"התר אגודות מוטה" – התשפ"ב / בועז מקלר רו"ח, אריאל וייל מנהל מערכות רמ"י

06 ספט 2021 המחברת/ת:
בועז מקלר, רו״ח בועז מקלר, רו״ח

לקראת השנה החדשה הבאה עלינו לטובה, ריכזנו כאן, כבכל שנה, חלק מהנושאים החשובים אשר העסיקו את אנשי ההתיישבות החקלאית. הנושאים המפורטים להלן מהווים את הסוגיות הבוערות ביותר בתחום ההתיישבות הכפרית החקלאית בהיבטים שונים הנוגעים לזכויות במקרקעין.

כבכל שנה, המגזר החקלאי מקווה כי "תכלה שנה וקללותיה ותחל שנה וברכותיה", ומייחל כי סוף כל סוף יוכרו הזכויות המלאות בנחלות החקלאיות לרבות בחלקת המגורים ויוסר העול הבירוקרטי המכביד של רשות מקרקעי ישראל  (רמ"י), שהרי הוא בבחינת אגודות מוטה למגזר החקלאי.

א. התייחסות לאגודות הישובים החקלאיים וחבריהם כחוכרים לדורות לכל דבר ועניין

לפי עמדתה של רמ"י, כפי שהובהרה בהזדמנויות שונות, זכויות בני רשות בנחלות חקלאיות במקרקעי ישראל זהות לאלו של חוכרים לדורות בכל הקשור להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי רמ"י.

כך למשל במסגרת בג״צ 10695/05, צויין במסגרת כתבי הטענות, אשר אושרו בתצהיר גב' שולה בן צבי, מנהלת האגף החקלאי דאז, כי:

"...בשל הזמן הרב שנמשך הליך הסדרתן״. מרבית הקרקעות ביישובים החקלאיים מוחזקות עד להשלמת הליך הרישום וההחכרה במסגרת הסכמי שכירות תלת שנתיים המתחדשים באורח שוטף. ...התנהלות המינהל ומועצת מקרקעי ישראל לגבי ישובים אלה זהה לזו הנוהגת בישובים חקלאיים להם חוזי חכירה לדורות..."

או למשל במסגרת רע״א 725/05:

"המשיב (המינהל) סבור ...כי יש לראות בבני הרשות "חוכרים לדורות". הסיבה בשלה מוגדרים המשיבים כבני רשות, היא סיבה היסטורית, וכיום - טכנית, וקיימת להם זכות שייחתמו עימם חוזי חכירה לדורות. יתירה מכך, בחינת מערכת הזכויות שלהם כלפי ממ"י נותנת כי אין היא שונה ממערכת זכויותיהם של חוכרים לדורות במשקים חקלאיים. משכך, הרי שיש לראותם כחוכרים לדורות, לפחות לצורך העניין הנדון."

החכירה לדורות מעניקה לחוכר, להבדיל מזכות חוזית, זכות קניינית הנרשמת בפנקסי המקרקעין ותוך כך-"הגנה קניינית'.

על כן, עד שייחתמו חוזי חכירה לדורות, יש לתת ביטוי לעמדת רמ"י בחקיקה ראשית.

כבר ב 20.5.2001 פנה דרור קרישפין שכיהן שנים רבות כמנהל האגף החקלאי ברמ"י והתריע כי

 "נושא חתימת חוזי חכירה לדורות עם אגודות הישובים החקלאיים ועם בעלי הנחלות במושבים מטופל במשך שנים רבות במינהל.

במבחן התוצאה המצב רחוק מלהשביע רצון, ובמושבים אף מעיד על כשל, חרף כל המאמצים שנעשו בעניין" (הדגשה שלי – ב.מ)

ב. אפליית המגזר החקלאי לעומת המגזר העירוני בנושא הקניית בעלות ובתשלומי היוון הזכויות

בעקבות בג"צ שהוגש כנגד ההטבות המפליגות שניתנו לחוכרים עירוניים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1370 "בעניין רפורמה במקרקעי ישראל". הוחלט ביום 5.9.2016 בהחלטה 1478, שרמ"י תפעל בשלב זה עד קבלת החלטה חדשה בהתאם להחלטה 1185 מיום 8.2.2010 וכיוצא מזה צמצום חלק מההטבות שניתנו בהחלטה 1370.

ביום 20.9.2017 אישרה מועצת מקרקעי ישראל תיקון להחלטה 1478. במסגרת התיקון הוחלט, בין השאר, על כך ששיעורי התשלום בגין העברת הבעלות יישארו זהים לאלו שנקבעו בהחלטה 1185.

בהמשך תוקנה שוב החלטה 1520 ע"י החלטה מס' 1549 מיום 7.5.2018 [פרק 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל להלן - "קובץ ההחלטות"] במסגרתה הורעו במעט שעורי דמי ההיוון בקרקע עירונית, יחד עם החרגה נוספת מתחולת ההחלטה של כל מגרשי המגורים ששוייכו לחברי קיבוצים או מושבים שיתופיים [ס' 5.1.2(ג)(11) בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל].

