חגי שבתאי, עו״ד

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין  ואגודות שיתופיות.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

דוא"ל: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

לאחרונה הוציאה הנהלת רמ"י הנחיות פנימיות מעודכנות (להלן: "ההנחיות") הנוגעות לחתימת רמ"י על היתרי בניה לחברים בקיבוצים (ומושבים שיתופיים) וזאת בעקבות אישורה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1582 בעניין "בנייה למגורים בקיבוצים מתחדשים- הסדר הביניים" (להלן: "ההחלטה").

ההנחיות עוסקות הן בקיבוצים אשר החליטו על שיוך דירות, והן בקיבוצים שלא החליטו על שיוך ואינם נכללים בהסדר הביניים, כפי שיפורט בהמשך.

כמו כן, ההנחיות כוללות גם תצהירים מעודכנים עבור המקרים הרלבנטיים.

חוק יסוד מקרקעי ישראל קובע את העיקרון שלא תועבר הבעלות במקרקעי ישראל, שהם מקרקעין המצויים בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח והקרן הקיימת. יחד עם זאת נקבע פתח למכירת מקרקעי ישראל באמצעות חוק.

חוק מקרקעי ישראל קובע סוגים שונים של עסקאות שחוק היסוד לא חל עליהם, דהיינו שניתן להעביר בהם קרקעות לבעלות פרטית.

את פירוט המצבים בהם רשות מקרקעי ישראל יכולה להעביר בעלות בקרקעות קבעה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 1549 המתייחסת להעברות בעלות במגזר התעסוקה והמגורים, בתשלום וללא תשלום. להלן עיקריה.

לאחרונה ניתן פסק דין של בית המשפט העליון, הקובע מה "רף הכניסה לבית המשפט" של חוכרים המעוניינים להוכיח, כי הם זכאים לזכויות נוספות לאלו המוענקות לחוכרים בחוזי החכירה האחידים ובהחלטות ונוהלי מועצת ורשות מקרקעי ישראל.

פסק דין הינו בערעור על פס"ד של כבוד בית המשפט המחוזי, אשר דחה את טענותיהם של הקיבוצים חפציבה ובית אלפא לזכויות עודפות ביחס לחוזים הנהוגים ברמ"י ולהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. הזכויות שהתבקשו הינן זכויות בעלות או זכות הקרובה לבעלות ביחס לשטח החכירה המקורי של הישובים.

בית המשפט העליון לא מצא מקום להתערב בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, אולם מצא להוסיף מספר דברי הבהרה ביחס למשמעותה ותחום מחייתה של פסקה 34 לפסק הדין "שיח חדש" (הידוע גם כ"בג"ץ הקרקעות" ו"בג"ץ הקשת המזרחית"), אשר נתנה, לכאורה, פתח לישובים בעלי טענות לזכויות מיוחדות בקרקעותיהם לפנות לבתי המשפט ולהוכיח אותן.

ע"א 463/18 קיבוץ חפציבה ואח' כנגד קק"ל ואח, פס״ד מיום 05/03/19

לאחרונה נכנסה לתוקפה החלטת מועצת מקרקעי ישראל חדשה הקובעת הסדר נוסף בקשר להקצאת קרקעות לצורכי הקמת מתקן לייצור חשמל בהמרת אנרגית שמש לרשת החשמל (מתקנים פוטו וולטאים, פרויקט סולארי).

ההסדר קובע, בסעיף 5 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1584 הוראת שעה המאפשרת הקמת פרויקט סולארי המשותף למספר ישובים ("פרויקט משותף").

הפרויקט המשותף  נמצא בקרקעות המוחכרות לישוב אחד ("הישוב המוביל"). מספר הדונמים עליו מוקם הפרויקט המשותף חורג ממכסת הקרקע המאופשרת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת פרויקט על ידי ישוב אחד.  החריגה יכולה להיות מהמכסות על פי ההחלטה המאפשרת הקמת פרויקט סולארי (כיום גודל הפרויקט לישוב בודד הינו עד 250 דונם), ו/או החלטה 1560 (מכסת התעסוקה הכוללת לישוב, המתייחסת בין היתר לפרויקט הסולארי, ראו בין היתר חוזר משרד 1/19) במידה והישוב היה רוצה להקים את הפרויקט לבדו.

לאחרונה נכנסה לתוקפה החלטת מועצת מקרקעי ישראל חדשה הקובעת הסדרים חדשים בכל הנוגע להקצאת קרקעות חקלאיות. ההחלטה באה במקומן של שורה ארוכה של החלטות אשר קבעו את המדיניות הקרקעית בקשר להקצאת קרקע שאינה בדרך נחלה.

