עוגת המיסים" במכירת נחלה בעידן ההיוון / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

עידן הנחלה המהוונת הביא עימו שינויים דרמטיים בכל הקשור למיסים החלים בעת מכירת זכויות בנחלה.

מה שהכרנו עד היום בכל הקשור למיסים במכירת נחלות שייך לעבר, שכן כיום כללי המשחק השתנו ויש להכיר היטב את המגרש בטרם כניסה לעסקה שכן כיום חבות המס המשוקללת במכירת נחלה מגיעה לכדי 50% ויותר!

"עוגת המיסים" במכירת נחלה:

"דמי רכישה" - משולמים לרמ"י במקום "דמי הסכמה" ששולמו עד לפני 10.4.2018, המועד שבו נפתחו השערים ברמ"י ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז'. "דמי הרכישה" הם בסך של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים כולל הפוטנציאל התכנוני וחלות הנחות אזורי עדיפות לאומית על דמי הרכישה עד ל"מחיר תקרה".           

הנחות אזורי עדיפות לאומית - בהתאם לפרק 4.2 סימן א' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הנחת האזור תוגבל ל"מחיר תקרה" העומד על 450,000 ₪ ליחידה (ערך קרקע לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע"מ ליחידת דיור).

בישובים הנמנים על אזורי עדיפות לאומית א' ו ב', שאינם ישובים חדשים ושאינם ישובים סמוכי גבול המשתייכים למועצות אזוריות בהם המדד הכלכלי הסוציו אקונומי על פי קביעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הוא 8-10 , תוגבל ההטבה ל- 50,000 ₪ ליחידת דיור לפני מע"מ.

מספר יח"ד הזכאיות להנחה הוא 2 בלבד, כלומר ההנחה היא עד 900,000 ₪ ומעבר לסכום זה משולם 33% + מע"מ. בגין בקשות ליישום ההחלטה שהוגשו לפני 01.11.2019, ההנחה תינתן על כל יח"ד הכלולות בשומה כולל זו הפוטנציאלית, כלומר 3 יח"ד עד 1,350,000 ₪.

אין הנחת אזור ב"דמי כניסה" - בגין "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ, לא חלה הנחת אזורי עדיפות לאומית ובאזור עדיפות "קו עימות" משולמים "דמי כניסה" בלבד, בגינם יינתנו ההטבות בהתאם למסלול "דמי רכישה", כלומר היוון של כל זכויות הבניה למגורים הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים.

חלוקת עיזבון וחיוב בדמי רכישה - בהחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' נקבע בהגדרת "קרוב" כך:

"קרוב" - בן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. לעניין נוהל זה - "בן זוג" - לרבות ידוע בציבור כבן זוג. "אח" - ביחס לזכויות עקב ירושה בלבד.

"העברת זכויות" - העברתה של זכות החכירה או הסבתה בדרך כלשהי לאחר, בתמורה או ללא תמורה, למעט העברה לקרוב, כהגדרתו להלן, או לגרוש/גרושה על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין.

התוצאה - במסגרת "חלוקת עיזבון" לא חל חיוב בדמי רכישה על היורש שיקבל את הזכויות ויפצה את היורשים האחרים בתמורה כספית או במסגרת "פריש מיש" בנכסי העיזבון. יש לשים לב, כי במקרה שבו "נכד" ירכוש את הזכויות מהדודים בחלוקת עיזבון, ככל והנכד לא מופיע כיורש בצוואה, יחול חיוב בדמי רכישה ולכן צריך לשים לב היטב בטרם חתימה על הסכם חלוקת עיזבון.

תיקון הגדרת "קרוב" בהחלטה - בהגדרת קרוב לא נכלל "אח" ולא כל יורש לפי צוואה שאינו מוגדר כ"קרוב" בהחלטה. התוצאה היא, שכאשר בעל נחלה יוריש את הזכויות בצוואה או בצו יורשה למי שלא מוגדר "קרוב" כמו: דוד לאחיין או הורשה לכל צד ג' אחר שאינו מוגדר בהחלטה, יחול חיוב בדמי רכישה.        יש לתקן את הגדרת "קרוב" כך שיקבע, כי יורש שמקבל זכויות בנחלה בהתאם לצוואה או צו ירושה לא יחוייב בדמי רכישה ללא קשר לזהות היורש.