הליך העברת הבעלות בקרקע משמעו הינתקות מוחלטת מרמ"י, בכל המשתמע מכך. בין היתר, פטור מתשלומים כלשהם לרמ"י: דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי היתר וכו'. זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר (מכוחה ניתן לבצע כל פעולה פיזית או משפטית בקרקע ללא צורך בהסכמת רמ"י).

יש לשים לב כי מדובר ברפורמה סלקטיבית, אשר אינה חלה על קרקעות המגזר החקלאי אלא בקרקעות עירוניות בלבד.

על פי הוראות הרפורמה, בבניית צמודת קרקע למטרת מגורים עד 3 דונם באזורי עדיפות לאומית וקו עימות הקניית הבעלות היא ללא תשלום.

לעומת זאת בהחלטות היוון הזכויות בחלקת המגורים במושבים רמ"י דורשת תשלום עבור זכויות תכנוניות קיימות, עתידיות ועבור פיצול עתידי.

מוצע להזדרז בהגשת עתירה לבג"צ בדרישה להשוואת זכויות במגזר החקלאי באזורי עדיפות לאלו שניתנו למגזר העירוני, בכל הקשור לתשלומי היוון הזכויות בחלקת המגורים במושב ובקיבוץ.

ג. חתימה על חוזי חכירה לדורות עם אגודות הישובים החקלאיים וחבריהם

ביום 28.6.16 פורסם באתר רמ"י דף מידע בעניין "חתימת חוזה חכירה לדורות בחלקה א' של הנחלה, חוזה ליתרת המשבצת החקלאית וחוזה הרשאה זמני במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים", זאת בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל 1311, 823, 476 [החלטה 1311 נכללה בפרק 8.3 סימן ד' בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל].

בדברי הסבר פורסמו התנאים המקדימים לחתימה על החוזים הכוללים הכנת תוכנית לצורכי רישום (תצ"ר) לחלקות א' של הנחלות, הסדרת כל השימושים הן בחלקות א' וב' של בעלי הנחלות והן ביתרת שטח המשבצת שיוותר בידי האגודה, לרבות תשלום והסדרת חובות עבר. כמו כן פורסם באתר רמ"י חוזה החכירה שאמורים המתיישבים לחתום עליו במסגרת החלטה 1311.

עברו כ- 8 שנים לאחר כניסת החלטה 1311 לתוקף ומעל חמש שנים לאחר פרסום דף המידע הנ"ל וטרם פורסם החוזה שאמור להיחתם בין האגודות לבין רמ"י לגבי המשבצת החקלאית ויתרת השטחים.

כפי שהבהרנו בעבר, מדובר בחוזה המקפח קשות את בעלי הזכויות בנחלות תוך התעלמות מנוסח חוזי החכירה לדורות, שאושר לאגודה ולכל  אחד מחבריה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 416 מיום 11.5.1989, ורמ"י הייתה מחוייבת לפעול על פיו. 

בין שאר הגזירות בהחלטה 1311 שנקבעו כתנאי לחתימה על נוסח חוזה החכירה החדש: גריעת שטחי הציבור, גריעת שטחי הנחלות שטרם אוישו מחוזה החכירה.

מושבים להם נחלות שטרם אוישו מוזהרים מחתימה חפוזה על נוסח חוזה חכירה לדורות, שמשמעותו  וויתור על שטח הנחלות שטרם אוישו, ללא תמורה.

החלטה 1311 אף מצמצמת, באופן משמעותי את מטרות החכירה לאגודת המושב ולחבריה, כפי שנקבעו בחוזה 416, בשימוש בקרקע למטרת "מפעל":

"שטח קרקע מתוך המוחכר המשמש או נועד לשמש לתעשייה, לבתי הבראה ונופש, לחניונים (קמפינג). לתחנות דלק, לבריכות שחיה מסחריות, או לכל מטרה עסקית אחרת שאינה משק חקלאי".

להרחבה ראו חוזרנו מס' 63/2016 "חוזה חכירה לדורות לחלקה א' של נחלה ולמשבצת המושב".

ד. יישום מהיר של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1591 - היוון זכויות חלקת המגורים בנחלה

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1591 בעניין "קביעת הזכויות למגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית", המחליפה את החלטה 1553 [פרק 8.3 סימן ז' בקובץ ההחלטות].      

בבג"צ חלקת המגורים (1027/04) מיום 9.6.2011, אושרו החלטות מועצת מקרקעי ישראל 979, הקובעות את הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים והחלטה 1101, העוסקת בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה.

יחד עם זאת נציין כי החלטה 979 (כיום פרק 8.3 סימן ז' בקובץ ההחלטות כמו גם החלטה 1101 (כיום החלטה 1581 שנכללה בפרק 8.9 בקובץ ההחלטות) אושרו כבר ביום 26.6.2007 כלומר לפני למעלה מ - 14 שנים.

