פס"ד תקדימי: ועדה מקומית אינה רשאית לדרוש כתב שיפוי לתכנית / לירון רז, עו״ד

24 דצמ 2016 המחברת/ת:

בפסק דין תקדימי מיום 15.12.2016 קבע בית המשפט העליון כי הועדות המקומיות אינן רשאיות לדרוש מיזמי תכנית להפקיד כתב שיפוי אשר מעביר ליזם את נטל תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, בהרכב כבוד השופטים: י' דנציגר, נ' הנדל וע' ברון).

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") קובע את הזכות לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית. לפי סעיף זה, מקום שקרקע שחלה עליה תכנית או שהיא גובלת עם תחומה נפגעה כתוצאה ממנה, רשאי בעל הזכויות בקרקע להגיש תביעה לפיצויים מהוועדה המקומית בגין הפגיעה (ירידת ערך הקרקע).

מזה שנים נהוגה בועדות המקומיות לתכנון ולבניה פרקטיקה, לפיה מחייבות הועדות יזם תכנית להפקיד כתב שיפוי כתנאי לאישור התכנית, כאשר במסגרת כתב השיפוי מתחייב היזם כלפי הועדה לשאת על חשבונו בתשלום פיצויים, ככל שייפסקו לחובת הועדה, במסגרת תביעה לפי סעיף 197 הנ"ל.

הרציונל העומד מאחורי דרישת כתב השיפוי הנ"ל הוא שיזם התכנית הוא זה שעתיד להפיק רווח כלכלי או טובת הנאה מהתכנית, ולכן, באם כוללת התכנית פגיעה בזכויות הפרטיים הגובלים בשטחה או נמצאים בקרבתה, הרי שיהיה זה פתרון צודק ויעיל להעביר את נטל הפיצויים משכם הקופה הציבורית לשכמו של אותו יזם פרטי.

לעניין זה נהוג גם להבחין בין "תכניות נקודתיות" שמטרתן להעניק זכויות בניה מיוחדות ליזם פרטי או לאפשר לו לבצע פרויקט מסחרי שעתיד להניב לו רווח ניכר, לבין תכנית שמטרתה להגשים מטרות ציבוריות כלליות.

ואולם, בית המשפט העליון קבע בפסק הדין בעניין "פרחי ביקל" כי חרף השיקולים בעד ונגד הפרקטיקה של כתבי שיפוי, ואף אם קיימת הצדקה רעיונית לדרישתה, הרי "משעה שמדובר בחיוב כספי שמטילה הרשות על האזרח או על הפרט, נדרש לכך עיגון בחוק או על פיו".  

מסקנת בית המשפט הינה כי לא קיימת הוראת דין אשר מסמיכה את הועדה המקומית לחייב יזם בתשלום עבור פיצויים בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק, ולכן אין הועדה המקומית מוסמכת לעשות כן.

כן נקבע כי: "החובה לפצות את הנפגעים מהתכנית, היא חובה מוחלטת שלא ניתן להתנות עליה. מתן רשות לועדה המקומית להעביר את החיוב בתשלום הפיצויים ליזמים, כמוה כהטלת מס ללא צו מפורש של המחוקק".

תוצאת פסק הדין הינה, כאמור, כי ועדות מקומיות אינן רשאיות לדרוש מיזמי תכנית כתב שיפוי.

לפסק דין זה מעלה שאלות רבות ועשויות להיות השלכות רבות ובהן: מה דינו של יזם תוכנית אשר שיפה בעבר ועדה מקומית? האם הוא זכאי להחזר? הצפי הוא שההשלכה המעשית הראשונה של פסק הדין תהיה עיכוב משמעותי באישור תכניות עקב חשש הועדות המקומיות מתביעות בגין ירידת ערך.

 

עו"ד לירון רז, מנהלת תחום תכנון ובניה ורשויות מקומיות במשרד חגי שבתאי שפירא

*האמור בחוזר אינו בגדר חוות דעת משפטית אלא מידע כללי שאינו מהווה ייעוץ משפטי מכל סוג.

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין  ואגודות שיתופיות.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

לפסקי דין בנושאים:

אגודה קהילתית אגודות שיתופיות אגרסקו אחריות נושאי משרה איכות הסביבה אי תחרות אנרגיות מתחדשות אפליה כלפי נשים ארגון מגדלי העופות ארנונה אשראי בוררות בחירות בחירות לועד הנהלה בטיחות בעבודה ביטול בן ממשיך ביצים בית מקצועי בן ממשיך ברית פיקוח גודל הנחלה דגי נוי דיני חוזים דיני מכרזים דיני נזיקין דיני עבודה דמי פיתוח הארכת חוזה חכירה הורשת זכויות החלטה 737 החלטה 979 החלטה 1101 החלטה 1261 החלטה 1265 החלטה 1524 החלטה 1547 היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסגת גבול הסוכנות היהודית הסכם בין יורשי נחלה הסכם משולש הסכמי פיתוח העברת זכויות הערכת שווי הפקעות הפרשות לפנסיה הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרמת מסך השבות מקרקעין השכרת בתי מגורים השמדת תוצרת חקלאית התיישבות התיישנות ועדות ביקורת ועדות קבלה ועד מקומי ועד קהילה ועדת השגות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות זכות עיון במסמכי אגודה חובת השבה למעסיק חוזה חכירה חוכר לדורות חוק ההתיישבות חיוב בגין שירותים קהילתיים חכירה חכירה לדורות חלופת האגודה חלף היטל השבחה חקלאות טיפול בבעלי חיים ייבוא וייצוא ירושת משק חקלאי כתב הודאה וסילוק כתבי שיפוי לולים לשון הרע מדור משפטי מדור עסקי מועצות אזוריות מיסוי מיסוי מקרקעין מיסי קהילה מכסות ביצים מכרזים מניות תנובה מסך התאגדות מס מעסיקים מס רכישה מס שבח מערכת המשפט מקרקעי ישראל משבצת משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה נפוטיזם סדר דין סדרי דין סילוק יד במקרקעין סמכויות בית דין לעבודה סמכות שיפוט סעיף 114 לחוק הירושה סעיף 197 עובדים זרים עובדים פלסטינאים עיגון זכויות ערבון ערבות ערעור על החלטות הרשם פדיון חופשה פינוי מאדמות מינהל פיצוי בגין גריעת שטחים מהמשבצת פיצוי בגין שימוש חורג פיצוי יורשים פיצויי סבל פיצויי פיטורין פיצול נחלה פירוק אגודה שיתופית פירוק שיתוף במקרקעין פלישות חקלאיות פנסיה פקיעת חברות קבורה קורונה קיבוצים קליטה קנאביס קנביס רפואי קניין רוחני קרקע קרקע תפוסה רישוי עסקים רישום זכויות רשות מקרקעי ישראל רשם האג״ש שיוך דירות בקיבוצים שיוך נכסים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות נוספות תביעת דיבה תחנות דלק תכנון ובניה תכנית דיור לאומי תנאי מקפח בתקנון תנובה תקנון אג״ש תרבות וחינוך תשלומים לאגודה קהילתית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.