בעלים לא יכולים למנוע מחוכר לדורות לפעול בקרקע / דוד בסון, עו״ד

03 אוג 2020

בישראל נהוגים מיני רישומים שונים ומשונים לעיתים שאנו נחשפים אליהם לעיתים לאור ההתחדשות העירונית העוברת בארצנו ולהערכתי אנו נראה התגברות מחלוקות שצצות כתוצאה מכך המגיעות לכותלי בתי המשפט.

עם הצורך לבצע עסקת תמ"א או פינוי-בינוי, צפים ועולים להם כל הרישומים העתיקים (של חכירות לדורות לתקופות שונות, של חברות חלקה למיניהן, של חכירות צולבות, בתים משותפים עם "קולב" משפטי בחדר פלוני -שלעיתים אף לא קיים בפועל- וכיוצ'ב רישומים).

במקרה שלפנינו מדובר בחכירה ל 299 שנים של חלקת קרקע ברחוב קריניצי ברמת גן עליה נערכה עסקת תמ"א והתגלעה מחלוקת בין הבעלים לבין החוכר לדורות.

בית המשפט המחוזי פסק כי אי אפשר להגביל בדרך כלשהי את זכות השימוש והביצוע בזכויות הבנייה בחלקה זו. ביה"מ פסק לטובת החוכר לדורות כבעל הזכויות בקרקע, כולל זכויות הבנייה, אולם לא מחק את הבעלות, והותיר את החכירה רשומה לצד הבעלות הרשומה, תוך מתן הצהרה לטובת החכירה כאמור לעיל.

בתי המשפט נוהגים לראות בהסכם חכירה לדורות לתקופה ארוכה כעדות לכך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות השקולות לזכויות בעלות ולא רק זכויות חכירה. פסק הדין שלהלן משקף גישה מעשית של ביהמ"ש ליתן מענה כלכלי וצודק לסוגיה הנדונה על מנת שלא לקפח את מי שהינו למעשה ובפועל בעל הזכויות הכלכליות בנכס.

ביהמ'ש במקרה הנדון העדיף את החוכר לדורות, מאחד הטעמים העיקריים שם, שהוכח שהבעלים עצמו נתן לקבלן (שרכש ממנו בשעתו את המגרש) ייפוי כח בלתי חוזר לכל פעולה. הקבלן מאוחר יותר רשם כאמור רק חכירה לדורות. ענין זה של ייפוי כח בלתי חוזר היווה הבסיס לכך שביהמ"ש ראה בקבלן החוכר- כמי שזכאי למעין הבעלות בקרקע, וזאת על רקע הפסיקה הקיימת שחכירה לדורות שקולה לבעלות ממש.

ייפוי כוח בלתי חוזר

ייפוי כח הוא רק מכשיר נלווה לעצם החוזה המוליד אותו אלא שבעבר מתן ייפוי כח בלתי חוזר היה הוא עצמו – חוזה המכר!  הסיבות לכך היו שונות. סיבה אחת הייתה המצב החוקי במג'לה ובחוק הקרקעות העותומני (שחלו על דיני המקרקעין בעבר, עד לאמצע תקופת המנדט). חשוב לציין שאז, לא היה סיבוך שנקרא דיווח למס שבח ולכן לא עשו ענין ממתן ייפוי כח, שנחתם אצל הנוטריון הציבורי ולמעשה היווה מעין שטר בעלות לאוחז ייפוי הכח (בדומה למניה למוכ''ז הידועה בדיני חברות). זאת ועוד, בתוך ייפוי הכח גופו ממילא הופיעו פרטי העסקה כולה -כנדרש בחוק המקרקעין ואם לא הופיעה התמורה, אז הקונה אחז בידו קבלה כלשהיא על העברת הכסף, כך שגם מבחינת סע' 8 לחוק המקרקעין, הדורש מסוימות, נפתרה הבעיה.

אפתיע רבים כשאציין, שמתן ייפוי כח בלתי חוזר, כאמצעי להעברת בעלות, רווח עד היום במיגזר של בני דודינו, וגם במיגזר של אזרחים מסויימים המעוניינים להסוות מישכון למשל , כמכר (בדומה לעיסקת ה"ווכאלה דורייה" במג'לה- על משכון שהוא למעשה מכר חוזר, או ייפוי כח בלתי חוזר).

כיום- במצב שבו יפוי הכוח למשל אשר ניסוחו והיקפו רחב יותר מהחוזה (למשל ייפוי הכח הוא לכל פעולה, בין מכר ובין חכירה, אבל החוזה הנדון הוא חוזה לחכירה בלבד), אם החוכר ירצה לרשום את עצמו כבעלים בטאבו, לפי ייפוי הכח, הוא עשוי להצליח שכן אישורי המיסים גם בחכירה לדורות, לעיתים זהים ודומים בין חכירה לבין בעלות. אלא שתוך כדי כך הוא מפר את חוזה החכירה שנחתם עימו והמחכיר יהיה זכאי לטעון להפרה, כי נרשמה בעלות, בניגוד לחוזה שקבע חכירה.

