לא תתאפשר למושב חריגה מכמות המגרשים המותרת בפטור ממרכז בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל / איתן מימוני, עו״ד

31 מרס 2019

ערעור שהגישו מושב עזריקם וכונס הנכסים, המופקד על מתחם ההרחבה במושב, על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בגדרו נדחתה תביעתם נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

עניינו של ההליך המשפטי בהקמת הרחבה במושב מכוח החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל.  לטענת המערערים רמ"י יצרה בפניהם מצג לפיו יהיו זכאים לפטור ממכרז להקמת 135 בתי מגורים, וזאת למרות חריגה מההטבות שניתנו במסגרת החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

הרקע:

המערערת 1 הינה אגודה שיתופית הידועה כמושב עזריקם. במהלך המשבר הכלכלי שפקד את הקיבוצים והמושבים בארץ בשנות השמונים, היה המושב נתון בקשיים פיננסים וניהל מלחמת קיום כלכלית. במסגרת הסדר הבראה כלכלי שהונהג במהלך שנות ה-90, ובדומה למושבים וקיבוצים רבים, מונה למושב משקם שלימים הוחלף על ידי כונס נכסים, המערער 2.

בשנת 1995 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה 737, שעניינה הרחבת יחידות מגורים במושבים. ההחלטה קבעה, בין היתר, כי מספר המגרשים למגורים בכל יישוב במסגרת ההרחבה, יהיה עד למספר הנחלות המאושר על פי התכנון לישוב, בתוספת של עד 15%. מאוחר יותר, בהחלטה 1110, קבעה המועצה כי שיווק מגרשי בניה למגורים בפטור ממכרז על פי המלצת האגודה יעשה לגבי מס' מגרשים השווה ל115% מתקן הנחלות, וכי יתרת המגרשים תשווק במכרז פומבי.

במהלך שנות ה-90, ובמטרה לסייע למושב לשקם את מצבו הכלכלי, גיבש הכונס יחד עם המושב שני פרויקטים של מכירת נדל"ן, אשר כללו הקמה של 101 בתי מגורים במסגרת הרחבה למושב. בכך, למעשה, מילא הקיבוץ 100% מתקן הנחלות ללא ה-15% הנוספים המותרים לו בפטור ממכרז. בתחילת המאה הנוכחית, ביקש המושב את אישור רמ"י להקמת 34 בתי מגורים נוספים, ללא מכרז.

כתוצאה מכך, חרג המושב ממס' הנחלות הפטורות ממכרז ב-18 נחלות מעבר למס' שהותר בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. בד בבד הוכנו ונכנסו לתוקף תוכניות בניה שאפשרו הקמת בתים אלו, תוך העלמת עין מצד רמ"י בשעה שהמושב מעולם לא קיבל אישור פוזיטיבי מרמ"י לביצוע הפרויקט. כמו כן, הפרויקט עבר את אישורה של ועדת הפרוגרמות ושל רשויות התכנון, תוך שהכספים שהושקעו בפרויקט יצאו מכיסם של המושב וחבריו.  

בעקבות האמור, החליטה רמ"י לעכב את השלמת העסקאות לשיווק הנחלות, זאת מכיוון והדבר חורג ממסגרת הנחלות המותרת בפטור ממכרז בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.


עקב עמדת רמ"י, הגיש המושב בשנת 2014 הגיש המושב תובענה לבית המשפט המחוזי, במסגרתה ביקש מבית המשפט להצהיר כי ההחלטות לפיהן תעוכב השלמת עסקאות לשיווק מגרשי ההרחבה במושב עזריקם הן בטלות ומבוטלות, שכן הן נגועות בחוסר סבירות קיצוני.

כן ביקש המושב מבית המשפט, להורות לרמ"י לסיים את הליכי האישור והרישום הנוגעים למגרשים בהרחבת עזריקם, עד לתקן ההרחבה שאושר ע"י מוסדות התכנון והבנייה, ועדת הפרוגרמות והמשקם, העומד על 135 מגרשים.

