לאחר שראובן קיבל  את כל המידע לגבי העלויות שיחולו בגין הסדרת המבנה לשימושים השונים היה ברור לו שהוא לא יוכל לעמוד בשום מקרה בסכומים הנדרשים ולאור גילו ובהתייחס לכך שהוא רצה לשמור על הנחלה בכל מחיר, ראובן פינה את השוכרת מהמבנה ופירק את כל ההתאמות והשיב את המבנה למצב חקלאי וקיבל אישור מהרשות המקומית על כך שהמבנה פנוי ואין בו שימוש חורג.
  4. רמ"י לא ביקרו במקרה זה בנחלה ולכן ראובן לא נדרש לשלם דמי שימוש.
  5. ראובן יתקין מערכת סולארית על המבנה ויוכל להפיק ממנה הכנסה, אמנם לא גבוהה אך הכנסה בהיתר כדין.
  6. לאחר דיון משפחתי הוחלט שלא לבצע אחת מהחלופות שהוצעו למכירה, אלא שהילדים יסייעו לראובן עד סוף ימיו על מנת לשמור על הנחלה.
  7. ראובן ערך צוואה והוריש את הנחלה לשלושת ילדיו כאשר נקבע כי לאחר שילך לבית עולמו יבוצע פיצול של שני מגרשים (בהתאם לתב"ע שתאושר) והילדים יקבלו החלטה ביניהם מי יקבל את המגרשים ומי את הנחלה. שמאי יבחן את השווי של כל חלק ובהתאם לכך תיערך קרן איזון בין היורשים.
  8. היורשים יוכלו להגיע להסכמה ביניהם אם לבצע מכירה של חלקים מהנחלה בהתאם לחלופות שהוצעו לעיל ובהתאם להחלטות שיחולו בעת שראובן ילך לעולמו.

המלצות:        

  1. בחרתי להלאות אתכם בתהליך העבודה המורכב ובחישובים הרבים שמבוצעים במסגרת החלופות השונות שחלות בעת שאנו נדרשים לבחון פתרונות מעשיים להסדרה של שימושים חורגים, לאור הסיכונים והעלויות הכרוכות בכך.
  2. המטרה היא לשכנע את הקוראים כי אין חדש תחת השמש וכי מה שהיה הוא שיהיה - כלומר - כאשר מתקיימים שימושים חורגים יש לבחור באחת משלוש חלופות -
    הסדרה, השבה למצב המקורי או הריסה. 
  3. חשוב לי להצביע על החבויות האדירות שבעל נחלה עשוי לפגוש כאשר הוא מבצע שימושים חורגים.  במקרה המתואר לעיל ראינו שראובן השכיר מחסן שהוסב מלול שנבנה בהיתר כדין (לשימוש חקלאי) וההכנסות שהוא קיבל שימשו אותו למחייה בלבד, זהו מקרה מייצג של בעלי נחלות רבים. כאשר ראובן נפגש עם הרשות, הוא יצא "בשן ועין" לאור כך שהוא הצליח להגיע להבנות עם השוכרת והשיב את המצב לקדמותו עד המועד הקובע ונחסך ממנו ביקור רמ"י. הסכומים שמפורטים לעיל ימחישו לכם מה היה קורה אילו כל הסיכונים היו מתממשים במקרה של ראובן.
  4. אני מבקש מכל בעל נחלה שמבצע השכרה של מבנים לוודא כי קיים סעיף בהסכם שמאפשר לו פינוי מוקדם במקרה של טענה מצד הרשויות בתוך תקופה של 30 יום.
    זהו מועד מאוד קצר אך זהו המועד שתדרשו לעמוד בו, כאשר תקבלו פניה מצד היחידה הארצית. במקרה שבו השוכר יבקש לפנות במועד מאוחר יותר הוא יישא בעלויות.
  5. לוודא כי בהסכם השכירות קיימת חבות של השוכר לתשלום עבור קנסות ודמי שימוש במקרה של דרישה מצד הרשויות.
  6. במקרה שבו השוכר מבצע שימוש חורג במבנה לא ניתן יהיה לקבל רישיון עסק או היתר בניה ויש להתייחס לכך בהסכם השכירות.
  7. השוכר נדרש להצהיר, כי ידוע לו מהו הייעוד של המבנה בהתאם להיתר וכי מבוצע על ידו שימוש חורג ולוותר על טענות כלפי המשכיר (בעל הנחלה).
  8. למרבה הצער עד למועד זה, בעלי הנחלות נמצאים במצוקה נוכח החלטות אנכרוניסטיות של רמ"י שיצרו מצב אנומאלי ובלתי מתקבל על הדעת שנוגד את חוקי היסוד לפיהן, בעל נחלה לא יכול להנות מזכות הקניין כפי שיכול כל אדם בעל זכויות בנכס עירוני, על אותה קרקע של המדינה. 
  9. מילים רבות שפכנו על העוול שנגרם לבעלי הנחלות נוכח איסור ההשכרה של בתי מגורים שנבנו בהיתר ומבני פל"ח וכעת הזמן למעשים.
  10. בינתיים עד שיחולו השינויים המתבקשים - ואני סמוך ובטוח ומאמין שהם יגיעו בהקדם כי הצדק חייב לצאת לאור ולא רק להישמע אלא גם להראות - תשימו לב ותישמרו ותבחנו את הסיכונים שחלים עליכם ובהתאם לכך תשקלו צעדים להפחתת סיכונים.      
אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237