ביום 15.1.2018 התקבל ערעורה של רשות מקרקעי ישראל (להלן:"רמ"י) בבית המשפט העליון  בשבתו כבית משפט גבוה לצדק (בג"צ 1836/16) בפני כבוד השופטים חנן מלצר, עוזי פוגלמן ודוד מינץ ,על פסק דין שניתן ביום 18.8.2016 בין רמ"י לבין שירה גרא ואח' (להלן: "המשיבים"), על החלטת בית המשפט המחוזי כי החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין היוון הזכויות בחלקת המגורים (979 ועדכוניה), יחולו ממועד אישורן כדין, כלומר ממועד חתימת שר האוצר עליהן.

בית המשפט העליון הפך את החלטת בית המשפט המחוזי וקבע כי החלטה 979  תכנס לתוקף בקבלת תקציב ליישומה וזאת לצד ההסדר הקבוע בסעיף 5.4 בהחלטה 1464 (1553 כיום) שעיגנה  את המדיניות שנקבעה בהחלטת הנהלת רמ"י 3139 כלומר מועד פס"ד בעניין פורום הערים (בג"צ 1027/04) של השופטת עדנה ארבל מיום 9.6.2011.

בהחלטה נקבע בין השאר, הטבה של המרת תשלומי דמי הסכמה במכר הנחלה בתשלום דמי רכישה אגב היוון כל הזכויות בחלקת המגורים.

בהחלטת מועצה 1591 גלום פוטנציאל רב להפחתת העומס הבירוקרטי הן על רמ"י עצמה והן על בעלי הזכויות בנחלות ואגודות ישובים חקלאיים. כמו כן, ההחלטה מאפשרת להוון את הזכויות בחלקת המגורים ובכך להקנות ודאות לבעל הזכויות ואף לאפשר לו למכור חלק מזכויותיו בחלקת המגורים לאחר.

ביום 26.3.2018 פורסם באתר רשות מקרקעי ישראל (להלן:" רמ"י") כי החל מיום 10.4.2018 תופעל החלטה 1523 (כיום 1591). כמן כן, בעל זכויות שביצע, תוספת בנייה, פיצול מגרש מנחלה ו/או חתימת הסכם להעברת זכויות בנחלה החל מיום 9.6.2011 ועד למועד תחילת הפעלת החלטה 1523 יהיה זכאי לביצוע התחשבנות מחדש בגין הפעולה, וזאת רק במשך שנה עד לתאריך 09.4.2018.

יודגש כי יישום מהיר ויעיל של החלטה 1591 עשוי לשרת את האינטרסים של רמ"י ושל המגזר החקלאי ועשוי להזרים מיליארדי שקלים לקופת המדינה, מדמי היוון רכישה וממיסים, דבר שבהחלט יסייע לממשלה לעמוד ביעדי התקציב שהציבה לעצמה.

לדעתנו, נוכח העיכובים הרבים ביישום החלטה 1591 עד כה, והעיכובים שעוד צפויים בהמשך הדרך, יש למצוא דרכים חדשות ליישומה המהיר המיידי של החלטה 1591, קרי, כינון מסלול מהיר להכרה בזכויות החוכרים בתנאי נחלה ולהיוון הזכויות בחלקת המגורים.

ה. רמ"י דורשת ויתור על זכויות חכירה היסטוריות ביישום "החלטות מיטיבות"

בסעיף 4.10.6 להחלטה מס' 1591 [פרק 8.3 סימן ז' סעיף 51(ו) בקובץ ההחלטות] בעניין מימוש הזכויות בחלקת המגורים נקבע כי תנאי ליישום ההחלטה הוא ויתור על חוזה החכירה ההיסטורי.

למעשה רמ"י כופה על בעלי החוזה ההיסטורי את החוזה החדש מכוח החלטה 1311 של מועצת מקרקעי ישראל "חוזה חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופים", חוזה שפוגע קשות בזכויות החוזה ההיסטורי, לרבות בחוזה מכוח החלטה 416 של מועצת מקרקעי ישראל ("חוזה בן עמי").

רמ"י טוענת כי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1054 "תחולת החלטות מועצת מקרקעי ישראל על חוזה חכירה פרטניים", בה נקבע כי לחוכרים המבקשים למצות זכויות מטיבות מחוזה החכירה הפרטני שלהם לא תהיה זכות להקלות שייקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מאוחרות.

ו. הפחתת היטל השבחה מדמי חכירה ודמי שימוש לרמ"י

בעקבות פס"ד בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן ב- 3.9.2014 בבית המשפט העליון, נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

שאלת החבות בהיטל השבחה במימוש זכויות תכנוניות במגרשי מגורים בחלקת המגורים לטובת בני משפחה הוא נושא הנתון במחלוקות משפטיות רבות. אי הסדרת הנושא, יוצרת אי וודאות, בין היתר, בעת יישום החלטות מועצת מקרקע ישראל לעניין הקניית הזכויות בחלקת המגורים. אי וודאות זו מתגברת, לאור ההלכה שנקבע בפס"ד בלוך.

במספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל קיים מנגנון הפחתה של היטל השבחה מהתשלום הנדרש ע"י רמ"י, לדוגמא: בהחלטה 1252 שעניינה "בניה למגורים בחלקות א' במושבים, בכפרים שיתופיים ובמושבות" בהחלטה 1265 שעניינה "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה" ובהחלטה 1316 " שימושים נלווים לפעילות החקלאית בנחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים". ובהחלטה 1513 "ביטול עסקאות ומתן ארכות לביצוען".

בפסק דין שניתן ביום 10.5.2016 בבית המשפט העליון בר"ם 468/16, הוינגמן ובניו נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון וע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ואח' בוטלה "הלכה קנית" ונקבע כי במידה ואושרה תוכנית משביחה על קרקע המוחזקת על ידי יזם בתקופת הסכם פיתוח, על היזם יהיה לשלם היטל השבחה וכיוצא מזה היזם ייחשב כחוכר לדורות גם לצורך החלטת ההחלטות לעניין "דמי היתר", "הפרשי ערך" והחזר היטל השבחה ששילם.

עברו שבע שנים ממועד מתן פס"ד בלוך וטרם התקבלה החלטה מועצת מקרקעי ישראל לפיה תשלומי היטל השבחה, ככל שיחולו, יופחתו באופן גורף מתשלומי דמי החכירה המהוונים ו/או מדמי השימוש לרמ"י.

ז. הקצאת מגרשים בדרך של ועדות קבלה בישובים שאינם בנגב ובגליל

חסם משמעותי לשיווק מגרשי מגורים בישובים חקלאיים, הוא שלילת זכות ההמלצה (באמצעות ועדות קבלה) מישובים שאינם בנגב ובגליל, זאת בעקבות החלטת הנהלת רמ"י 3212 על רקע חוק לתיקון פקודת האגודות השיתופיות (תיקון מספר 8). החלטת הנהלה זו, לא זו בלבד שפגעה באינטרס ההסתמכות של אותם הישובים אשר היו בעיצומו של הליך הקמת הרחבה בתחומם, לאחר שהשקיעו מזמנם ומכספם בפרויקט, אלא אף יוצרת את המשקל המכריע בשיקול הדעת לביטול הרחבות הישובים החקלאיים.

מאז התיקון בפקודה פורסמו החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 1271, 1305, 1315, 1459, 1489, 1504 ו- 1547 [החלטה 1547 נכללה בפרק 8.6 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל[ .

כמו כן נפנה תשומת הלב כי על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1445 שיווק מגרשי המגורים בעקבות הפחתת נחלות לא מאוישות ביישובים חקלאים שאינם בנגב ובגליל נדרשת המלצת האגודה ללא המלצת ועדת קבלה וללא מכרז.

להשגת יעדי צדק חלוקתי ובראש ובראשונה הורדת מחירי הדיור יש לפעול ל שיווק מיידי של אלפי מגרשים במרכז הארץ להם יש תב"ע והם זמינים לשווקי מיידי בדרך של ביטול הדרישה למכרז ושיווקם באמצעות ועדת קבלה.

ח. הסרת חסמים לשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים בנגב ובגליל

קרקעות הישובים החקלאיים מגלמים בתוכם פוטנציאל לבניית עשרות אלפי יחידות דיור, אשר יכולות להשתחרר לשוק ולפתור את מצוקת הדיור השוררת כיום, עם זאת מסיבות של חסמים ביורוקראטיים מיותרים אין אפשרות לממש פוטנציאל אדיר זה.

בתחילת שנות ה-90 ידע השר אריאל שרון בתקופה קצרה לרתום את ההתיישבות לקליטה של אלפי משפחות וזאת באמצעות שיפוץ מבנים והסבת מבנים ליחידות דיור, תוכנית שתואמה עם התנועות המיישבות והמועצות האזוריות, וזאת באמצעות הוראת שעה.

לא זאת, אף זאת ההרחבות בישובים רבים מוקפאות למעשה בשל מגבלות מכבידות, כמו דרישת קיומם של מכרזים והחשש של ישובים שהדבר יביא לקליטה לא מבוקרת לקהילתם.

ישובים רבים אינם מסוגלים לפתח את התשתיות בתחומם בשל קשיי מימון הנובעים מההגבלה שמטילה רמ"י על גובה הכספים שניתן לגבות מהמתיישבים בהרחבות בגין עלויות הפיתוח.

סכומים הניתנים לפיתוח מגרשי המגורים בהרחבות ישובים חקלאיים, הקבועים בהחלטת מועצה 1504 הנם בבחינת לעג לרש ואינם משקפים את עלויות הפיתוח הריאליות.

