כיצד ראוי לחשב את שווי זכאותם של יורשים לבית מגורים בקיבוץ, לפי שווי דירת תקן או לפי שווי שוק? / איתן מימוני, עו״ד

איתן מימוני, עו״ד איתן מימוני, עו״ד

במרכז הדיון תביעה כספית בה עותרים התובעים לתשלום חלף זכויותיהם בדירה הממוקמת בקיבוץ נאות מרדכי (הנתבע). התובעים (להלן: "היורשים"), קיבלו את זכויותיהם בירושה מאמם ז״ל, אשר נמנתה על חברי הקיבוץ, ושאלת הערך של הזכויות להן זכאים היורשים בדירה, עומדת במוקד הדיון בתביעה דנן.

הרקע

בשנת 1998 אימצה האסיפה הכללית של קיבוץ נאות מרדכי, את החלטה 751 של מינהל מקרקעי ישראל הנוגעת לשיוך דירות (אשר הוחלפה בהחלטה 979 אך הייתה בתוקף לעת הרלוונטית לתביעה דנן), וקיבלה החלטה עקרונית המאפשרת העברת זכויות בתי המגורים, על שם החברים. לשם כך התאספה בשנת 2002 אסיפת הקיבוץ והחליטה על הכללים לביצוע שיוך הבתים, לרבות דרכי גביית ערכם ואומדן שוויים. בין היתר נקבע בהחלטה זו, כי מי שזכאי לשיוך דירה הוא מי שהיה חבר הקיבוץ נכון לתאריך קבלת ההחלטה באסיפה ("החלטת השיוך הראשונה"), ולכן בענייננו, לא הייתה מחלוקת כי המנוחה נכללה ברשימת החברים הזכאים לשיוך דירה, שכן היא הלכה לעולמה, כ- 5.5 שנים לאחר המועד הקובע. בשנת 2010 אישרה האסיפה הכללית של הקיבוץ, נוסח מעודכן של כללי רישום הדירות על שם מי שנמנה על חברי הקיבוץ ("החלטת השיוך השנייה"), אם-כי בהתאם לשתי החלטות השיוך הנ"ל זכאים היורשים, לבוא בנעלי המנוחה לצורך המשך רישום זכויות החכירה בדירה על שמם, ו/או זכאי הקיבוץ לקבל לידיו את הבית כנגד תשלום ערך זכויותיהם בדירה. המחלוקת בין הצדדים נותרה בשאלת הערך של הזכויות להן זכאים היורשים בדירה, כאשר סלע המחלוקת סב סביב השאלה, באילו גורמים ראוי להתחשב אגב קביעת ערך הזכות.

לטענת הקיבוץ, זכות היורשים מתמצה בזכות לקבל את שווי המבנה בלבד, אשר נקבע לפי ממוצע טבלת שמאויות של כלל הדירות ומחייב הן את כלל חברי הקיבוץ והן את התובעים בכללם. בהחלטות השיוך קבע הקיבוץ כי יורשיו של חבר שנפטר יהיו זכאים לקבל אחת משתי חלופות – פדיון ערך הזכאות או רישום זכויותיהם בדירה עצמה. במקרה דנן, בחר הקיבוץ בחלופה הראשונה, וטען ששוויו של אותו ערך הזכאות עומד על סך קבוע של 131,647 ₪ אשר נקבע בתקנון הקיבוץ ואף בהחלטות האסיפה השונות. סטייה מן השווי הקבוע הנ"ל לטענת הקיבוץ, תביא למעשה לשינוי כלל ההחלטות, החישובים, האיזונים וכיו"ב אשר נקבעו על ידו לאורך השנים, בהתבסס על הגדרת השווי כפי שהוגדרה בפועל ע"י השמאות מטעם הקיבוץ, וכן, כי תיגרם פגיעה למאות החברים והיורשים שהסתמכו על איזונים אלו.

