אביגדור לייבוביץ, עו״ד

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

לאחרונה אנו חווים שינויים מהותיים וחשובים במדיניות רמ"י שמקבלים ביטוי בתיקון ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה.

ביום 2.11.2020 התקיימה ישיבת במועצת מקרקעי ישראל במהלכה התקבלו החלטות חשובות למגזר החקלאי ולבעלי הנחלות. רמ"י קבעה תיקון חשוב בהגדרת "העברת זכויות" בהחלטה, כך שלאחר התיקון, העברת זכויות למי שלא מוגדר "קרוב" בהחלטה, במסגרת צו ירושה או צו קיום צוואה, לא תחויב בתשלום דמי רכישה.

תיקון נוסף שבוצע ביום 29.7.2020 בנוהל העבודה ליישום ההחלטה קבע, כי אחים יוכלו להתגורר ביחד בנחלה לאחר פטירת ההורים, ללא חובה לבצע פיצול של מגרש מהנחלה, ככל והמגורים בנחלה נעשו כדין בחיי ההורים והפכו להפרה לאחר פטירת ההורים.

בהתייחס לתנאי של "מגורים כדין", הסברנו, כי המשימה שמוטלת כיום על בעלי הנחלות שמבקשים לאפשר לילדים להתגורר ביחד ללא ביצוע הליך פיצול, לפחות בשלבים הראשונים לאחר פטירת ההורים ולהימנע מתשלום עבור עלויות הפיצול, היא להסדיר את המבנים בנחלה בהיתר כך שלא יתקיים מצב שבו ההורים נפטרו ואחד היורשים מתגורר בנחלה בבית מגורים ללא היתר. מצב שבו אחד היורשים מתגורר ללא היתר, יעמיד את היורשים מול דרישה לבצע את הליך הפיצול שנאמד בסכומים ניכרים ולא תמיד מצוי בכיסם של היורשים.

אני שמח לבשר, כי רמ"י תתקן את הגדרת "העברת זכויות" בהחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ותקבע, כי הורשה על פי דין או על פי צוואה לא תחייב את מקבל הזכויות לשלם "דמי רכישה" גם אם הוא לא מוגדר "קרוב" בהחלטה.       

עידן הנחלה המהוונת הביא עימו שינויים דרמטיים בכל הקשור למיסים החלים בעת מכירת זכויות בנחלה.

מה שהכרנו עד היום בכל הקשור למיסים במכירת נחלות שייך לעבר, שכן כיום כללי המשחק השתנו ויש להכיר היטב את המגרש בטרם כניסה לעסקה שכן כיום חבות המס המשוקללת במכירת נחלה מגיעה לכדי 50% ויותר!

רמ"י עדכנה לאחרונה את נוהל עבודה B38.04 "קביעת זכויות למגורים בחלקת המגורים במושבי עובדים, כפר שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית" לפיו מיושמת ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה (להלן: "נוהל העבודה") ואישרה מגורים של אחים ביחד בנחלה.

יש לשים לב לאבחנה בין "מגורים כדין" ו"מגורים שלא כדין"!

על מנת שאחים יוכלו להתגורר בנחלה לאחר שההורים הלכו לבית עולמם, כאשר הנחלה תירשם ע"ש אחד האחים, ללא חיוב לבצע פיצול של מגרש מהנחלה – יש לוודא כי המבנים נבנו כדין.

ביום 29.7.2020 פורסם נוהל עבודה מעודכן ליישום ההחלטה במסגרתו נקבעו הוראות חדשות שמשליכות על תהליך העבודה מול רמ"י בכניסה יזומה ובמכר. ברשימה זו אבקש להתייחס למפה המצבית אותה יש להגיש לרמ"י ביחד עם המסמכים הנדרשים ליישום ההחלטה ולבעיות הרבות בהן אנו נתקלים בהליך אישור המפה המצבית והמבנים הבנויים בנחלה המפורטים במפה ובהתאם לכך להציע פתרונות להתמודדות.

בתהליך יישום ההחלטה בעל הנחלה נדרש להתקשר עם מודד מוסמך הבקיא בהחלטה על מנת שיכין עבורו מפה מצבית שתהא תקפה לחצי שנה בטרם ההגשה. על גבי המפה המצבית יסומן גבול חלקת המגורים 2.5 דונם, גבול חלקת המגורים בהתאם לתב"ע, כל המבנים הבנויים בחלקה א' של הנחלה, כולל טבלת שטחים וטבלת מבנים, המפרטת את שטח המבנים והשימוש בפועל.