לחלופין, ביקש המושב מבית המשפט להצהיר כי הליכי האישור והרישום הנוגעים למגרשי בהרחבת מושב עזריקם, ישווקו בפטור ממכרז נוכח עקרון השוויון והצדק.

המושב וכונס הנכסים טענו, כי ניתן להם אישור להקמת כל 135 הבתים על ידי ועדת הפרוגרמות של הרשות לתכנון ופיתוח החקלאות ההתיישבות והכפר, וכן שהדבר אושר באמצעות מצגים שונים, מפורשים ומכללא שהוצגו להם לטענתם ע"י רמ"י ורשויות התכנון.

לטענתם, האישורים הנ"ל פוטרים את המושב מעול המכרז ביחס ל-18 הבתים שהיוו חריגה מהעיקרון של 115% אשר נקבע בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. בנוסף, האישור שניתן מהווה הבטחה מנהלית בהתאם להלכה הפסוקה, ובכך מחייב הלכה למעשה את רמ"י להסיר את העיכוב שהטילה ולאשר את תכניות הבנייה.

מנגד, הכחישה רמ"י את קיום המצגים וההבטחות. לטענתה המושב כבר נהנה מכך שהיא ויתרה לו על 75% מחובותיו במסגרת הסדר הכללי של חובות המושבים שנעשה בשנות ה-90, ועל כן אין זה נכון לחייב את המדינה להעביר לו מגרשים שחורגים ממכסת ההטבה הקבועה בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.  


בית המשפט המחוזי דחה את התובענה כיוון שלא שוכנע בהתקיימותו של מצג מצד רמ"י כלפי המושב שבו הובטח למושב שיוכל לשווק את יתרת המגרשים החורגת בפטור ממכרז.

על כן, הגיש המושב ערעור לבית המשפט העליון.  

דיון והכרעה:

ביהמ"ש העליון בחן את טענות הצדדים וקבע שדין הערעור להידחות.

ביהמ"ש ביסס את קביעתו בכך שלא מצא שום ראיה שעליה ניתן לבסס התחייבות מצד רמ"י כלפי המושב ביחס לאישור המגרשים החורגים בפטור ממכרז.

עוד קבע ביהמ"ש, כי המלצה של ועדת הפרוגרומות, שהינה גוף המשתייך למשרד החקלאות ופיתוח הכפר, בוודאי שאינה יכולה לחייב את רמ"י, גם אילו הייתה בגדר הבטחה שלטונית. זאת מכיוון שבהתאם להלכה הפסוקה, אכיפתה של הבטחה שלטונית מצריכה שנותן ההבטחה יהיה בעל סמכות חוקית למתן ההבטחה, ובמקרה דנן לוועדת הפרוגרומות אין סמכות להבטיח למושב אישורו של פרויקט העומד בניגוד להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, ועל כן אין להבטחה זו כל תוקף משפטי מחייב.

באשר לשתיקת רמ"י בנוגע לתוכניות שקודמו על ידי המושב קבע ביהמ"ש העליון, כי אין בהיעדר התגובה מצדה לעלות לכדי התחייבות פוזיטיבית. אשר על כן, ובהיעדר הסכם מפורש שאיננו משתמע לשני פנים ושתואם את האינטרס הציבורי, לא ניתן לחייב את רמ"י לאפשר למושב חריגה מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל כאמור.

סיכום:
מכל האמור לעיל, דחה ביהמ"ש העליון את הערעור וקבע, כי המושב לא יהיה זכאי לחריגה מכמות המגרשים המותרת בפטור ממכרז בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

לפנים משורת הדין, לא ניתן צו להוצאות.

ע"א 4707/17 וע"א 4715, עזריקם מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נגד רשות מקרקעי ישראל, פס״ד מיום 07/03/2019

איתן מימוני, עו״ד

"איתן מימוני ושות' - משרד עורכי דין" -  עוסק במגוון תחומים במשפטי המנהלי והאזרחי.

דואר אלקטרוני: office@mai-law.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237