מהו מקור שנות החכירה, לעיתים 299 או 999

בצעירותי התעקשתי לרשום חכירה של 5,000 שנים או 5003 שנים דווקא, ורשם המקרקעין סירב, בטענה שמקובל ל 999 שנים (וכמובן שהוא טעה והחכירה נרשמה כבקשתי).

כידוע לחכירה יש פנים כפולות - כמו שכירות, שמצד אחד היא נובעת מחוזה, ויש לה פן חוזי, והחוזה הזה זוכה לכבוד קנייני כלפי כולי עלמא. ולכן- ברור הוא שתוכל לרשום כל חכירה לכל תקופה שתרצה, בין 200 שנה ועוד יומיים ושלוש שעות או 10,000 שנה וכו'.

כולנו מכירים את הפתגם שמקורו בלדינו : אתה מקשקש בעניינים כמו "מימי תרפפו".  

מקובל לסבור שהכוונה לשיבוש של שנת תרפ"ו – ולא היא. הכוונה כאן בלדינו לביטוי תרא- שלושה; פאפו- דור, הכוונה – לפני שלוש דורות! משמע כשמישהו רצה לציין שזה ענין ישן, אמרו לפני שלוש דורות, קרי : תרפפו.

ולמה 999 שנים?

גם לזה הסבר, בדין הבריטי נהגו לספור כל תקופה מעת תחילת האלף הראשון , או גם מעת מלוכתו של ריצ'ארד לב הארי, מלכם האהוב של הבריטים, ולמעשה כשמישהו טען שהוא מחזיק בקרקע מ"קדמת דנא" באופן המזכה אותו לבעלות ממש, הוא טען שזה שלו עוד מתקופת האלף הראשון או מעת תקופת ריצ'ארד לב הארי , מהלך של כמעט אלף שנים – 999 שנים, דבר המביאנו בערך, לתקופת המנדט, עת רווח הדין הבריטי – הידוע בחכירות אלו.

המעניין הוא שהתקופות בדין הנוצרי למשל, דיברו על חכירות לתקופה של 99 שנים, ורבות מהחכירות כאן בארץ ,שעשתה הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית (שהיא אחת מבעלי הקרקעות הגדולים מאד בארצנו) הן לתקופה הזאת, ובפועל כשהחכירות ניתנו, מי חשב שהשנים הללו יחלפו להן?! אבל הן חלפו, והיה ברור לכולם , שיום אחד לאחר ה 99 שנים, על החוכר יש לעזוב את הנכס.

ידועה על כך הפרשה העגומה של הנסיון להחתים את הפטריארך היווני תיאודורוס על ייפוי כח בלתי חוזר להארכת החכירה (!).

בפועל החכירות הללו כנראה ייפתרו בדרך אחרת, בה הפטריארכיה למעשה מכרה את בעלותה לחברה זרה, המוחזקת ככל הנראה ע''י יהודים, שבבוא היום ידאגו לקבל מהממשלה כספים רבים לצורך ההארכה.

אבל ברור שאיש לא יגיד, שהחכירה הזאת שקולה לבעלות!

שונה הדבר בדין העברי, אשר חילחל לקרקעות קרן קיימת לישראל ומשם למינהל מקרקעי ישראל, שכאן נתנו לתקופה של 49 שנים , עם אופציה לעוד 49 שנים, ולעיתים אף ללא אופציה...

אבל כאן ביהמ'ש העליון, באחת הכרעותיו ראה בחכירה של 24 שנים אפילו, מחב' עמידר, כחכירה לדורות השקולה לבעלות!

כלומר, הגישה הרווחת בדיני מינהל מקרקעי ישראל היא, שחכירה לדורות שקולה אכן כמעין בעלות, והיום למעשה עם התקדמות היוון הקרקעות והרפורמה של העברת הבעלות- אט אט נפרד המינהל מהבעלויות שלו, במגזר העירוני או במגזר החקלאי – למגורים ולתעסוקה שם- והבעלות עוברת לחוכר לדורות.

שימוש נכון בחוק התכנון והבנייה, יכול להפוך חוכר לדורות לבעלים

בפסה"ד דנו עוד בנסיבה מעניינת לפיה החלקה שהייתה רשומה בבעלות וכפופה לחכירה לדורות, נעשתה פעולת איחוד וחלוקה, והחלקה גדלה בכמה מטרים רבועים ונרשמה בבעלות על שם החוכר. ביהמ'ש קבע שהמדובר בטעות מאחר שאסור להפוך חכירה לדורות לבעלות, בהליך רי-פרצלציה, ותוך שהוא מצטט מלומדים, קבע ,שאם נעשית רי-פרצלציה בקרקע בבעלות, הכפופה לחכירה, חייב החוכר להתלוות לבעלים, לאן שהוא הולך.