קליטת משפחות חדשות מחייבת הקמת מבני ציבור והתאמת התשתיות לאוכלוסייה ההולכת וגדלה. לדעתנו, היות ופיתוח תשתיות הנלוות לקליטת אוכלוסייה חדשה בעיר מתוקצב ברשויות המקומיות ובעיריות, כך יש לנהוג גם ביחס להרחבות בישובים חקלאיים. 

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 888, במסגרתה התאפשר לישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית לגבות כספים ממתיישבים חדשים עבור חיזוק תשתיות, היוותה ניסיון מוצלח אשר הוביל לתנופת התיישבות ביישובי קו העימות בצפון, בהם הוקצו מעל 3,000 מגרשים בתקופת זמן קצרה.

הכספים הנגבים בשיווק המגרשים לחיזוק הישוב, נועדים בראש ובראשונה לתיקון העיוות הכלכלי בחוק התכנון והבניה, אשר אינו מאפשר גביית היטל השבחה על מגרשים אלו, בשל היותם מקרקעי המדינה. כספים אלו יושקעו בשדרוג תשתיות הישוב החקלאי ובניית מוסדות ציבור וכך יסירו חסם נוסף בדרך לפתרון בעיית הדיור.

נוכח הצלחתו של מודל החלטה 888 כאמור, מוצע להרחיבו ולהחילו על כל הישובים החקלאיים באזורי עדיפות לאומית.

הוראות ההחלטה יביאו להסרת חסמים ולשיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים בישובים חקלאיים בכלל ובאזורי עדיפות לאומית בפרט, תוך הגשמת מדיניות ההתיישבות של הממשלה באזורי עדיפות לאומית מחד ולהורדת רמת מחירי הקרקע הגואים מאידך.

הוראות שעה אשר תקחנה בחשבון הן את הצורך בשמירה על הקהילה הכפרית, יחד עם הקצאת משאבים לפיתוח תשתיות, שיפוץ מבנים ו/או הסבתם, תסייענה להתיישבות, שרובה ככולה נמצאת בפריפריה, להירתם ולסייע לצמצום מצוקת הדיור.

לאחרונה התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1547 "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית". [החלטה 1547 נכללה בפרק 8.6 בקובץ ההחלטות[ סעיף 4.11 להחלטה, אשר הינה הוראת שעה לשלוש שנים,  מציע מענקים לצורך הקמת תשתיות וחיזוק מבני ציבור ליישובים שיתופיים בגליל ובנגב, יישובים באזורי עדיפות לאומית וקווי עימות, אשר יבחרו לוותר על פטור ממכרז במגרשי הרחבה ויאפשרו לרמ"י לשווקם במכרז.

בכך נמשכת מגמת רמ"י לאיין את הזכות לפטור ממכרז בהתיישבות בהתאם לתקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג – 1993.

בנוסף חשוב לציין את הסירבול במתן התמריץ אשר מותנה  בסדרה של התנאות ואינו אוטומטי כלל וכלל, וזאת תוך אפלייה של המגזר החקלאי כולו ובניגוד מוחלט לקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל, מס' 1579 "דיור בר השגה ("מחיר למשתכן")" [פרק 4.7 בקובץ ההחלטות], לפיה ניתן תמריץ בשווי "סכום ההנחה מערך הקרקע במכרז... כפול בשיעור  של 12%."

לעניין זה ראו חוזרנו 37/2018 "הרחבות קהילתיות באגודות ישובים חקלאיים - החלטה 1547"

ט. יישום החלטה 1445- המרת נחלות פנויות למגרשי הרחבה

ביום 27.10.2015  נכנסה לתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1445 בעניין "איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים", אשר לה השלכות משמעותיות ביחס לשיווק מגרשים ללא מכרז במושבים במרכז הארץ, בהם קיימות נחלות לא מאוישות, ההחלטה מעדכנת את החלטה 1317 שנכנסה לתוקף ביום 12.2.2014.

ההחלטה מפרידה בין "ישובי נגב גליל" (ישובים אשר נמצאים בתחום הגליל או הנגב כהגדרתם בחוק), בהם יתאפשר הליך של איוש נחלות פנויות (בתנאים מסוימים אשר נקבעו בהחלטה), ובין "יישובי מרכז הארץ", בהם הוחלט כי לא ישווקו נחלות לא מאוישות, אך תינתן אפשרות להמירם במגרשי מגורים אשר ישווקו ללא מכרז עפ"י המלצת האגודה.

בנוסף, קובעת ההחלטה תמריצים כלכליים לשיווק המגרשים, אולם מקציבה תקופה זמן קצרה יחסית (5 שנים מיום כניסתה לתוקף) לשיווק המגרשים למומלצי האגודה, בפטור ממכרז.

נוהל יישום החלטה 1445 לעניין איוש נחלות בנגב ובגליל פורסם באתר רמ"י ב- 9.3.2016

נוהל יישום החלטה 1445 לעניין המרת נחלות פנויות למגרשי מגורים בהמלצות האגודה לרבות בישובים בנגב ובגליל פורסם באתר רמ"י ב- 31.5.2016.

