חגי שבתאי, עו״ד

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין  ואגודות שיתופיות.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

הסגר השלישי המתרגש עלינו בימים אלה, כמו גם ההנחיות השונות שפורסמו מעת לעת על ידי משרד רשם האגודות מאז פרצה הקורונה לחיינו, הביאו מגוון של שאלות בנוגע לכינוס אסיפות.

חשוב להבהיר, שכיום גם משרד רשם האגודות סבור שיש אפשרות לקיים אסיפות והצבעות, כולל הצבעות חשאיות, באמצעים טכנולוגיים. גם מבחינת משרד הרשם, אין עוד דרישה לתיקון תקנון כתנאי לקיום הצבעות חשאיות באמצעים טכנולוגיים, אלא אם כתוב במפורש בתקנון האגודה שהדבר איננו אפשרי.

לכן, כל אגודה שלא כתוב בתקנונה שאסור לקיים אסיפה, הצבעה גלויה או הצבעה חשאית באמצעים טכנולוגיים, רשאית לעשות זאת. אגודות שבתקנון שלהן יש אמירה מפורשת שהדבר אסור, צריכות לתקן את תקנוניהן בהתאם.

בעקבות שאלות שנשאלנו לאחרונה, אנחנו רוצים להבהיר, שעל מנת שביטוח ושיפוי של נושאי משרה באגודה שיתופית יהיה תקף, תקנון האגודה חייב לאפשר זאת.

אגודות שיתופיות רבות נוהגות כיום לבטח את נושאי המשרה שבה (חברי ועד ההנהלה, ועדת ביקורת, מנהלים בכירים), וכן לתת להם כתבי שיפוי, למקרה בו יחויבו או יאלצו להוציא כספים עקב פעולה שעשו בתוקף היותם נושאי משרה באגודה. חשוב לציין, שלא ניתן לבטח או לשפות נושאי משרה אם הפעולה שעשו היתה בניגוד לחובת האמונים שלהם כלפי האגודה. המטרה היא לאפשר לנושאי משרה אלה לפעול לטובת האגודה, מבלי לחשוש שהם יצטרכו לשאת בהוצאות עקב כך, והכל בלבד שהם פועלים לטובת האגודה באופן סביר.

פקודת האגודות השיתופיות חוקקה בשנת 1933, ומאז נעשו בה תיקונים מעטים. גם רוב התקנות שהותקנו מכוח הפקודה הן בנות 40 שנים ביותר. לכן, הפקודה והתקנות מכוחה אינן מעודכנות לדיני התאגידים המקובלים כיום בישראל, ואין בהן התייחסות כלשהי לעניין ביטוח ושיפוי נושאי משרה.

פסק דין יוצא דופן ניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בנצרת, לפיו, בנסיבות מיוחדות, לא ניתן לנתק את הזכויות הקנייניות מן החברות באגודה.

שתי משפחות המתגוררות במושב אמירים, שתיהן חברות אגודת המושב, אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, ביקשו שבית המשפט יצהיר שהן אינן חברות באגודה אבל כן ממשיכות להיות בעלות זכויות קנייניות בנחלה שאחת המשפחות היא בעלת הזכויות בו, ובמגרש, שהמשפחה השניה היא בעלת הזכויות בו.

כידוע, נפסק בעבר, הן לגבי אגודות להתיישבות קהילתית והן לגבי מושבי עובדים, כי לא ניתן לכפות על אדם לוותר על זכויותיו בנחלה או במגרש, במקרה בו הוא מבקש להפסיק את חברותו באגודה. לגבי מושבי עובדים, הדבר אף עוגן בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל (החלטה 970 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל). בתי המשפט הכירו בחופש ההתאגדות, ככולל גם את החופש שלא להתאגד, ואפשרו הפסקת חברות ללא ויתור על זכויות קנייניות, זאת תוך שמירה על זכותה של האגודה לגבות כספים עבור שירותים שהיא מעניקה.

בפסק הדין שניתן על ידי כב' השופטת רננה גלפז מוקדי, בבית המשפט המחוזי בנצרת, חורגת השופטת מהכלל המתואר לעיל, ודוחה את הבקשה להצהיר כי המשפחות אינן חברות האגודה אולם כן בעלות זכויות קנייניות.

הפ (נצ') 2056-02-19 מרדכי כהן נ' אמירים- מושב עובדים של צמחונים וטבעונים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פס״ד מיום 05/10/20

בימים האחרונים פרסמה הנהלת רשות מקרקעי ישראל הודעה על הוראות מעבר בנוגע לישובים אשר שונה איזור העדיפות הלאומית שלהם.

מקור השינויים בהחלטת ממשלה 4302 בעניין קביעת אזורי עדיפות לאומית ובתיקון פרק 4.2 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שנעשה בעקבותיה (8.9.20). 

התוצאה של ההחלטות הינה שישובים הועברו מאזור עדיפות מסוים לאזור עדיפות אחר , כך למשל, ישנם ישובים אשר עד לכניסתה של ההחלטה לתוקף היו באזור עדיפות א' ועתה יהיו באזור עדיפות ב'. כמו כן ישנם ישובים שיוצאים לחלוטין ממעגל ההנחות. המשמעות היא, במקרים מסוימים, עליה דרמטית בשיעור התשלום לרמ"י!!

