מידע בנושא מיסוי מקרקעין

קרה לכל אחד שהוא בעלים של קרקע או נחלה חקלאית שיום אחד, התקבלה דרישה לתשלום מסוים מהרשות המקומית או מרשות המדינה. התשלומים האלה יכולים להיות מיסים, אגרות, היטלים או כל תשלום אחר. פעמים רבות, אנחנו לא יודעים בגין מה התשלום והאם הוא אכן חוקי, מה שיכול ליצור תסכול רב.

חלק מן ההיטלים שהרשות המקומית יכולה לדרוש הם היטלי פיתוח. בכתבה זו אסביר מהם היטלי הפיתוח, מתי ניתן לגבות אותם והאם ראוי לגבות היטלי פיתוח כאשר נחלה עוברת בירושה.

"היטלי פיתוח הם תשלומי חובה אשר נגבים על ידי רשויות מקומיות בזיקה לפעולות שאותן הן מבצעות להתקנתן ולאחזקתן של תשתיות מוניציפליות חיוניות. מערכות התשתיות הרלבנטיות העיקריות הן מערכות המים, הביוב, הניקוז והדרכים הציבוריות" (ע"א 7368/06 - דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי ואח')

על מנת שרשות תוכל לגבות היטל, צריכה להיות לה הסמכה לכך בחוק.

כל זוכה במגרש במכרז של רשות מקרקעי ישראל מחויב מרגע חתימה על חוזה חכירה או חוזה הפיתוח בדיווח מס רכישה . הדבר נכון כמובן גם לרוכשי מגרש בשוק הפרטי, גם שם יחויבו בדיווח תוך שלושים יום ללשכת מיסי מקרקעין על העסקה, אי דיווח ותשלום בזמן יכול ויגרור קנסות ועיכוב בטיפול בשומה.

לפי חוק מיסוי מקרקעין כל אדם או תאגיד הרוכש זכות במקרקעין מחויב תוך שלושים יום לדווח לרשויות המס על העסקה ולשלם את מס הרכישה. גובה המס נגזר מעלות הרכישה הוצאות הפיתוח ואחוז המס הקבוע באותה עת ובכפוף להנחות לאוכלוסיות מסוימות. הדיווח יכול ויעשה על ידי בעל הנכס או עורך דין אשר מייצג אותו.

"זכות ההמלצה" למגרש בהרחבה: כיצד נתחשב בזכויות שילדים קיבלו בחיי ההורים במסגרת חלוקת העיזבון?

כאשר מדובר בכספים שהורים נתנו בחייהם או בזכויות בדירה, הדרך לביצוע החלוקה היא פשוטה, כך שניתן לקזז את השווי שההורים נתנו לאותו ילד בחייהם, מהחלק שאותו ילד זכאי לקבל מתוך העיזבון שיחולק אחרי ההורים ובהתאם לכך נערוך את הצוואה ונתייחס להשלכות המס ביחס ל"איזון פנימי" ו"איזון חיצוני" בין היורשים.

שאלה ייחודית למגזר החקלאי שעולה בהרבה מקרים - כיצד נתחשב ב"זכות ההמלצה" שניתנה לאחד הילדים לקבל מגרש בהרחבה של המושב? בראשית הדברים אדגיש, כי כאן מדובר "בבטן רכה" או אולי "בתיבת פנדורה" כזו שההורים חוששים מלפתוח אותה או כזו שכלל לא היה ידוע להורים שהיא "פצצה מתקתקת" שמחכה אי שם בפינה לדיון המשפחתי על חלוקת הנחלה.

תזכרו בסיפור על "חבורת הגולשים" ועל התהליך שנדרשו היורשים לעבור בכדי להבין את מהותה של "זכות ההמלצה" שקיבל תומר לפני שנים רבות במגרש בהרחבה ותבינו היטב, כי מדובר ב"מוקש" שמחכה אי שם בפינה למועד החלוקה.

הסיפור על "חבורת הגולשים" שהובא בחלק א', הוא דגם מייצג לסיפורים של משפחות רבות במגזר החקלאי שחוות דרמות אנושיות קשות מנשוא בתהליך החלוקה של הנחלה.

במקרים רבים הורים מעניקים לילדים "מתנות" עוד בחייהם, רוכשים עבורם דירה, מעניקים סיוע כספי לרכישת נכס, מעבירים נכס במתנה וכדומה. את הנכס המשמעותי ביותר של ההורים שברוב המקרים הוא דירת המגורים, ההורים מעבירים בירושה לילדים אחרי שאחרון מהם הולך לעולמו. הורים לא מכניסים ילד להתגורר איתם בחדר בדירה דרך קבע וברוב המקרים לא מקנים לילדים זכויות בעודם בחיים ולא מאפשרים להם להשקיע כספים בדירת ההורים.

שאלות מרכזיות ומשמעותיות שדורשות חשיבה מעמיקה בתהליך העבודה עם ההורים בעת עריכת צוואה או בעת ביצוע חלוקת עיזבון בין יורשים, בין שנותרה צוואה ובין שלא נותרה צוואה או כשנותרה צוואה שקובעת חלוקה שווה, הן - כיצד נתחשב בזכויות או בכספים שקיבלו היורשים בחיי ההורים במסגרת בחינת השווי של נכסי העיזבון לצורך ביצוע החלוקה? האם נשתף את הילדים בלבטים ביחס לחלוקה?  