בסופו של יום כב' השופטת רביד חיזקה את מעמד החוכר ואנו נוסיף כי שימוש נכון בחוק התכנון והבנייה, יכול להפוך חוכר לדורות לבעלים!

עם זאת השופטת לא הורתה על מחיקת הבעלות. בכך נוצר מצב לא ברור, שבעוד כמה שנים, בתום ה- 299 שנים, נבוא כולנו ונשאל- ומה עכשיו?

האם הייתה אפשרות למחוק הבעלות?

כעיקרון ברור שלא ניתן למחוק בעלויות, בשל היותן ערטילאיות שכאלה, וביהמ"ש לא יעשה מלאכה כזאת של מיזוגים. הדברים אמורים בעיקר כאשר המחוקק הורה במפורש מתי הוא יקבע שחכירה לדורות תתמזג לבעלות והדבר נעשה בכמה מקומות, כגון למשל רישום בית משותף, שבעבר היה כפוף לחכירות לדורות. כאן התיר המחוקק שיירשם בית משותף והחוכר לדורות יהפוך לבעלים.

מיקרה אחר היא הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל על העברת בעלות לחוכר (שנעשתה בחוק מינהל מקרקעי ישראל) והמקרה המעניין ביותר הוא סעיף 126 לחוק התכנון והבנייה, שהוא החשוב ביותר, אבל שהכי הכי ...לא משתמשים בו וחבל.

על פי סעיף זה, שנחקק עוד בשנת 1965 ניתן להפוך חוכר לדורות לבעלים!

ונדגים זאת במקרה (אמיתי אגב) שבו הייתה חכירה לדורות שהבעלים העניק לחוכר לתקופה של 50 שנה לצורכי תעשייה, ואכן נבנה שם מיבנה תעשייה, ונותרו עוד 35 שנים לסיום החכירה. 

נעשתה שם תב"ע ששינתה הייעוד למגורים ואז אם ניישם כאן את הרעיון של המלומדים שהחכירה מתלווית לה לבעלות, אז ברור שהם צודקים, והמחכיר יהיה עתה בעלים של מגרש חדש לבנייה  למגורים, אשר עליו רשומה חכירה לעוד 35 שנים למטרת תעשייה.

תתארו לכם את הבלגן שייווצר מהרעיון הטכני הזה של מעין "מיטת סדום". כמה אומלל החוכר שייאלץ להתנגד לתכנון (שהופך אותו לבלתי חוקי מבחינה תכנונית!)  וכמה אומלל המחכיר ש"התעשר" לפתע, אבל יש לו קוץ בישבן לעוד 35 שנים! ואם אח"כ נרשום המגרש החדש למגורים עם בעלים וחוכר – האם הם יוכלו לעשות פירוק שיתוף?

היה כבר נסיון כזה, ובצדק דחה ביהמ'ש את התביעה.

אז מה עושים?

משתמשים בסעיף 126 לחוק התו''ב, שמזכה להפקיע למטרה פרטית (!) זכויות ושיעבודים, וזה נעשה משום שרואים את החוכר והמחכיר כשותפים כלכליים בקרקע הנדונה.

כל שמאי יכול לומר שהמגרש שווה 100 ש"ח בבעלות וללא החכירה, והוא יכול לציין שהזכות חכירה של החוכר שווה 65% מה 100 ש"ח, משום, שהוא חוכר לעוד 35 שנים, ולפי חישוב של תשואה של 5% שנתי למשל, זכותו היא 65%.

ואז למעשה החוכר והמחכיר שותפים 35 – 65 בבעלות של המגרש החדש, והטאבו כידוע יחוייב לרשום אותם כבעלים במושע של 35- 65 במגרש החדש, ובלבד שנעשתה ההקצאה הזאת בתב"ע של האיחוד והחלוקה.

אגב, טכניקה דומה שימשה את המחוקק הישראלי כשרצה להיפטר משיטת ה"אינשאאט" הישנה, ע''י הפיכת בעל המחוברים מול בעל המקרקעין, לשותפים במושע. אך הסעיף הזה בחוק המקרקעין, בוטל ועל כך יש להצטער.

כמו כן נעשה ניסיון בשעתו, בהצעת חוק בעבר, להפוך את הדייר המוגן לשותף במושע של הבעלים, עמ' להיפטר מהדיירות המוגנת, אבל הצעת החוק לא עברה, ומאז נותר לדיירים המוגנים רק לבכות על מר גורלם.

ה"פ (ת״א) 46706-09-17 חברת עמוס נכסים בע"מ ואח' נ' מאירצ'יק ואח, פס״ד מיום 04/02/2020

דוד בסון, עו״ד

עו"ד דוד בסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן ובתביעות נגד רשות מקרקעי ישראל

 

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237