בכדי שניתן יהיה לאשר את המפה המצבית, שטח המבנים בפועל חייב להתאים במדויק לשטח המבנים בהיתר הבניה ובהתאם לכך גם השימוש המבוצע במבנים בפועל חייב להתאים לשימוש בהיתר הבניה.

חברים אני שמח לבשר, כי רמ"י אישרה שינוי היסטורי בנהלים החלים על חלקת המגורים בנחלה ובהתאם לכך - אחים יכולים להתגורר ביחד בנחלה!

אני מבקש להודות למקבלי ההחלטות על התיקון ההיסטורי בנהלים, שהתבקש נוכח השינויים שחלו בחלקת המגורים במסגרת היישום של "עידן הנחלה המהוונת".

בהגדרת "קרוב" בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "ההחלטה"), קיימת "'תקלה" בהתייחס למגורים של אחים ביחד בנחלה אחרי שאחרון ההורים הולך לבית עולמו.

התוצאה של "התקלה" היא, שלא ניתן להותיר אחים להתגורר ביחד בנחלה ביחידות דיור שנבנו בהיתר, לאחר ששני ההורים הלכו לבית עולמם, כאשר הזכויות בנחלה נרשמו ע"ש אחד היורשים ושני אחיו מתגוררים עימו בנחלה, לאחר שבנו בתים שנים רבות בטרם ההורים הלכו לבית עולמם.

הבעיה העמיקה לאור "עידן הנחלה המהוונת" ותיקון 1ב לתמ"א 35, שמאפשרים בנייה של בית שלישי נפרד בחלקת המגורים בנחלה, כלומר, הרכב של "ארבע יחידות בשלושה מבנים נפרדים".

הלכה למעשה, ההרכב החדש של יחידות הדיור בחלקת המגורים בנחלה ("ארבע יחידות בשלושה מבנים"), יכול ליצור מצב לדוגמא, בו הורים מתגוררים ביחידת הסמך (55 מ"ר) עם קיר משותף לאחת היחידות בה מתגורר אחד הילדים ושני ילדים נוספים מתגוררים בבתים שנבנו בהיתר.

כלומר, בנחלה מתגוררות ארבעה משפחות - הורים ושלושה ילדים - והשאלה שעולה - מה יקרה כאשר ההורים יותירו את הילדים ביחד בנחלה אחרי 120? כיצד נתמודד עם הבעיה המשפטית שנוצרה נוכח "התקלה" בהגדרת " קרוב" בהחלטה?

ההוראות ביחס להסדרת הזכויות במשקי העזר קבועות בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שקיבל תוקף בחודש אפריל 2019 לאחר ביטול 1600 החלטות המועצה.
תהליכי העבודה לביצוע תהליך היוון, מכר משקי עזר, פיצול מגרשים, תוספת בניה, שינויי ייעוד, מוסדרים בנוהל עבודה B37.09 "פעולות במשקי עזר".

בהתאם להוראות החלות על משקי העזר בפרק משנה 8.14 לקובץ ההחלטות (להלן: "ההחלטה"), הוקנו לבעלי משקי העזר תמריצים לבצע תהליך של היוון הזכויות, שכן לאחר ההיוון, התשלומים לרמ"י בגין תוספות בניה, שינויי ייעוד וניצול ופיצול מגרשים, יופחתו לעומת הערכים שהיו קיימים בהחלטות קודמות. מאידך, ההחלטה קובעת כי במשקי עזר במגזר העירוני, קיימת חובה לבצע היוון לצורך תוספת יחידות דיור, שינו יעוד וניצול ופיצול מגרשים ומתנה את ההיוון בהתחייבות להשיב את הקרקע למדינה בשטח מעבר לחלקת המגורים, כפי שיורחב להלן.

בהמשך להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1580 מיום 24.12.18, שכותרתה "מינוי ועדה לבחינת מדיניות חלופות הכנסה למשק המשפחתי במושב", אבקש לפנות לכב' בדברים, כלהלן:

ביום 24.12.18 התקבלה החלטת מועצה 1580 לפיה הוחלט לבחון חלופות הכנסה למשק החקלאי במושב.

ביום 25.5.2020 ניתן על ידי כבוד השופטת ריקי שמולביץ בבית המשפט המחוזי מרכז - לוד,

פסק דין ראשון מסוגו בנושא של "כספים אסורים" שקבע, כי התביעה מתקבלת במלואה ביחס למרכיב של הכספים האסורים וכי יש להשיב את מלוא הכספים האסורים שניגבו מהתובעים, מעבר לעלויות הפיתוח ודמי ההיוון שאושרו על ידי רשות מקרקעי ישראל.

ת.א. (מחוזי מרכז-לוד) 18225-07-13 כהן ואח' נ' נחלה ואח':

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237