החלטה 1523 יוצאת לדרך באופן רשמי / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

חברים תרשמו את המועד יב' בניסן תשע"ח (28.3.18), רשות מקרקעי ישראל פרסמה באתר האינטרנט כי החלטה 1523 יצאה לדרך באופן רשמי ומזמינה את החוכרים להגיע וליישם את החלטה 1523.

בפועל במרחבים מיישמים את ההחלטה בחודשים האחרונים, מרחב צפון מתקדם מכולם והתחיל ליישם את ההחלטה כבר לפני כחצי שנה ובהתאם הומצאו שומות לדמי כניסה ודמי רכישה במסגרת בקשות יזומות של בעלי נחלות ובתהליך עסקאות מכר של נחלות.

דמי ההסכמה חלפו מן העולם באופן רשמי! ברגע שרמ"י פרסמה את ההזמנה להגיע ולבצע "התחשבנות מחדש" עולם "דמי הרכישה" נכנס לתוקף באופן רשמי ובהתאם לכך יש לפעול במסגרת עסקאות מכר ורכישה של נחלות.

נזכיר, כי ברוב האזורים בארץ (למעט אזור עדיפות לאומית א' וקו עימות ובחלק מאזורי עדיפות לאומית ב') דמי הרכישה גבוהים מדמי ההסכמה ונושא זה יש להסדיר ביחסים בין מוכרים לקונים בהסכמי המכר.

בשלב זה, בעלי הנחלות נדרשים לשים לב לתאריך 9.3.19! זהו המועד האחרון להגיש בקשות להתחשבנות מחדש. כרגע עמדת רמ"י היא, כי חוכר שלא יגיש את הבקשה במועד לא יקבל את הזיכוי בגין דמי ההסכמה ששילם המוכר בעת ביצוע העסקה וההשלכות לכך הן מיליוני שקלים!!! נעיר כי יש לנו השגות על עמדה זו!

החלטה 1523 קובעת אפשרות ליישום בשישה מסלולים כלהלן:

  1. דמי כניסה 3.75% + מע"מ.
  2. דמי כניסה + השלמה לדמי פיצול מגרש מנחלה בתשלום 3.75% + השלמה
    ל- 29.25% משווי המגרש המפוצל.
  3. "דמי רכישה" בתשלום 33% + מע"מ.
  4. "התחשבנות מחדש" עבור עסקאות שבוצעו לאחר 9.6.11.
  5. מסלול "הנחה" 20% עבור עסקאות שבוצעות אחרי 1.1.93.
  6. מסלול "הנחה" עבור עסקאות שבוצעו לפני 1.1.93 - קיזוז 80% מדמי ההסכמה בתוספת הפרשי הצמדה ולא פחות מ- 20% (הנחה של 13% מקסימאלי).

"התחשבנות מחדש":

מהי התחשבנות מחדש?

בהתאם להחלטת הנהלה מיום 17.1.12 שמספרה 3139, ניתנה לבעל הנחלה אפשרות לבקש קיזוז מלא של התשלומים ששולמו על ידו לאחר מועד בג"ץ פורום הערים העצמאיות שניתן ביום 9.6.11 בתהליכים שבוצעו על ידו בנחלה במסגרת שלושה תהליכים:   מכירת זכויות, תוספות בניה, פיצול מגרש מנחלה.

המנגנון של ההתחשבנות מחדש הוכנס לתוך החלטה 1523 והוא מקבל ביטוי בסעיף 5.4 להחלטה.

כלומר - ככל והחוכר שילם תשלומים לפי ההחלטות שהיו קיימות באותה עת לאחר 9.6.11 ובהחלטה 1523  התשלומים שהיו חלים עליו הם נמוכים יותר, בעל הנחלה זכאי לבקש מהרשות "התחשבנות מחדש" ובהתאם לכך הוא זכאי להשבה של כספים ששולמו על ידו ביתר.

מתי נגיש את הבקשה להתחשבנות מחדש?

את הבקשה להתחשבנות מחדש יגיש בעל הנחלה בתוך שנה מהמועד שבו הרשות תודיע על הפעלתה המלאה של ההחלטה והמועד התחיל להיספר והוא יסתיים ביום 9.3.19.

הבקשה תוגש בטופס ייעודי שנמצא באתר הרשות על ידי מוכר הנחלה. ככל והנחלה נרשמה ע"ש הקונה יש להמציא את המסמכים חתומים על ידי המוכר ולקבל יפוי כח. נזכיר כי היישום של ההחלטה כרוך בעמידה במספר תנאי סף כאשר העיקרי הוא הסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

עוד נזכיר – כי על הטופס ששמו "התחשבנות מחדש" יחתמו המוכרים והקונים ויש ליתן לכך ביטוי בהסכמי המכר לרבות בכל הקשור לעמידה של הקונה בתנאי הסף בעת שבו תוגש הבקשה ליישום ההחלטה הואיל וחלף זמן ופעמים רבות הנחלה כבר רשומה ע"ש הקונה.