"דמי הסכמה" - משולמים עבור החלקות החקלאיות של הנחלה והם מחושבים לסך של שליש משווי השטחים החקלאיים של הנחלה. כלומר שטח תקן הנחלה המצוי בשימוש חקלאי, או אמור לשמש לחקלאות, בדונמים, נכון למועד העברת הזכויות, כפי שתמסור אגודת המושב. השווי יחושב כמכפלת הדונמים החקלאיים של הנחלה בשווי דונם חקלאי, הקבוע כפיצוי לדונם בעל (6,000 ₪ לדונם). על תשלום דמי ההסכמה לא תחול הנחת אזור.            

דוגמא לחישוב דמי הסכמה על חלקות חקלאיות
:

20 דונם X 6,000 ₪ לדונם X 33% X 1.17 = 46,332 ₪.     

התייחסות ל"דמי רכישה" בהסכמי המכר - חשוב להכיר, כי לצורך קבלת שומה לדמי רכישה בתהליך מכירה של נחלה, יש לבצע כניסה להחלטה במסגרת הדיווח לרמ"י ולהמציא את "מסמכי ההחלטה" ביחד עם "מסמכי העסקה" ולוודא כי כל המסמכים מוגשים בהתאם לנוהל עבודה B38.04.     

בהסכם המכר יש להכניס פרק ייעודי שמפרט שלב אחרי שלב את תהליך יישום ההחלטה והתחייבות המוכר לביצוע התהליכים לאור קבועי זמן ארוכים שנאמדים בסך של כשנה עד שנה וחצי ויותר, לקבל שומה לדמי רכישה. המשכות התהליך נובעת מדרישות לתיקון המסמכים ובייחוד של המפה המצבית ובהתאם לכך, יש לשים לב היטב לתהליך העסקה ולתאום הציפיות בין הצדדים.

מומלץ לצורך קיצור תהליך העבודה מול רמ"י, לבצע בדיקה של המפה המצבית מול רמ"י בטרם חתימה על הסכם המכר. בכל מקרה אין לבצע עסקת מכר של נחלה בטרם עריכת מפה מצבית על ידי מודד מוסמך שמכיר את נהלי ההחלטה ובדיקת המפה מול היתרי הבניה.  

הגשת בקשה להיתר בתהליך העסקה - אפנה את שימת ליבכם לכך, שלא ניתן להגיש דיווח לרמ"י על עסקה ובמקביל להגיש בקשה להיתר בניה ככל והקונה רוצה לבצע בניה בטרם הזכויות עברו על שמו (הזכויות עוברות ע"ש הקונה חודשים ארוכים לאחר תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה). כמו כן, בעת רכישה מיורשים לא ניתן יהיה לקבל משכנתא (יש לבחון הסדרים מיוחדים למינוי מנהל עיזבון בהסכמת הבנק) וכן לא ניתן להגיש בקשה להיתר בניה.   

חריגות בניה ודמי שימוש - יש לשים לב, כי רמ"י לא תאפשר לבצע עסקה ככל ובנחלה יש חריגות בניה או שימושים חורגים או אי התאמה בין המתואר במפה המצבית לבין היתרי הבניה הסרוקים בתיק ברמ"י וכן אין להגיש לרמ"י עסקה כאשר יש שוכרים בבתי מגורים או במבנים חקלאיים או כאשר אין התגוררות של בעל הנחלה בנחלה!

למרות ימי הקורונה, ממשיכים לזרום לשולחננו תביעות מרמ"י בגין שימושים חורגים ודרישות לתשלום דמי שימוש. בשטח מתבצעת אכיפה מאסיבית על ידי כל הגורמים ואני ממליץ שוב, לבצע בדיקה מיידית של חריגות הבניה בנחלה, בכדי לצמצם את החשיפה מול רמ"י.

נזכור, כי תשלום "דמי שימוש" אינו מכשיר עבירות בניה, אלא שמדובר בקנסות עבור תקופת העבר שמעבר להם יש לשלם גם "דמי היוון" עבור הסדרה של שטחים ללא היתר או הריסה או השבה למצב ההיתרים המקורי. בעלי נחלות רבים נמצאים במצב בו "בין לילה" הם הופכים לבעלי חוב של מאות אלפי ₪ ויותר בגין דמי שימוש ודמי היוון.       

דוגמא לחישוב דמי רכישה:

שווי חלקת המגורים כולל פוטנציאל תכנוני - 5,000,000 ₪.