למרות האפשרויות החדשות שמעניקה החלטה 1445 המצביעות, על  שינוי מגמה חיובי, ההחלטה נוגדת את הזכויות החוזיות שיש לאגודת המושב אשר חוכרת את כל הנחלות עשרות רבות של שנים.

אגודות המושבים חייבות לקבל החלטה האם להיאבק בגזרות ההחלטה הקשה (בדרך משפטית) לרבות דרישת פיצויים עבור הפקעת (גריעת) שטחי משבצת הנחלות או לפעול במתווה ההחלטה החדשה.

בעת בחירת המתווה המיטבי למושב, מתוך המתווים שנקבעו בהחלטה 1445, יש להתחשב, בין היתר: בשטח הנחלות שיגרע ממשבצת המושב, בהיקף ההטבות הכלכליות שיוקצו למושב לטובת פיתוח תשתיות, בלוחות הזמנים שנקבעו ליישום ההחלטה ובמגבלת תמ"א/35 החלה על המושב.

י. הטלת היטל השבחה על שינוי יעוד קרקעות חקלאיות

על פי הגדרת "חכירה לדורות" בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן ה"חוק") ועל פי הנוסח הקיים של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, על מרבית מקרקעי ישראל החכורים לדורות לרבות קרקעות שיש למחזיקיהם הזכות להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל בחוזי חכירה לדורות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל - לא חל היטל השבחה.

בפסק דין בלוך (רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר ניתן על ידי ביהמ"ש העליון ביום 3.9.2014, נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקות המגורים בנחלות במשבצות הישובים החקלאיים כחוכרים לדורות, לצורך חיובם בתשלום היטל השבחה.

למרות פס"ד האמור לעיל, מדובר בשינוי קטן בלבד, שכן הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית, המחריגות קרקע חקלאית שיעודה שונה מחבות בהיטל השבחה – טרם תוקנו.

הוראות אלו מפלות לרעה ופוגעות פגיעה קשה במקורות הפיתוח, והתשתיות בעיקר באזורי עדיפות, בהם מקרקעי ישראל הינם מרבית קרקעות הישובים.

על מנת לתקן את  העיוות הכלכלי וליצור מקורות לתשתיות ופיתוח אזורי עדיפות, מוצע לתקן את סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק.

במקביל, מוצע לקבוע כי סכומי היטל ההשבחה יופחתו מתשלומי רכישת אותן זכויות מרמ"י.

התיקון המוצע בסעיף 21 יבטל פיסקה שהתווספה לחוק בתיקון מס' 48 משנת 1999, על רקע הליקויים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727, לפיה בעל זכויות חקלאיות היה חייב בהיטל השבחה על מלוא הזכויות בקרקע למרות שלאחר שינוי הייעוד היה זכאי לקבל 13.5% או 27% בלבד מהזכויות הקרקע.

מעת שהחלטה 727 חלפה מהעולם לפני כ 18 שנים היה מקום לבטל פיסקה זו וכתוצאה מכך יחול היטל השבחה מלא על כל חוכר לדורות כאמור לעיל.

י"א.  הגדלת תקן הנחלות בישובים חקלאיים

סעיף 8.15.20 (ד) לקובץ ההחלטות קובע כי:

"המלצות להגדלת תקן משבצת שניתנו לפני 13.1.2019 יועברו לרשות בחינת כל המלצה לגופה. המלצות שיאושרו יהיה ניתן לממש גם במסגרת הסכם לעיבוד יעיל" (הדגשה שלי – ב.מ.)

בתאריך 28.05.2020 פורסמה באתר רשות מקרקעי ישראל (להלן 'רמ"י') החלטת הנהלת רמ"י מס' 4821 מיום 20.05.2020 אשר דנה באפשרות להגדלת תקן משבצת נחלות של ישובים חקלאיים במסגרת חוזה המשבצת או לחילופין במסגרת הסכם לעיבוד יעיל, זאת בהתאם לסעיף 8.15.20 (ד) לפרק משנה 8.15 לקובץ ההחלטות "הקצאת קרקע למטרות חקלאיות שונות, שלא בדרך של נחלה".

למרות האמור לעיל החליטה הנהלת רמ"י בהחלטה (4821) לא לאשר אף לא אחת מההחלטות שר החקלאות שניתנו לפני 13.1.2019 כך ש-23 ישובים מהגליל ומהנגב קיבלו אך ורק הסכם לעיבוד יעיל.

להלן שמות הישובים החקלאיים שסורבו:

מחוז צפון: אלמגור, אמנון, אשדות יעקב איחוד, בוסתן הגליל, בית אלפא, בית השיטה, בית זרע, גבע, גינוסר, דגניה א', דגניה ב', הרדוף, חנתון, כנרת, כפר הנשיא, מעגן, עין חרוד מאוחד, עמיעד, פרזון ותל תאומים.

