הקניית בעלות בישובים קהילתיים באזורי עדיפות – הבהרות / בועז מקלר רו"ח

בעקבות פניות של אגודות ישובים קהילתיים למשרדנו (בישובים קהילתיים באזורי עדיפות) למתן הבהרות לפרק משנה 5.1 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין הקניית בעלות.

להלן התייחסותנו:

אזורי העדיפות הקיימים לפי החלטת ממשלה 561 מיום 21.5.2023 יהיו בתוקף לפחות עד 1.11.2026.

בסעיף 5.1.8 (ג) לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל נקבע כדלקמן:

"(ג) הגבלה על הקניית בעלות בנכס מקרקעין שהוחכר למטרת מגורים ביישוב קהילתי קטן וביישוב חקלאי:

(1) לעניין סעיף זה –

"יישוב קהילתי קטן" - יישוב קהילתי שהוא אגודה שיתופית שסווגה לפי פקודת האגודות השיתופיות, כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית או כיישוב קהילתי כפרי, ומספר בתי האב ביישוב אינו עולה על 500 או על מספר אחר שתקבע מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה.

(2) בטרם העברת הבעלות ביישוב קהילתי קטן ויישוב חקלאי תפנה הרשות לסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית (להלן בפרק משנה זה - הסוכנות) או לאגודה של היישוב החקלאי בשאלה האם תועבר הבעלות ביישוב ובאלו תנאים; (הדגשה שלי – ב.מ)

(3) הסוכנות והאגודה ישיבו לרשות בתוך תקופה של 90 ימים ממועד הפניה האם החליטו לאשר את העברת הבעלות ויעבירו לרשות את התבחינים למתן הסכמתם להקניית הבעלות על ידי הרשות כאמור, לרבות נוסח הערה שאותה הם מבקשים לרשום בפנקס המקרקעין לצורך הבטחת התניית העברת הבעלות במגרש בעתיד, מידי החוכר או מידי אדם אחר שיהיה בעל זכויות לגבי אותו מגרש, בהסכמתם;

(4) מצאה הרשות כי התבחינים למתן הסכמה כאמור סבירים, לא תאפשר הרשות להקנות את הבעלות במגרשי המגורים באותו יישוב ללא הסכמת הסוכנות היהודית או האגודה, לפי העניין.

(5) סירבה האגודה או הסוכנות להעברת הבעלות לא תועבר הבעלות. ניתן להשיג על החלטת האגודה או הסוכנות בפני מנהל הרשות.

(6) במקרים שבהם יוחלט שלא לאשר את העברת הבעלות ביישובים כאמור בסעיף זה,

יהיה בעל הזכויות זכאי למימוש ההטבות הגלומות בהוראות פרק משנה זה, בתמורה או שלא בתמורה רק את הזכות להארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת כאמור בהוראות פרק משנה זה. במקרה שכזה, לא יידרש בעל הזכויות לקבל את אישור הרשות ו/או לשלם לרשות כל תשלום כספי לרבות בעד חידוש חכירה, תוספת בנייה, שינוי ייעוד, שנוי ניצול, פיצול ושימוש חורג של אותו נכס.

למען הסר ספק, במקרים אלו לא יהיה בעל הזכויות זכאי להעברת הבעלות."

בנוהל B90.01 "הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה ללא תמורה ובתמורה" נקבע בסעיף 3.4 כדלקמן:

"3.4 הקניית בעלות בישוב קהילתי קטן וביישוב חקלאי

3.4.1 הקניית הבעלות לחוכר נכס למגורים ביישוב קהילתי קטן או בישוב חקלאי מותנית בהסכמת האגודה השיתופית של היישוב החקלאי או הסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית, כדלקמן:

- אישור אגודת הישוב החקלאי – נדרש במגרשי מגורים במושב או בקיבוץ שההחלטה חלה עליהם. (הדגשה שלי – ב.מ)

- אישור הסוכנות היהודית – נדרש במגרשי מגורים בישובים קהילתיים קטנים (עד 500 משפחות) בהם הסוכנות היא הגורם המיישב.