5,000,000 ₪ X 33% X 1.117 = 1,930,500 ₪.

"מלכודת" דמי הרכישה בעסקאות מכר - אני מבקש לשתף אתכם בבעיה דרמטית שקיימת בחישוב דמי רכישה במסגרת עסקאות מכר של נחלות כאשר שמאי רמ"י קובעים כי שווי חלקת המגורים הכוללת את הפוטנציאל התכנוני גבוה משווי התמורה הכוללת בגין הנחלה בעסקת המכר, דבר שמביא בסוף הדרך לכך שגובה המס המשוקלל עומד על 55% ויותר!!!

לפיכך, אין לבצע עסקת מכר של נחלה בטרם קבלת שומה לדמי רכישה משמאי המתמחה בעסקאות מכר של נחלות ובעל ניסיון בהגשת הליכי עיון חוזר.

דוגמא לעסקה במועצה אזורית חוף השרון במסגרתה נמכרה נחלה בסך של
10,000,000 ₪
:

שמאי רמ"י קבע כי שווי חלקת המגורים נאמד בסך של 12,000,000 ₪ כולל הפוטנציאל התכנוני. כלומר השווי של חלקת המגורים גבוה בשני מיליון ₪ משווי התמורה בגין מכירת הנחלה!

דמי הרכישה שנקבעו בשומה הראשונה - 12,000,000 ₪ X 33% X 1.17 = 4,633,200 ₪.

לאחר הליכי עיון חוזר שווי חלקת המגורים נקבע לסך 11,400,000 ₪ מה שהביא את דמי הרכישה לסך של 4,400,000 ₪ (מעוגל).

המוכר קיבל הפחתה של כ- 233,000 ₪ אך עדיין שילם דמי רכישה גבוהים כאשר הקונה נהנה מכל ההטבות של דמי הרכישה.

 

בנוסף לדמי הרכישה שילם המוכר את המיסים הבאים:

היטל השבחה - 500,000 ₪.

מס רכישה בגין דמי רכישה - 264,000 ₪.

מס שבח + מס יסף - 1,000,000 ₪.

סה"כ מיסים - 6,164,000 ₪ (מעוגל).

תמורה נטו - 3,836,000 ₪

מס משוקלל 61.64%

 

מס רכישה על דמי רכישה - בגין תשלום דמי הרכישה יש לשלם לרשות המיסים "מס רכישה" בסך של 6% ויש לדווח על העסקה בתוך 30 יום ממועד קבלת מכתב אישור עסקה מרמ"י לגבי דמי הרכישה (מכתב אישור עסקה מגיע מרמ"י לאחר חתימה על מפרט כספי ביחד עם שובר לתשלום דמי רכישה).     

 

היטל השבחה - מוטל בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, בגין עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. בנוסף נקבע בתוספת השלישית, כי, חיוב בהיטל השבחה יחול גם כאשר מדובר בעסקה של העברת זכויות, העברת זכויות חכירה לדורות, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו.

חלוקת עיזבון וחיוב בהיטל השבחה - נפסק בוועדת ערר, כי העברה על פי דין בין יורשים לא מחויבת בהיטל השבחה ועל כן במסגרת חלוקת עיזבון בין יורשים לא חלה חבות בהיטל השבחה אלא שהמס הוא נדחה.

שימו לב - לאור כך שבמועצות אזוריות ובמושבים, עובדים כיום על אישור תב"ע לבית שלישי נפרד בנחלות, הגדלת זכויות הבניה ואפשרות פיצול בסמכות ועדה מקומית - לאחר אישור התב"ע - בעת מימוש זכויות (מכירה או בקשה להיתר) - יחול חיוב בהיטל השבחה גבוה מזה הקיים כיום.  
הערה - היטל השבחה לא משולם בעת אישור התב"ע ליחידה השלישית, אלא בעת ביצוע אחת מהפעולות הקבועות בתוספת השלישית, כגון, בקשה להיתר או מכירה.           