מחוז דרום: כרמים, חצרים ושובל.

בעניין זה ובעניין הכרסום המתמשך בסמכויות שר החקלאות בקביעת תקן המשבצת של ישובים חקלאיים מתוכננים ראו גם חוזרינו:

חוזר מס' 42/2019 "סמכות שר החקלאות בקביעת משבצת נחלות חקלאיות"

חוזר מס' 76/2018 "תנאים להקצאת קרקע שלא בדרך נחלה"

חוזר מס' 38/2018 "ייעול השימוש בקרקע חקלאית במקרקעי ישראל"

לדעתנו כרסום סמכויותיו מקדמת דנא של שר החקלאות לקביעת גודל ותקן נחלות חקלאיות ראוי להבחן בבג"ץ פעם נוספת ויותר מכך ביחס להחלטותיו לפני קבלת החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1583 ביחס ל-23 קיבוצים ומושבים אשר נדחו בהחלטת הנהלת רמ"י מס' 4821.

י"ב.  תקרת ההנחה הסוציואקונומית בישובים באזורי עדיפות לאומית  פוגעת בהתיישבות

ההחלטה שהתקבלה בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 8.9.2020 שונה מהותית מהצעת ההחלטה שפורסמה לקראת אותה ישיבה. ראו חוזרנו 66/2020 "הצעה לשינויים במדיניות ההנחות בהקצאת קרקע".

בניגוד מוחלט להצעת ההחלטה שביטלה את תקרת ההנחות בישובים להם דירוג סוציואקונומי 8 ומעלה הוחלט על המשך הגבלת ההנחות בתקרה.

שינוי מהותי זה בין נוסח הצעה לנוסח שהוחלט עליו (אשר עדיין לא פורסם) נעשה למרות מאבק ממושך של ראשי הרשויות של מ.א. משגב, מ.א. עמק יזרעאל ומ.א. גליל תחתון שביקשו לבטל את תקרת ההנחה הסוציואקונומית בישובים באזורי עדיפות בנגב ובגליל.

נכון לכתיבת חוזר זה נקבעו תקרות הנחה כדלקמן:

- לישובים בסיווג סוציואקונומי 8 - 200 אלף ש"ח

- לישובים בסיווג סוציואקונומי 9,10 - 100 אלף ש"ח

נציין כי מבחן הדירוג הסוציואקונומי שונה והוא נעשה מעתה עפ"י הישוב ולא עפ"י המועצה האזורית כפי שנעשה עד כה.

הנפגעים העיקריים מהחלטה החדשה בנוסח דלעיל הם 21 ישובים רובם ישובים קהילתיים בדירוג סוציואקונומי 9 במ.א משגב ובמ.א עמק יזרעאל, וכמובן כל הישובים באזורי עדיפות לאומית א' שאינם בקווי העימות.

י"ג.  העלאת תקרת שווי מגרשי ההרחבה למתן הנחה בקרקע בנגב ובגליל

סעיף 4.2.2 (ד) לסימן א' "הנחות אזור" בקובץ ההחלטות קובע:

"(ד) הפחתת דמי החכירה המהוונים תוגבל למחיר התקרה אשר יעמוד על 450,000 שקלים חדשים, ערך קרקע לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע"מ ליחידת דיור. כאשר ערכי הקרקע עולים מעל לסכום זה, על החלק שמעל 450,000 שקלים חדשים ישולמו לרשות דמי חכירה מלאים. ביישובים באזור קו עימות לא יחול מחיר תקרה לפי סעיף קטן זה." (הדגשה שלי – ב.מ)

הוראות אלו מצמצמות משמעותית את ההנחות בנגב ובגליל בכך שמעלות את מחירי המגרשים למחירים שאינם אטרקטיביים ובכך פוגעים בהגשמת יעדי הממשלה לשיווק מגרשים באזורי עדיפות אלו.

נציין כי עד 26.12.2012 (החלטת 1273) במשך עשרות שנים לא הוטלה מגבלת התקרה על הנחות באזורי עדיפות.

לעידוד שיווק מגרשים בנגב ובגליל מוצע לבטל התקרה האמורה.

י"ד.  חיזוק עצמאותה של מועצת מקרקע ישראל בקביעת מדיניות קרקעית

עפ"י חוק רשות מקרקעי ישראל- תש"ך- 1960, מועצת מקרקעי ישראל הוקמה על מנת "שתקבע את המדיניות הקרקעית שלפיה תפעל הרשות, תפקח על פעולות הרשות ותאשר הצעת תקציבה שיקבע בחוק" (סעיף 3 לחוק).

יצוין כי לקראת ישיבת מועצת מקרקעי ישראל שהתקיימה ב- 15.7.2015 הונחה הצעה בעניין הקמת "מטה מועצת מקרקעי ישראל" להצעה צורפו דברי ההסבר הבאים:

"הדוח המיוחד של מבקר המדינה בנושא משבר הדיור (מיום 25.2.2015), הצביע על שורה של כשלים וחסמים המכבידים על שוק הדיור בישראל. בהיבט המדיניות עוסק הדוח בשני היבטי מאקרו עיקריים: ראשית, היעדר אסטרטגיה שיטתית ומתואמת בין כלל הגופים הממשלתיים העוסקים בדיור. שנית, היעדר פיקוח, מעקב ובקרה, בכל הנוגע לשרשרת היצור של הדירה.