היורשים מצדם טענו, כי זכאים הם להיכנס לנעליה של אמם ז"ל ולקבל את הזכות המלאה לה הייתה זכאית כחברת קיבוץ בימים ההם. לטענתם, אגב קביעת ערך הזכות, בנוסף לשקלול שווי המבנה יש להוסיף את שווי המגרש עליו קיימת הדירה, לרבות עלויות הפיתוח והתשתיות. הסכום אותו תבעו היורשים עמד על סך של 718,000 ₪, כך שכשמשווים את דרישתם להצעה אשר הציע הקיבוץ מנגד, בולט הפער הכלכלי המשמעותי בין ערך בית המגורים בלבד אותו מציע הקיבוץ, לבין ערך הזכאות לו טוענים היורשים.

דיון והכרעה

בפתח דבריו הזכיר בית המשפט כי אחת ממשמעויות ההחלטה לאפשר את השיוך, היא כי יבוסס בידי חבר הקיבוץ קניין פרטי ע"י כך שיוכל לחתום על הסכם חכירה ביחס לבית המגורים ישירות מול המינהל. "החלטה זו משמעה עשיית צדק עם חברי הקיבוצים, רבים מהם, מן הסתם רובם, ותיקים שהשקיעו נשמתם בקיבוץ משחר נעוריהם, ולהבטיח כי למצער בית מגוריהם יוכל - אם יחליט כך הקיבוץ - להפוך לנחלתם, כדי שיהוה להם עוגן קנייני כלכלי לעת זקנתם", וכן כי קניינם הפרטי "יעמוד לרשותם במקרה של עזיבה ולרשות יורשיהם במקרה של פטירה".

בית המשפט קבע, כי על אף שבאחד הסעיפים להחלטות השיוך "אפשר" הקיבוץ ליורשים לבחור בין שתי חלופות (פדיון ערך הזכאות או רישום הזכויות בדירה עצמה), יוצא כי הותיר בידו הקיבוץ את זכות הבחירה הבלעדית ואת הכוח לכפות על היורשים אחת משתיהן, וכך נוצר מצב בלתי ראוי; לא ייתכן מחד קיומו של פער כלכלי כה משמעותי בין שתי החלופות, ומאידך מתן זכות הבחירה בידי הקיבוץ לבדו.  לדבריו של בית המשפט אכן "ניתן להניח במידה רבה של וודאות, ששתי החלופות הנ"ל שוות בערכן הכלכלי, ולכל הפחות, מצופה מהקיבוץ כגוף ציבורי, ומי שמטרתו לחלק באופן שוויוני, שלכך התכוון". אולם בפועל, התוצאה אותה הציע הקיבוץ לפיה בהחלטות השיוך התכוון כי שווי ערך הזכאות (לכלל הזכאים) יעמוד על סך קבוע של 131,647 ₪, היא תוצאה בלתי שוויונית, ויתרה מכך אף לא משתמע מלשון החלטות האסיפה או התקנון, כי אכן נקבע מחיר מוסכם ומחייב לגבי ערך הזכאות אשר צומצם לערך המבנה בלבד. בית המשפט הזכיר את הקביעה לפיה תקנון הקיבוץ הוא הסכם המסדיר בין היתר את בין חברי הקיבוץ לבין הקיבוץ, וציין כי על אף שמדובר בחוזה מיוחד, חלים עליו כללי הפרשנות הרגילים הקבועים בחוק החוזים. לפיכך מאחר שבענייננו הנתבע (הקיבוץ) הוא שניסח את החלטות השיוך ועיצב תנאיהן, הרי שלפי סעיף 25 לחוק החוזים, ככל שנוצר ספק בעניין פרשנות הסעיף הכולל את שתי החלופות יש לפרשו לטובת התובעים (היורשים). מכיוון שבהחלטות השיוך עלו התייחסויות שונות אך מפורשות לערך הזכאות לבית מגורים, ככזה האמור להיות שווה לזכויות בבית המגורים כולל השטחים הצמודים להן לו נרשמו על שם היורשים, מתבקשת המסקנה כי בחישוב ערך הפדיון של הזכאות לבית מגורים, יש לקחת בחשבון הן את ערך המבנה והן את שווי הקרקע הצמודה.