מס שבח - מוטל על הרווח במכירת נחלה, כאשר רשויות המס מפצלות את התמורה בעסקה
לשלושה מרכיבים שונים: הראשון, בגין מרכיב בית/י המגורים שבנחלה, כאשר זה הרכיב שהוא דל מס. השני, זכויות הבניה שבנחלה שזהו אותו פוטנציאל לבנות יחידה/ות דיור נוספות בנחלה או שטח בניה גדול יותר מזה הבנוי כיום. השלישי, שווי החלק החקלאי בנחלה.            
יש לזכור, כי המרכיב השני והשלישי חייבים במס שבח מלא. ניתן להפחית את גובה החבות במס שבח באמצעות שימוש במנגנון הפריסה, במקרים המתאימים. הפריסה היא מצב בו הרווח נפרס עד ארבע שנים לאחור (כולל שנת המכירה) ואז שיעור מס השבח עשוי להיות נמוך יותר.       

לדוגמא
:
נחלה נמכרה בשנת 2020 ברווח של 3 מיליון ₪.   
פורסים את ה- 3 מיליון ₪ לשנים 2020 – 2017, כלומר, מייחסים לכל אחת מהשנים הללו 750,000 ₪ ובכך "מנצלים" בכל שנה את שיעורי המס ונקודות הזיכוי של המוכר.           
חשוב לציין, כי הפריסה לא תמיד כדאית וכי יש לבחון היטב את הנתונים האישיים של כל מוכר (יורש) (גיל, גובה הכנסות, הפסדי הון ועוד).

מס יסף -  המכונה גם "מס עשירים" אשר ככלל שיעורו הוא 3% והוא מוטל על מי שהכנסותיו מכל המקורות (ריבית, משכורות, דיבידנד, רווח ממכירת נחלה ועוד) עולות על כ- 650,000 ₪.

 

 

 

 

לדוגמא:

נניח כי הנחלה נמכרה בסך של 10 מיליון ₪, כאשר מתוכם מיוחס לבתי המגורים 6,000,000 ₪,
ו-  4 מיליון ₪ מיוחסים לזכויות הבניה והחלק החקלאי. עוד נניח כי הרווח (לאחר ניכוי יחסי של דמי הרכישה, היטל השבחה, שכר טרחת עורך דין, תיווך ועוד)  הוא 2,500,000 ₪. עוד נניח, כי למוכר יש הכנסות של 650,000 ₪ בשנה.
במצב זה, בעת הגשת הדו"ח השנתי למס הכנסה יתווסף למס ששולם למיסוי מקרקעין "מס יסף" בסך של 75,000 ₪ ( 3% כפול 2,500,000 ₪). שימת הלב כי גם מי שאינו מגיש דו"ח שנתי למס הכנסה, נדרש לשלם לפקיד השומה את מס היסף.

מע"מ -  מרכיב החלק החקלאי במכירת נחלה עשוי להיות חייב גם במע"מ. החבות במע"מ יכולה להיות תחת שתי חלופות. הראשונה, שהמוכר רשום כעוסק לצורכי מע"מ והחלק החקלאי שימש אותו  בפעילות עסקית בהפקת הכנסות החייבות במע"מ (כגון: גידול ומכירה של פירות וירקות). השניה, שהמוכר אינו עוסק לצורכי מע"מ ו/או שהחלק החקלאי לא שימש אותו בפעילות עסקית שמניבה הכנסות החייבות במע"מ אולם הקונה הוא עוסק שמתכוון לבצע פעילות עסקית בחלק החקלאי שתניב הכנסות החייבות במע"מ.           
במקרה הראשון, המוכר הוא החייב במע"מ והוא יוציא חשבונית מס בגין שווי החלק החקלאי.

לדוגמא
:

הרכב הנחלה כולל 20 דונם חלקות חקלאיות ושווי כל דונם 30,000 ₪. במקרה זה שווי החלק החקלאי 600,000 ₪ וסכום המע"מ 102,000 ₪.

במקרה השני - החבות במע"מ עוברת לכתפי הקונה אשר ידווח על העסקה לצורכי מע"מ באמצעות חשבונית מס עצמית שהוא יוציא (חשבונית מס שהקונה מוציא כשהיא ערוכה על שמו).

דרך מקובלת להימנע מפערי המימון של המע"מ היא באמצעות שימוש במוסד "איחוד עוסקים".

ככל שהמושב בו נמצאת הנחלה הנמכרת רשום במע"מ כאיחוד עוסקים", במקרה זה הקונה יכול להצטרף לאיחוד העוסקים. במקרה זה אין צורך לדווח למע"מ על עסקאות בין חברי האיחוד ובכך נמנע מפערי המימון של סכום המע"מ. בכל מצב אחר, בו הקונה אינו רשום במע"מ כעוסק ו/או לא יצטרף לאיחוד העוסקים תהיה חבות מלאה במע"מ במובן זה שהמוכר יוציא חשבונית לקונה אולם הקונה לא יהיה זכאי לקזז את סכום המע"מ הכלול בחשבונית המס שהוציא הקונה.