במסגרת הביקורת קובע המבקר כי המועצה לא מילאה באופן מיטבי את תפקידה כגוף המוביל את מדיניות המקרקעין, כמו גם נכשלה בפיקוח על אופן ביצוע המדיניות ועמידת רמ"י ביעדים האיכותיים והכמותיים הנגזרים מהמדיניות הממשלתית.

במטרה לפעול ליישום לקחי דוח הביקורת, מוצע להקים בצמוד למועצה גוף מטה רזה ומקצועי, שיסייע לחברי המועצה לתקן את הכשלים עליהם הצביע הדוח.

לגוף יוצבו שלוש מטרות עיקריות:

  1. ייעוץ והתווית מדיניות מקרקעין דינמית ורלוונטית לטווח הקצר ולטווח הארוך;
  2. ביצוע מעקב ובקרה בזמן אמת אחר ביצוע מדיניות רשות מקרקעי ישראל בשטח;
  3. ריכוז הפעילות האדמיניסטרטיבית של מועצת מקרקעי ישראל.

חשיבותו של גוף המטה מתחדדת על רקע תיקון מס' 7 לחוק רשות מקרקעי ישראל. על פי תיקון זה, מורכבת המועצה ממנכ"לי משרדי ממשלה בלבד, ולא כוללת כל גוף מקצועי המכוון את פעילותה. במצב הדברים כיום, כאשר שוק המקרקעין נמצא במשבר חמור, נדרש אפוא גוף מטה שיציע מדיניות המבוססת על מחקרים ותכנון ארוך טווח, כמו גם יוודא את יישום החלטות המועצה בפועל."

בדוח שנתי 68ג של מבקר המדינה שפורסם ביום 8.5.2018, פרק שכותרתו "רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) - עבודת מטה וסדרי קבלת החלטות במועצת מקרקעי ישראל".

הדו"ח מפרט את הליקויים העיקריים בעבודת המטה לפני קבלת החלטות, בנוגע לסדר היום של המועצה, בנוגע לכשלים של המועצה בפיקוח על פעולות רמ"י וליקויים במעקב אחר ביצוע ההחלטות, בנוגע לליקויים בהרכב המועצה, ומפרט סדרה של המלצות.

בסופו של דבר ההצעה לא הועלתה עד היום לדיון בישיבות המועצה.

אנו תקווה כי ייושמו לקחי דו"ח ביקורת המדינה ובכך תתחזק מועצת מקרקעי ישראל כגוף מקצועי הקובע מדיניות ותגדל יכולתה של הממשלה לממש את יעדיה החברתיים/ הכלכליים בתחום המקרקעין.

לעניין זה ראו חוזרנו מס' 29/2018 "עבודת מטה וסדרי קבלת החלטות במועצת מקרקעי ישראל"

 

כולנו תקווה כי בשנה הבאה יוכרו הלכה למעשה הזכויות המלאות שיש למושבים, לקיבוצים ולחבריהם בנחלות החקלאיות ובחלקות המגורים.

הכרה זו תוציא את רמ"י ממעורבותה הבלתי נסבלת בניהול חלקות המגורים ותהווה מנוף ליצירת מקורות תעסוקה לצמיחה ולעיבוי מיידי של מעל  100,000 מגרשים, רובם בפריפריה. 

מי ייתן ויתקיים בנו דברי הנביא ישעיהו: "פַּתֵּחַ חַרְצֻבּוֹת רֶשַׁע, הַתֵּר אֲגֻדּוֹת מוֹטָה, וְשַׁלַּח רְצוּצִים חָפְשִׁים, וְכָל מוֹטָה תְּנַתֵּקוּ" (ישעיהו נ"ח, ו).

בועז מקלר, רו״ח

משרד רואה חשבון בועז מקלר ושות׳ מתמחה במתן שירותי יעוץ ושירותי ראיית חשבון  במגזר החקלאי וההתיישבותי.

דוא"ל: bm@mekler.co.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות ביטול עסקאות ומתן ארכות בית שלישי בן ממשיך בר רשות דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1222 החלטה 1301 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1514 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1527 החלטה 1549 החלטה 1553 החלטה 1580 החלטה 1583 החלטה 1585 החלטה 1591 החלטה 3738 החלטה 4134 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היטל השבחה הסדרה הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות השכרת בתי מגורים התחשבנות מחדש התיישבות ועד מקומי ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שניה ירושת משק חקלאי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה עדיפות לאומית עובדים זרים עובדים זריםֿ פטור ממכרז פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות עבודה תובענה ייצוגית תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.