הקניית בעלות על מגרשים בישוב קהילתי וחקלאי באזורי עדיפות לאומית / בועז מקלר רו"ח, אורי ריטוב מנהל מערכי תכנון ומקרקעין

על פי סעיף 5.1.4 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל:  "נכס מקרקעין שהוחכר על פי הסכם חכירה מהוון למטרת בנייה נמוכה באזור עדיפות לאומית אשר אינו עולה על 3 דונמים ואשר שולמו בעדו דמי חכירה מהוונים מלאים עד למלוא זכויות הבניה שנקבעו בתוכנית מאושרת במועד ההקצאה" יחשב כנכס שהקניית הבעלות בו פטורה מתשלום.

נציין כי בחלק מהמקרים בהם שולמו דמי החכירה בעת הקצאת המגרש על פי הבינוי בפועל ולא על מלוא הזכויות על פי התוכנית באותה עת, על בעלי מגרשים (אם המגרש עולה על 280 מ"ר) להשלים את היוון המגרש ולשלם את יתרת דמי החכירה עד גובה הזכויות בתוכנית המאושרת בעת הקצאת המגרש.

בנוהל רמ"י 90.01B "הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה, ללא תמורה ובתמורה – בנכסים ששטחם אינו עולה על דונם" נקבעו בין השאר תנאים להעברת בעלות בישוב קהילתי קטן ובישוב חקלאי כדלקמן:

"העברת בעלות בישוב קהילתי קטן ובישוב חקלאי

העברת הבעלות לחוכר נכס למגורים בישוב קהילתי קטן או ביישוב חקלאי מותנית בהסכמת האגודה השיתופית של הישוב החקלאי או הסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית, לפי העניין, ובכפוף להחלטות המועצה בהתאם לכללי העברת הבעלות, ללא תמורה או תמורת אותם סכומים הקבועים בהחלטת המועצה בנושא העברת הבעלות.

אם נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה ללא תנאים, באופן גורף או לנכס יחיד, יתאפשר רישום הבעלות בפנקסי המקרקעין ביישוב זה בכפוף לאמור בנוהל זה.

אם לא נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה או שניתנה הסכמה מותנית והתנאים המוצעים לא אושרו ע"י רמ״י, יתאפשר שדרוג החכירה והזכות להארכת תקופת החכירה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות ,לפי המוקדם מבין השניים, כך שלא ״דרש עוד בעל הזכויות לקבל את אישור רמ"י ו/או לשלם לרמ״י כל תשלום כספי, לרבות בגין כל תוספת בנייה, שינוי "עוד, ניצול ופיצול של אותו הנכס".

ישוב קהילתי קטן מוגדר בסעיף 5.1.8(ג)(1) לקובץ כדלקמן:

"יישוב קהילתי קטן – יישוב קהילתי שהוא אגודה שיתופית שסווגה לפי פקודת האגודות השיתופיות, כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית או כיישוב קהילתי כפרי, ומספר בתי האב ביישוב אינו עולה על 500 או על מספר אחר שתקבע מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה

על פי סעיף 5.1.8 לקובץ ההחלטות ההליך המתבקש הינו שהאגודה תעביר את תנאיה לאישור הקניית הבעלות תוך הקפדה שהתנאים יהיו סבירים וחוקתיים.

העיקרון המנחה מאחורי התנאים הינו היכולת של היישוב לשמר את אופי הקהילה ביישוב קטן וכן מניעת אפשרות של חובות כספיים של חבר כלפי האגודה.

 שלב נוסף הינו אישור אסיפה כללית של חברי האגודה להקניית הבעלות ביישוב.

רשות מקרקעי ישראל תאשר את תנאיי האגודה כל זאת ובתנאי שהתנאים הינם חוקתיים וסבירים, וחברי היישובים יוכלו להתחיל בהליך הקניית הבעלות על ביתם."

יודגש כי אם האגודה או הסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית, לפי העניין, יסרבו להקניית הבעלות יהיה החוכר זכאי לרכוש, בתמורה או שלא בתמורה, זכות חכירה משודרגת, אשר תפטור אותו מלקבל את אישור הרשות או לשלם לרשות כל תשלום כספי בגין תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול.

בנוסף החכירה המשודרגת תוארך לתקופות נוספות של 98 שנים מתחדשות (ללא תמורה)  מעת לעת.

ראו לעניין זה חוזרנו 76/2015 "פניית רמ"י לקבלת אישור להקניית בעלות עפ"י החלטה 1370"

נציין כי הוראות אלו אינם חלות על מגרשים במושבים ובקיבוצים על פי הוראת סעיף 5.1.2 לקובץ הקובע כי העברת בעלות לא תחול בין השאר על:

"(10) השטח המיועד למגורים בנחלה מושב עובדים ובכפר שיתופי, לרבות חלקת מגורים למעט מגרשי מגורים שפוצלו בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות התקפים בדבר פיצול מגרשי מגורים מנחלה או מחלקת המגורים;

(11) השטח המיועד לגמורים בקיבוץ ובמושב שיתופי, לרבות חלקת המגורים, ולרבות מגרשי מגורים ששויכו לחברי הקיבוץ או המושב השיתופי בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות."

בועז מקלר, רו״ח

משרד רואה חשבון בועז מקלר ושות׳ מתמחה במתן שירותי יעוץ ושירותי ראיית חשבון  במגזר החקלאי וההתיישבותי.

דוא"ל: bm@mekler.co.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237