מצאנו כיום מקרים רבים שלא הוסדר בהם הנושא של יישום החלטה 1523 בעסקאות שנחתמו לאחר 9.6.11 וכעת קיימות מחלוקות בין קונים למוכרים בנושא לרבות מחלוקות מסחריות למרות שחלפה תקופה ארוכה מביצוע העסקה והזכויות נרשמו ע"ש הקונה. לעניות דעתנו למוכרים יש חובה משפטית לחתום על המסמכים גם אם הנושא לא הוסדר בהסכם המכר.

הסדרת שימושים חורגים לצורך יישום החלטה 1523:

בכדי לקדם את יישום החלטה 1523 נקבע כי חוכר שיגיש בקשה להסדיר שימושים בנחלה עד ליום 31.12.19 ישלם דמי שימוש עבור 7 שנים בלבד.

נמליץ לבחון את ההסדרה של השימושים בנחלה בכדי להימנע מתשלום דמי שימוש, שהם כאמור קנס המשולם עבור 7 שנים אחורה ולא מסדיר שימושים בנחלה בגינם יידרש בעל הנחלה לשלם תשלומים נוספים מעבר לדמי השימוש.

בג"ץ עופר פירט ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל ואח':

ביום 15.1.18 ניתן על ידי בית המשפט העליון בשבתו כבג"ץ פסק דין במספר עתירות שהוגשו לעניין מועד "ההתחשבנות מחדש" בהחלטה 1523 וכן בערעור שהוגש על ידי רמ"י על פסק דין של בית המשפט המחוזי שקבע כי המועד להתחשבנות מחדש יחול במועד שבו נחתמה על ידי שר האוצר החלטה 1155 כלומר ביום 4.9.08.

הטענה בעתירות היתה כי יש לבצע את ההתחשבנות מחדש החל ממועד אישור החלטה 979 המעודכנת כלומר מיום 27.3.07. טענת הרשות היתה כי יש לבצע את ההתחשבנות מחדש בהתאם למועד שנקבע בהחלטת מועצה 1464 שיישמה את החלטת הנהלה 3139 נכון ליום 9.6.11.  

התוצאה היא שבג"ץ דחה את העתירות וקיבל את הערעור של רמ"י על פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי וקבע - כי מועד ההתחשבנות מחדש הוא נכון ליום 9.6.11.

כלומר - בגין הפעולות שבוצעו בנחלה לאחר יום 9.6.11 יינתן זיכוי מלא בתוספת הצמדה בגין תשלומים ששולמו על ידי בעלי הזכויות בהתייחס לשומות שיוצאו כיום בגין:" דמי רכישה", "דמי פיצול מגרש מנחלה", "תוספות בניה".

חישוב "דמי רכישה" בעסקאות לאחר 9.6.11:

החלטה 1523 קובעת בסעיף 5.4, כי במקרה שבו בוצעה העברת זכויות לאחר 9.6.11 ולאור כך שהרשות לא היתה ערוכה לקבל בקשות לתשלום דמי רכישה, החוכר ישלם את התשלום בהתאם להחלטות התקפות היום, קרי תשלום "דמי הסכמה" ויקבל קיזוז מלא של דמי ההסכמה בצירוף הצמדה מדמי הרכישה לפי חישוב שיתבצע בעת יישום ההחלטה ובמקרה שבו דמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה ששולמו, תהיה זכאות לקבל השבה של כספים.

החישוב בגין דמי רכישה יבוצע בהתאם לשווי שנקבע לצורך השומה של דמי ההסכמה ולא לפי השווי של  הנחלה כיום.

במקרים שבו בוצעו תוספות בניה או פיצול מגרש מנחלה, בהתאם למנגנון המפורט לעיל, יקבל בעל הנחלה זיכוי מלא בגין התשלומים ששולמו לאחר 9.6.11 וככל והסכום ששולם על ידו גבוה מהסכום שהיה עליו לשלם בהתאם לאחד המסלולים בהחלטה 1523, הוא יהא זכאי להשבה של ההפרש.

מסלול הנחה 20%:

החלטה 1523 קובעת בסעיף 4.8.2 מסלול הנחה עד 20% משווי חלקת המגורים בגין תשלום דמי רכישה, במקרה שבו הועברו זכויות ושולמו בעבר דמי הסכמה, בהתאם לאמור להלן:

הסכם לפני 1.1.1993 - יקוזז מתשלום דמי הרכישה, 80% מדמי ההסכמה ששולמו בגין
          העברת הזכויות בתוספת הפרשי הצמדה בלבד.