בכדי שנתחבר  ל"סיפור המשפחתי" שמלווה רבים במגזר החקלאי ודורש טיפול זהיר ורגיש, שכן מדובר במוקש מורכב לפירוק שמלווה את המשפחה שנים רבות ופעמים רבות נמצא "מתחת לפני השטח" ומחכה לשעת כושר להתפרץ החוצה, אביא סיפור מהחיים שימחיש היטב את הקשיים שמשפחות חוות בדיון על עתיד "הנחלה המשפחתית" ובחלק ב' ננתח את שיטת "ארבעת השלבים" לעריכת צוואה וחלוקת עיזבון - משפטי, מיסוי, כלכלי ותכנוני.

לאחרונה אנו חווים שינויים מהותיים וחשובים במדיניות רמ"י שמקבלים ביטוי בתיקון ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה.

ביום 2.11.2020 התקיימה ישיבת במועצת מקרקעי ישראל במהלכה התקבלו החלטות חשובות למגזר החקלאי ולבעלי הנחלות. רמ"י קבעה תיקון חשוב בהגדרת "העברת זכויות" בהחלטה, כך שלאחר התיקון, העברת זכויות למי שלא מוגדר "קרוב" בהחלטה, במסגרת צו ירושה או צו קיום צוואה, לא תחויב בתשלום דמי רכישה.

תיקון נוסף שבוצע ביום 29.7.2020 בנוהל העבודה ליישום ההחלטה קבע, כי אחים יוכלו להתגורר ביחד בנחלה לאחר פטירת ההורים, ללא חובה לבצע פיצול של מגרש מהנחלה, ככל והמגורים בנחלה נעשו כדין בחיי ההורים והפכו להפרה לאחר פטירת ההורים.

בהתייחס לתנאי של "מגורים כדין", הסברנו, כי המשימה שמוטלת כיום על בעלי הנחלות שמבקשים לאפשר לילדים להתגורר ביחד ללא ביצוע הליך פיצול, לפחות בשלבים הראשונים לאחר פטירת ההורים ולהימנע מתשלום עבור עלויות הפיצול, היא להסדיר את המבנים בנחלה בהיתר כך שלא יתקיים מצב שבו ההורים נפטרו ואחד היורשים מתגורר בנחלה בבית מגורים ללא היתר. מצב שבו אחד היורשים מתגורר ללא היתר, יעמיד את היורשים מול דרישה לבצע את הליך הפיצול שנאמד בסכומים ניכרים ולא תמיד מצוי בכיסם של היורשים.

אני שמח לבשר, כי רמ"י תתקן את הגדרת "העברת זכויות" בהחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ותקבע, כי הורשה על פי דין או על פי צוואה לא תחייב את מקבל הזכויות לשלם "דמי רכישה" גם אם הוא לא מוגדר "קרוב" בהחלטה.       

עידן הנחלה המהוונת הביא עימו שינויים דרמטיים בכל הקשור למיסים החלים בעת מכירת זכויות בנחלה.

מה שהכרנו עד היום בכל הקשור למיסים במכירת נחלות שייך לעבר, שכן כיום כללי המשחק השתנו ויש להכיר היטב את המגרש בטרם כניסה לעסקה שכן כיום חבות המס המשוקללת במכירת נחלה מגיעה לכדי 50% ויותר!

החלטות חדשות במושבי עובדים מתחילות להשוות למעשה את המשק החקלאי (הקרוי הנחלה) לקרקע עירונית לכל דבר.

בעבר התרגלנו לראות במשק חקלאי, יחידה חקלאית סגורה שאינה ניתנת למימוש קרקעי מסחרי או אפילו לחלוקה בין יורשים או רחמנא ליצלן, הכנסת רוכשים זרים לתמונת המשק החקלאי והנה לאחרונה מתגלים בקיעים מהותיים בכך ונתארם להלן

בעקבות הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל, חלק מחוכרי קרקע מינהל, זכאים לרכוש את הבעלות שלהם כך שירכשו את אותם 9% מרמ"י. 

היו אגב גם מקרים שהיטיבו עם החוכרים (בעיקר בדירות בבנייהרוויה או במגרשים קטנים בבניה נ

עו"ד חיים פרוכטר הגיש בקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד רשות מקרקעי ישראל בגין תשלום דמי הרכישה ודרך התחשיב.

בקשתו של עו״ד פרוכטר עוסקת בשאלת חישוב דמי הרכישה. לפי סעיף 8.3.49 קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעל הנחלה נדרש לשלם דמי רכישה המחושבים מאחוזים גם משווי הזכויות בקרקע של חלקת המגורים בהתחשב בפוטנציאל התכנוני למגורים.

הערכת שווי - היא לשמאי מקרקעי ובהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מבוצעת על ידי השמאי הממשלתי או מי מטעמו.

השומה, שאמורה להיות עניין מקצועי טהור, מוכתבת על ידי בעלי תפקידים ברמ״י שמורים לשמאים לעוות את השומה. בחישוב זה הם מתעלמים מרכיב היטל ההשבחה הצפוי לעת מימוש הפוטנציאל התכנוני. וכתוצאה מכך בעל הנחלה נדרש לשלם סכום גבוה יותר ממה שנקבע בהחלטת המועצה, בסכום השווה ל 33% משווי היטל ההשבחה הצפוי בתוספת מע״מ.

התוצאה היא שרשות מקרקעי ישראל גובה מלקחותיה, בעלי הנחלות, סכומי כסף ניכרים ללא כל הצדקה.

הבקשה שהוגשה לביהמ״ש המחוזי במחוז מרכז מצ״ב

 

עמוד 1 מתוך 6

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.