מושב נתבע לשלם היטל השבחה בגין שינוי יעוד של מקרקעין הכלולים בחוזה המשבצת (במקרה זה חוזה משולש, הכולל את הסוכנות היהודית), שהיו ביעוד ציבורי ולא חקלאי, ליעוד של תחנת תדלוק. התחנה נבנתה על ידי תאגיד בשליטת המושב.

המקרה הגיע לדיון בבית המשפט העליון.

היטל השבחה הינו היטל החל מכוח חוק התכנון והבניה החל במקרה של השבחת מקרקעין.

התוספת השלישית לחוק קובעת כי השבחה הינה  "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

כן נקבע כי " היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל" (ההדגשה שלי, ח.ש.).

יחד עם זאת, סעיף 21 לתוספת קובע הסדר מיוחד לגבי חוכרים החוכרים את זכויותיהם מרשות מקרקעי ישראל במקרים בהם הם, לכאורה, לא הנהנים הישירים משינוי היעוד, בשל תנאי ההסכם. אלו הם שלושת התנאים לקיום חלף היטל השבחה:

מדובר ב...

  1. "מקרקעי ישראל... שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי"
  2. "ושונה ייעודם לייעוד אחר",
  3. "והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש",

במקרים אלו "יחול..., במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות"...

הסדר זה הינו הסדר "חלף היטל השבחה", דהיינו אין היטל השבחה!

השאלה שעמדה בפני בית המשפט, האם במקרה זה התקיים התנאי "שהוחכרו לדורות לשימוש חקלאי" לאור היעוד התכנוני של הקרקע שאינו חקלאי, ולאור השימוש לשוק איכרים.

בית המשפט, בדרך פרשנית קבע כי יש לפרש את המילה "שימוש" באופן רחב יותר מהיעוד התכנוני על פי חוק התכנון והבניה, כך שהשימוש כולל "שימושים חקלאיים רחבים יותר".

בין היתר, הסתמך בית המשפט על עקרון הצדק החלוקתי העומד בבסיס היטל ההשבחה, שמי שהתעשר כתוצאה מפעולת תכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו, שאינו חל מקום בו על החוכר להשיב את הקרקע. בנוסף, חוזה המשבצת נועד לתכלית "שימוש חקלאי" הכולל שימושים נלווים נוספים כגון מגורים, מבני משק ושטחי ציבור.

בית המשפט גם לא קיבל את הטענה כי המושב נהנה משינוי היעוד שכן תאגיד מטעמו חכר (ככל הנראה מכוח פרק 8.12 לקובץ החלטות המועצה, לשעבר החלטה 717 ואחרות, ח.ש.), את תחנת הדלק, וזאת בין היתר מכיוון שהמבחן המהותי הינו האפשרות לנצל את הקרקע על פי החוזה המקורי ולא זהות החוכר.

נציין, כי בתקופה האחרונה אנו עדים למקרים רבים של ועדות תכנון, המנסות לגבות היטל השבחה מאגודות וכן מחברי אגודות, גם במקרים שבהם מקבלות הועדות "חלף היטל" מרמ"י. פסק הדין מפרש בהרחבה את הסעיף בחוק, בפרשנות מהותית וצודקת, כך שיותר מקרים נכללים בהסדר של "חלף היטל", ובכך נמנעת התעשרות שלא כדין של ועדות התכנון.

             

בר"מ 8432/18, הועדה המקומית מעלות תרשיחא נ' אזרך איזולדה, מעונה מושב עובדים להתישבות. פסק הדין ניתן על ידי כבוד השופט פוגלמן, בהרכב עם כבוד השופטים ברק-ארז ומזוז.

החוזר אינו חוות דעת משפטית אלא מידע כללי שאינו מהווה יעוץ משפטי מכל סוג שהוא.

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין  ואגודות שיתופיות.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237