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל שהתקיימה אתמול (2.11.20) הוצג דו"ח הועדה שמונתה לבחון את החלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר הסדר עיגון הזכויות למגורים בחלקת המגורים – רכישת הזכויות למגורים על ידי האגודה, הידועה יותר כ"חלופת האגודה".

מי שיעיין בדו"ח ילמד שהמלצותיו מעקרות כמעט לחלוטין את היתרונות של חלופת האגודה, משוות את התשלום באופן כמעט מלא לתשלום הנדרש במסגרת החלופה הקניינית של שיוך דירות (33% מערך הקרקע בתוך חלקת המגורים ו-91% מערך הקרקע מחוץ לחלקת המגורים, והנחות איזור יחולו), ומאפשרת רכישה של המגרשים המאוכלסים ועוד 5-10 אחוזים בלבד מכלל בתי האב הזכאים במועד הגשת ההחלטה (בתלות באזורי עדיפות לאומית ובנסיבות מיוחדות).

שנים רבות בנו הילדים את בתיהם בצמוד לבית ההורים בנחלה במושב והתגוררו יחדיו. כל עוד ההורים היו בחיים הם יכלו לחיות בנחלה מבלי שהדבר יהווה הפרה של מדיניות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).  עם פטירת אחרון ההורים התגוררות האחים/אחיות יחדיו בנחלה הפכה להפרה! מצב אבסורדי לכל הדעות!  

בשעה טובה מדיניות זו השתנתה עם החלטת הנהלת רמ"י אשר מספר 4814 וכותרתה  "התגוררות שני אחים בנחלה" (להלן: "החלטת ההנהלה").

ביום 29.7.2020 פרסמה רמ"י, בהתאם, עדכון לנוהל עבודה :  38.04B - "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים במושבי עובדים, כפר שיתופי או אגודה חקלאית שיתופית" המתייחס ליישומו של פרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה: "עיגון זכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה", הנשען על ההסדר ההיסטורי של החלטה 979 (להלן: "ההסדר").

להלן תמצית החלטת ההנהלה

לאור הסגר הצפוי להתחיל ביום 18.9.2020 בשעה 14:00, הוציאה סגנית רשם האגודות השיתופיות הנחיות בנוגע לכינוס אסיפות וכהונת ועדי הנהלה שתקופת כהונתם עומדת לפקוע.

לאחרונה קיבלה הנהלת רשות מקרקעי ישראל שתי החלטות הדוחות מועדים וזאת בקשר עם משבר הקורונה.

החלטה 4890 - מתן ארכה להשלמת הבניה בהסכמים בעקבות משבר הקורונה.

החלטה 4884- ארכה לעסקאות פטור ממכרז בהן המועד האחרון לתשלום והמפרטים הכספים היה עד ליום 30.6.20 בהתאם להחלטת הנהלה 4820.

מושב נתבע לשלם היטל השבחה בגין שינוי יעוד של מקרקעין הכלולים בחוזה המשבצת (במקרה זה חוזה משולש, הכולל את הסוכנות היהודית), שהיו ביעוד ציבורי ולא חקלאי, ליעוד של תחנת תדלוק. התחנה נבנתה על ידי תאגיד בשליטת המושב.

המקרה הגיע לדיון בבית המשפט העליון.

היטל השבחה הינו היטל החל מכוח חוק התכנון והבניה החל במקרה של השבחת מקרקעין.

התוספת השלישית לחוק קובעת כי השבחה הינה  "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

כן נקבע כי " היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל" (ההדגשה שלי, ח.ש.).

ע"א 8331/17 רשות מקרקעי ישראל ואח' נ' שאולה באטה, פס״ד מיום 12/07/2020

כידוע, מאז תחילת משבר הקורונה חלות מגבלות נרחבות על התכנסות  של ציבור.

מגבלות אלו מקשות על כינוס אסיפות כלליות של אגודות שיתופיות, ובעיקר אגודת שיתופיות של אגודות להתיישבות, כגון קיבוצים, מושבים ואגודות להתיישבות קהילתית.

משרד רשם האגודות הוציא הנחיות שונות בנוגע לאופן כינוס אסיפות במהלך החודשים מאז פרוץ המשבר. ההנחיות, ככלל, היו קשות עד בלתי אפשריות ליישום באגודות השונות. לכן, חלק מהאגודות נאלצו שלא לכנס אסיפה כללית בכלל, ומצאו עצמן במצב בו הן לא יכולות לקבל החלטות בסיסיות בחיי האגודה.

לפני מספר ימים אישר משרד רשם האגודות להגיש את הדו"חות הכספיים לשנת 2019, שאמורים היו להיות מאושרים באסיפה הכללית של שנת 2020, באיור, עד ליום 30.11.2020. הארכה אינה ניתנת לאגודות שלא הגישו את הדו"חות הכספיים עבור השנים שעד 2018, כולל שנת 2018. אגודות אלו, שלא הגישו דו"חות כספיים קודמים, נדרשות להגיש את דו"|ח 2019 במועד הרגיל.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237