ככלל, הקצאת קרקע חקלאית על ידי רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י", לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) נעשית בשני ערוצים: הקצאה בתנאי נחלה, הקצאה שלרוב נעשתה במסגרת ישובים חקלאיים מאורגנים באגודות שיתופיות כגון קיבוץ ומושב, והקצאות אחרות, שאינם תחת כללי הנחלה.

ההחלטה מתייחסת לשלושה סוגי הקצאה, בהתאם לפרק הזמן של כל הקצאה

החלטה מס' 1445 של מועצת מקרקעי ישראל מתאריך 27.10.15 נועדה, כידוע, בין היתר, לאפשר המרת (וביטול) "נחלות פנויות" (נחלות שאינן מאוישות לפי "תקן נחלות") - למגרשי מגורים.

לפי ההחלטה, יוכלו יישובים חקלאיים לקדם תכנון של מגרשי מגורים במקום הנחלות הפנויות בהיקף של עד 3 יח"ד לכל נחלה- אשר ישווקו בפטור ממכרז ל"מומלצי האגודה", תמורת תשלום דמי חכירה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מהוונים בשיעור 91%. בנוסף ישולמו על ידי רמ"י תמריצים מתקבולי הרשות בגין שיווק המגרשים- לטובת פיתוח תשתיות היישוב, בסכומים כפי שנקבע בהחלטה (עד 500,000 ₪ לנחלה שבוטלה).

לפי ההחלטה, תכנון מגרשי המגורים יהיה באחריות האגודה "ובכפוף למגבלות תכנון".

דא עקא, מאז תיקון 1ב לתמ"א 35 עולה סימן שאלה כבד ביחס ליכולת לממש החלטה זו לגבי יישובי מרכז הארץ וזאת לאור הפרשנות שתובא להלן, המקובלת על גורמי תכנון.

חגי שבתאי, עו״דמאז ראשית ההתיישבות, היתה נהוגה מדיניות שבמסגרתה קיבלו היישובים חוזי חכירה לדורות (במושבים החכירה לבעלי הנחלות).

גם החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל קבעה הסדר של חכירה לדורות במושב לחברים ובקיבוץ לאגודה. בהמשך, נקבעו שורה של החלטות נוספות להסדרת הנושא, כגון: החלטה מס' 341 בהתייחס לקיבוצים והחלטה מס' 823 בהתייחס למושבים.

לאורך השנים, מועצת מקרקעי ישראל חזרה והנחתה את מינהל מקרקעי ישראל (ורשות מקרקעי ישראל - "רמ"י") לפעול על פי המדיניות לפיה ליישובים ולחברים תהיינה זכויות חכירה לדורות בקרקע. אולם בפועל, למעט תקופה קצרה בסוף שנות השמונים וראשית שנות התשעים, עת הוחתמו מעל לכ-120 קיבוצים על חוזי חכירה לדורות, ולחתימה היסטורית על חוזי חכירה לדורות עם מושב עובדים אחד, רמ"י נמנעה מקיום הוראות מועצת מקרקעי ישראל בכך שהפסיקה, למעשה, לטפל בהסדרת החכירה לדורות של הקיבוצים, המושבים וחבריהם לאורך תקופה ארוכה.

הדברים חמורים אף יותר כי לאורך השנים, היישובים מימנו בסכומי עתק פעולות שונות של רמ"י וגופים אחרים, על מנת להשלים את רישום המשבצת שלהם, בין היתר בתשלומים למרכז למשבצות החקלאיות שהינו גוף בבעלות (חלקית או מלאה) של רמ"י.

עו״ד מיכל בוסלמאז ראשית ההתיישבות, היתה נהוגה מדיניות שבמסגרתה קיבלו היישובים חוזי חכירה לדורות (במושבים החכירה לבעלי הנחלות).

גם החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל קבעה הסדר של חכירה לדורות במושב לחברים ובקיבוץ לאגודה. בהמשך, נקבעו שורה של החלטות נוספות להסדרת הנושא, כגון: החלטה מס' 341 בהתייחס לקיבוצים והחלטה מס' 823 בהתייחס למושבים.