סיכום

לאור האמור לעיל הגיע בית המשפט לכלל מסקנה, כי יש לקבל את עמדת היורשים לפיה מקום בו מחושבת שומה של ערך פדיון הזכות בבית מגורים, יש לחשבה ככוללת הן את הזכות לשיוך בית המגורים והן את הזכות לחכירת המגרש הצמוד בהתחשב בעלויות הפיתוח והתשתיות.

ת"א (שלום)(נצרת) 48019-12-17 פלונים נ' נאות מרדכי, פס״ד מיום 20/08/19

איתן מימוני, עו״ד

"איתן מימוני ושות' - משרד עורכי דין" -  עוסק במגוון תחומים במשפטי המנהלי והאזרחי.

דואר אלקטרוני: office@mai-law.co.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

לפסקי דין בנושאים:

אגודה קהילתית אגודות שיתופיות אגרסקו אחריות נושאי משרה איכות הסביבה אי תחרות אנרגיות מתחדשות אפליה כלפי נשים ארגון מגדלי העופות ארנונה אשראי בוררות בחירות בחירות לועד הנהלה בטיחות בעבודה ביטול בן ממשיך ביצים בית מקצועי בן ממשיך גודל הנחלה דגי נוי דיני חוזים דיני מכרזים דיני נזיקין דיני עבודה דמי פיתוח הורשת זכויות החלטה 737 החלטה 979 החלטה 1101 החלטה 1261 החלטה 1265 החלטה 1524 החלטה 1547 היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסגת גבול הסוכנות היהודית הסכם בין יורשי נחלה הסכם משולש הסכמי פיתוח העברת זכויות הפקעות הפרשות לפנסיה הקצאת מגרשים הרמת מסך השבות מקרקעין השכרת בתי מגורים השמדת תוצרת חקלאית התיישבות ועדות ביקורת ועדות קבלה ועד מקומי ועד קהילה ועדת השגות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות זכות עיון במסמכי אגודה חובת השבה למעסיק חוזה חכירה חוכר לדורות חוק ההתיישבות חיוב בגין שירותים קהילתיים חכירה חכירה לדורות חלופת האגודה חלף היטל השבחה חקלאות טיפול בבעלי חיים ייבוא וייצוא ירושת משק חקלאי כתב הודאה וסילוק כתבי שיפוי לולים לשון הרע מדור משפטי מדור עסקי מועצות אזוריות מיסוי מיסוי מקרקעין מיסי קהילה מכסות ביצים מכרזים מניות תנובה מסך התאגדות מס מעסיקים מס רכישה מס שבח מערכת המשפט משבצת משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה נפוטיזם סדר דין סדרי דין סילוק יד במקרקעין סמכויות בית דין לעבודה סמכות שיפוט סעיף 114 לחוק הירושה סעיף 197 עובדים זרים עובדים פלסטינאים עיגון זכויות ערבון ערבות ערעור על החלטות הרשם פינוי מאדמות מינהל פיצוי בגין גריעת שטחים מהמשבצת פיצוי בגין שימוש חורג פיצוי יורשים פיצויי סבל פיצויי פיטורין פיצול נחלה פירוק שיתוף במקרקעין פלישות חקלאיות פנסיה פקיעת חברות קבורה קורונה קיבוצים קליטה קנאביס קנביס רפואי קניין רוחני קרקע קרקע תפוסה רישום זכויות רשות מקרקעי ישראל רשם האג״ש שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות נוספות תביעת דיבה תחנות דלק תכנון ובניה תכנית דיור לאומי תנאי מקפח בתקנון תנובה תקנון אג״ש תרבות וחינוך תשלומים לאגודה קהילתית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.