דוגמאות לעסקאות במרכז הארץ:

  • דוגמא לעסקה במועצה האזורית דרום השרון:

יורשים מכרו נחלה לאחר שניסו לבצע ביניהם חלוקת עיזבון, אך לאור חבויות המס הגבוהות, לא ניתן היה להוציא לפועל את החלוקה במשפחה, גם לא באמצעות פיצול מגרשים מהנחלה.

להן הנתונים הכלכליים של העסקה:

שווי מכירה - 10,400,000 ₪.

מס שבח - 1,200,000 ₪ (הזכויות התקבלו אצל ההורים בשנת 1962).

מס יסף - 100,000 ₪.

דמי רכישה  - 4,200,000 ₪.

מס רכישה על דמי רכישה - 250,000 ₪.

דמי הסכמה על החלקות החקלאיות  50,000 ₪.

היטל השבחה - 600,000 ₪.

סה"כ מיסים - 6,400,000 ₪.

תמורה נטו - 4,000,000 ₪

מס משוקלל - 61.5%

  • דוגמא לעסקה במועצה האזורית עמק חפר:

שווי מכירה  6,500,000 ₪.

מס שבח כולל מס יסף - 600,000 ₪. (הזכויות התקבלו אצל ההורים בשנת 1954).

דמי רכישה  - 2,500,000 ₪.

מס רכישה על דמי רכישה - 150,000 ₪.

דמי הסכמה על חלקות חקלאיות - 30,000 ₪.

היטל השבחה - 300,000 ₪.

סה"כ מיסים - 3,580,000 ₪

תמורה נטו - 2,920,000 ₪

מס משוקלל - 55%

 

 

  • דוגמא לעסקה במועצה האזורית לב השרון:

שווי מכירה - 10,000,000 ₪.

מס שבח כולל מס יסף - 700,000 ₪. (הזכויות התקבלו אצל ההורים בשנת 1945).

דמי רכישה  - 3,600,000 ₪.

מס רכישה על דמי רכישה - 215,000 ₪.

דמי הסכמה על חלקות חקלאיות - 50,000 ₪.

היטל השבחה - 400,000 ₪.

סה"כ מיסים - 4,965,000 ₪

תמורה נטו - 5,035,000 ₪

מס משוקלל – 50%

 

 

  • דוגמא לעסקה במועצה האזורית מטה יהודה:

שווי מכירה - 11,500,000 ₪.

מס שבח כולל מס יסף - 1,100,000 ₪.

דמי רכישה  - 4,300,000 ₪.

מס רכישה על דמי רכישה - 270,000 ₪.

דמי הסכמה על חלקות חקלאיות - 60,000 ₪.

היטל השבחה - 1,000,000 ₪.     
(הערה - במועצה האזורית מטה יהודה אושרה בחודש ינואר 2019 תב"ע ליחידה שלישית בנחלות ולכן היטל ההשבחה גבוה).

סה"כ מיסים - 6,730,000 ₪

תמורה נטו - 4,770,000 ₪

מס משוקלל - 58.5%

 

מסקנות:

  1. בעידן הנחלה המהוונת אין מציאות של מיסים נמוכים מ- 50% ברוב המוחלט של המקרים בעסקאות במרכז הארץ ובמושבים רבים באזור עדיפות לאומית ב'.
  2. נחלות לא מוכרים!!!
  3. אם החלטנו למכור בחיי ההורים או ע"י היורשים, יש לבצע עסקה של מכירה בשלבים תוך פיצול מגרשים מהנחלה על מנת להגיע למצב ש"הברוטו הופך לנטו" (נביא את הניתוח של העסקה במאמרים הבאים בסדרה).
  4. עדיפות לבחון את כל האפשרויות לחלוקה של הנחלה בין היורשים תוך פיצול מגרשים מהנחלה ואף לבחון אפשרות העברה לנכדים ובהתאם לכך לערוך את הצוואות ולקבוע כי ככל והילדים לא יוכלו או לא ירצו לקבל את הזכויות הן יועברו לנכדים וכך תמנעו מתשלום דמי רכישה בהורשה לנכדים וגם מחבות במס שבח.

חודש טוב לישראל!

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237