- אישור ההסתדרות הציונית – נדרש במגרשי מגורים בישובים קהילתיים קטנים (עד 500 משפחות) בהם ההסתדרות הציונית היא הגורם המיישב.

ובכפוף לקובץ החלטות המועצה בהתאם לכללי הקניית הבעלות, ללא תמורה או תמורת אותם סכומים הקבועים בקובץ החלטות המועצה בנושא הקניית הבעלות.

3.4.2 אם נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה ללא תנאים, באופן גורף, יתאפשר רישום הבעלות בפנקסי המקרקעין ביישוב זה בכפוף לאמור בנוהל זה.

הסכמה כאמור ללא תנאים, לנכס יחיד, תאפשר אף היא רישום הבעלות בפנקסי המקרקעין ביישוב זה בכפוף לאמור בנוהל זה ובכפוף להודעת הרשות לאגודה ו/או הסוכנות כי לאור ההסכמה הפרטנית שניתנה, הרשות תאפשר רישום בעלות בפנקסי המקרקעין ביישוב זה (ראו נספח 10).

3.4.3 אם לא נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה או שניתנה הסכמה מותנית והתנאים המוצעים לא אושרו על ידי רמ"י, יהיה בעל הזכויות זכאי למימוש ההטבות הגלומות בנוהל זה, בתמורה או שלא בתמורה, רק את הזכות להארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת כאמור בהוראות פרק משנה זה.

במקרה שכזה, לא יידרש בעל הזכויות לקבל את אישור מרמ"י ו/או לשלם לרמ"י כל תשלום כספי לרבות בעד כל תוספת בנייה, שינוי ייעוד, ניצול ופיצול של אותו נכס. למען הסר ספק, במקרים אלו לא יהיה בעל הזכויות זכאי להעברת הבעלות. "

אישור אגודת היישוב החקלאי:

 העברת הבעלות לחוכר נכס למגורים בישוב קהילתי או ביישוב חקלאי מותנית בהסכמת האגודה השיתופית של הישוב החקלאי או הסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית, לפי העניין, ובכפוף להחלטות המועצה בהתאם לכללי העברת הבעלות, ללא תמורה או תמורת אותם סכומים הקבועים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל בנושא העברת הבעלות. 

על פי סעיף 5.1.8 לקובץ ההחלטות ההליך המתבקש הינו שהאגודה תעביר את תנאיה לאישור הקניית הבעלות תוך הקפדה שהתנאים יהיו סבירים.

העיקרון המנחה מאחורי התנאים הינו היכולת של היישוב לשמר את אופי הקהילה ביישוב קטן וכן מניעת אפשרות של חובות כספיים של חבר כלפי האגודה.

שלב נוסף הינו אישור אסיפה כללית של חברי האגודה להקניית הבעלות ביישוב.

רשות מקרקעי ישראל תאשר את תנאי האגודה כל זאת ובתנאי שהתנאים וחברי היישובים יוכלו להתחיל בהליך הקניית הבעלות על ביתם.

מוצע להקפיד לציין באישור הקניית בעלות של אגודת הישוב לרמ"י בסעיף 1 לטופס של רמ"י "נוסח ההערה לרישום בפנקס המקרקעין, להבטחת התניית העברת הבעלות במגרש העתיד, מידי החוכר או מידי אדם אחר שיהיה בעל זכויות לגבי אותו מגרש" יהיה בין השאר כדלקמן:

העברת הזכויות מותנית באישור ועדת הקבלה בתנאי שאין חובות כספיים, הסכמת אגודת הישוב לקבלת היתר בנייה ובדרישת אגודת הישוב לשמירת זכויותיה לשינוי נוסח התנאים בהתאם לשינויי הזמן.

בנושא זה ראו גם חוזרינו 112/2020 "הקניית על מגרשים בישוב קהילתי וחקלאי באזורי עדיפות"

וחוזרינו17/2015 "פניית רמ"י לקבלת אישור להקניית בעלות על פי החלטת 1370"