לאורך השנים, מועצת מקרקעי ישראל חזרה והנחתה את מינהל מקרקעי ישראל (ורשות מקרקעי ישראל - "רמ"י") לפעול על פי המדיניות לפיה ליישובים ולחברים תהיינה זכויות חכירה לדורות בקרקע. אולם בפועל, למעט תקופה קצרה בסוף שנות השמונים וראשית שנות התשעים, עת הוחתמו מעל לכ-120 קיבוצים על חוזי חכירה לדורות, ולחתימה היסטורית על חוזי חכירה לדורות עם מושב עובדים אחד, רמ"י נמנעה מקיום הוראות מועצת מקרקעי ישראל בכך שהפסיקה, למעשה, לטפל בהסדרת החכירה לדורות של הקיבוצים, המושבים וחבריהם לאורך תקופה ארוכה.

הדברים חמורים אף יותר כי לאורך השנים, היישובים מימנו בסכומי עתק פעולות שונות של רמ"י וגופים אחרים, על מנת להשלים את רישום המשבצת שלהם, בין היתר בתשלומים למרכז למשבצות החקלאיות שהינו גוף בבעלות (חלקית או מלאה) של רמ"י.

לצערנו, לא צפוי שינוי קרוב באופן בו מטפלת רמ"י בנושא.

תופעה רווחת לה אנו עדים במהלך השנה החולפת היא "פריחתן" של "ועדות החקירה" -  לשינוי גבולות ולחלוקת הכנסות ברחבי הארץ (הנהוגות להיקרא גם כ"ועדות גיאוגרפיות" או "ועדות גבולות").

בשנה האחרונה הוקמו ועדות חקירה (ועדות גיאוגרפיות) "קבועות" לאזורים: מטרופולין חיפה; מרכז; דרום; ירושלים יהודה שומרון והשפלה; גליל מערבי וגליל עליון והעמקים.

תפקידן של הועדות הוא לבחון יוזמות של רשויות לשינוי תחום שיפוטן (הגדלת תחום השיפוט של הרשות היוזמת על חשבון רשות סמוכה/גובלת- לרוב לצורך הרחבת שטחי הבניה למגורים (תוספת יח"ד) ו/או פיתוח שטחי תעסוקה, וזאת על חשבון שטחים חקלאיים ו/או שטחים פתוחים אחרים), וכן יוזמות לקביעת הסדר ל"חלוקת הכנסות" בין רשויות סמוכות/גובלות (בעיקר הכנסות מארנונה המתקבלות מאזורי תעסוקה, וכן הכנסות מהיטלי השבחה ומתשלומי חובה המגיעים לרשות).

לפני ימים אחדים התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל חדשה שמספרה 1521  ועניינה משקי עזר.

המשק החקלאי הזעיר או בשמו הישראלי "משק עזר", מורכב ממגרש אחד, אשר שטחו נע בד"כ בין דונם אחד לחמישה דונם. שלא כמו "נחלה", למשק העזר אין שטחים חקלאיים נוספים אשר משויכים אליו. משק העזר מצוי הן ביישובים עירוניים והן במושבים וכפרים שיתופיים.

על משקי העזר חלו לאורך השנים החלטות מועצה שונות, ההחלטה העיקרית האחרונה, החלטה 1301, יצרה במשק העזר 3 רבדים של זכויות ותשלומים לרמ"י, כאשר החלוקה בין משקי העזר היתה בהתאם לגודל שטח משק העזר (עד ל- 1 דונם, יתרת השטח ועד ל- 5 דונם ושטח שהינו מעבר ל 5 דונם).

מורכבות ההחלטה ובעיקר אופן הניסוח שלה יצרו חוסר בהירות רב לגבי הזכויות במשקי עזר ונוצר מצב בו אלפי משקי עזר ברחבי הארץ היו במצב של קיפאון מכיוון שהם המתינו להבהרות בקשר לעסקאות אותם התכוונו לבצע בו, בין היתר להארכת חוזה, מכירה, היוון, פיצול, הסדרת הורשה.

החלטה 1521 היתה אמורה לפשט את כללי משקי העזר והבירוקרטיה הרבה, יחסית להחלטה 1301. ההחלטה מנוסחת ומסודרת באופן ברור יותר מההחלטה הקודמת, אולם היא בהחלט לא פישטה את כללי משקי העזר בכך שיצרה הגדרות חדשות נוספים והסדרים נוספים.

גם לאחר "מקצה השיפורים" שערכה מועצת מקרקעי ישראל, עדיין מדובר בהחלטה מורכבת ביותר הכוללת הגדרות רבות ועשרות רבות של תתי סעיפים הקובעים הסדרים שונים, המפנה את החוכר להחלטות מועצה נוספות מהמגזר החקלאי והמגזר העירוני.

חוזר משרד 24/17 של משרד עו״ד חגי שבתאי, שפירא

 

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237