הסכם אחרי 1.1.1993 -  דמי הרכישה יעמדו על 20% בלבד.

התנאי בשני המקרים - בכל מקרה דמי הרכישה לא יקטנו מ- 20% משווי חלקת המגורים.

דוגמאות מספריות ל"התחשבנות מחדש" לפני ואחרי ה- 9.6.11:

עסקה לפני 9.6.11:

במקרה שבו העסקה נחתמה בטרם המועד הקובע להתחשבנות מחדש (9.6.11) ההנחה שניתנת היא עד לסך של 20% משווי חלקת המגורים כלהלן:

התמורה - 4,500,000 ₪.

דמי הסכמה - 1,400,000 ₪.

דמי רכישה - 1,700,000 ₪.

תשלום לרמ"י 20% משווי חלקת המגורים - 900,000 ₪.

התוצאה - בהתאם לחישוב שלעיל אילו הרוכש היה מקבל את הזיכוי המלא בגין דמי ההסכמה ששילם המכור הוא היה משלם את ההפרש בין דמי הסכמה לדמי רכישה בסך 300,000 ש" בלבד.

בהתאם למסלול הנחה 20% - הואיל והעסקה בוצעה לפני 9.6.11 הקונה ישלם בכל מקרה 20% משווי חלקת המגורים, כי נקבע שהתשלום לא יקטן מסך 20% משווי חלקת המגורים ועל כן במקום לשלם 300,000 ₪ הוא ישלם 900,000 ₪!!!         

עסקה אחרי 9.6.11:

במקרה שבו העסקה נחתמה לאחר המועד הקובע להתחשבנות מחדש (9.6.11) הקונה יקבל זיכוי מלא של דמי ההסכמה ששילם המוכר בעת ביצוע תשלום של דמי רכישה בצירוף הצמדה, בהתאם לדוגמא שלהלן:

התמורה - 6,000,000 ₪.

דמי הסכמה - 2,000,000 ₪.

דמי רכישה – 2,400,000 ₪.

התוצאה - תשלום לרמ"י - ההפרש בין דמי ההסכמה לדמי רכישה – 400,000 ₪.      
           
הערה - ככל והרוכש ביצע תוספות בניה בנחלה לאחר הרכישה (אחרי 9.6.11) יקוזזו מדמי הרכישה כל התשלומים ששולמו בגין תוספות בניה.

המלצות לביצוע:

נמליץ לבעלי נחלות שביצעו מכירה של נחלות ושילמו דמי הסכמה או שילמו עבור פיצול מגרש מנחלה או עבור תוספות בניה, החל מיום 9.6.11, לבחון את הזכאות להשבה של כספים במסגרת יישום החלטה 1523 וביצוע של "התחשבנות מחדש".

בכדי לבצע נכון את התהליך של ההתחשבנות מחדש, יש לבחון את כל המסלולים המפורטים לעיל, בהחלטה 1523 וליישם את המסלול המתאים שיקנה השבה של כספים ככל וניתן וכן יביא בחשבון ראיה עתידית של ההסדר המשפחתי ביחס לחלוקה של הזכויות בנחלה בין היורשים או ביצוע פעולות כבר כיום בעלויות נמוכות ככל שניתן, כגון בניה של בית שני ושלישי וביצוע הליך של פיצול מגרש או שני מגרשים מהנחלה (במקרים מיוחדים אף יותר מכך).

בנוסף נמליץ לבחון את מצב השימושים החורגים וחריגות הבניה בנחלה ולהתחיל בביצוע הסדרה בכדי להימנע מתשלום דמי שימוש. נעדכן, כי לאור תהליכים רבים שמתקיימים במושבים בכל הקשור לאישור תב"ע למושב לתוספת בית שלישי, פיצול מגרשים, תוספת זכויות בניה, האכיפה מתגברת ועומדת ממש על הפתח של כל אחד מבעלי הנחלות.

הניסיון מלמד שעדיף להשקיע את הכספים בהסדרה מאשר לשלם קנסות שלא מסדירים זכויות אלא רק גורמים לעגמת נפש לבעלי הנחלות.

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות, בעסקאות ובסוגיות הקשורות למגזר החקלאי והמגזר הכפרי על כל גווניו, ניתוח ויישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל, טיפול משפטי בכל הסוגיות מול רשות מקרקעי ישראל, שיוך דירות בקיבוצים ובניית פרויקטים ב"שטח המחנה" וצמיחה דמוגרפית בקיבוצים, וכולל בתוכו מחלקת מגזר חקלאי ואגודות שיתופיות, מחלקת מיסים ומחלקת נדל"ן.

טל. 03-5751531
פקס. 03-5751530
דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

אתר: https://www.lieblaw.co.il/

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237