האם ביטול נחלות מתוכננות מאפשר לבנות מגרשי מגורים ? / דודו קוכמן, עו״ד

בימים אלה קיבלה ועדת המשנה לערערים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה החלטה בסוגיה העוסקת בהמרת נחלות מתוכננות למגרשי מגורים, זאת בעקבות סירוב הועדה המחוזית לאשר את התכנית. (ערר(מטה)26/19)

רבים המתבלבלים ובצדק בין סוגיות תכנוניות וסוגיות קנייניות ופעמים רבות הסיבות לבלבול נובעות מסתירה בהחלטות שכן לא פעם גוף רגולטורי אחד מייצר החלטה שלא ניתנת ליישום בשל מגבלות שקובע גוף רגולטורי אחר.

אחרי שנים רבות שבהם הקפיאה רשות מקרקעי ישראל את איוש הנחלות במקום שבו קיימת פרוגרמה שלא מומשה, קבעה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 1445 שאיוש נחלות בכל אזורי הארץ יבוטל, למעט באזורי הנגב והגליל כמשמעותם בחוק רשות לפיתוח הגליל והחוק לפיתוח הנגב. לאחרונה אף התקבלה החלטה נוספת המצמצמת את איוש הנחלות רק למספר מצומצם של ישובים.

מספר משרדי ממשלה מעורבים במרחב הכפרי ולהם השפעות על יישום מדיניות ההתיישבות בחבלי הארץ השונים.   הרשות לתכנון במשרד החקלאות קובעת את גודל הנחלה (בין 30 ל-80 דונם לפי האזור) ואת מספר הנחלות בישוב המתכונן.   מוסדות התכנון מאשרות את תכנית המתאר בכל ישוב הכוללת גם את הנחלות ובהם אזור המגורים, שטחי הציבור, שטחי התעסוקה והחקלאות ועוד ורשות מקרקעי ישראל מקצה את הקרקע על פי מדיניות שנקבעת מעת לעת במועצת מקרקעי ישראל זאת בנוסף לגופים רבים אחרים הפועלים במרחב הכפרי.

לביטול איוש נחלות יש השלכות רבות שכן אם ניקח לדוגמא ישוב מתוכנן שבו מתוכננות 100 נחלות עם 30 דונם לנחלה, קרי 3,000 דונם למשבצת, ובאותו ישוב הספיקו לממש רק 85 נחלות ונותרו 15 נחלות לאיוש, המשמעות היא קרקע מעל תקן המשבצת שיש להסדירה ולעיתים אף תכנית מפורטת שסותרת מדיניות שכן בחלק מהישובים יש נחלות מתוכננות בתכנית המפורטת אך הם לא ברות מימוש בשל החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

לא זאת אף זאת, החלטה 1445 קבעה אופציה שניתן להמיר כל נחלה לא מאוישת בשניים עד שלושה מגרשי מגורים בפטור ממכרז, ואף לקבל סיוע כספי כפי שנקבע בהחלטה עבור כל מגרש משווק לפיתוח מוניציפלי.

סעיף 3.2.1 בהחלטה קובע כי האגודה תהיה רשאית להמיר את הנחלות הפנויות או חלקן, בזכות להמליץ על מומלצים מטעמה לרכישת מגרשים בפטור ממכרז והתכנון יהיה באחריות האגודה בכפוף למגבלות התכנון ולא יעלה על 3 יחידות דיור כפול מספר הנחלות המתוכננות.

אגודת בורגתא החליטה להיענות לאתגר ולפעול להסבת 4 הנחלות המתוכננות ולתכנן במקומן 12 יחידות מגורים במסגרת תכנית מתאר חדשה לישוב וזאת על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1445.

הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז שדנה בבקשה החליטה שלא לאשרה בטענה שאין מקום לשנות ייעוד של קרקע חקלאית לצורך הרחבה נוספת וזאת כאשר קיימים שטחים בתחום המושב בהם ניתן למקם את מגרשי המגורים המבוקשים.

על הסירוב לאשר את התכנית הוגש ערעור לוועדת המשנה לערערים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה שהחליטה לקבל את הערעור בחלקו ולאשר לבורגתא 8 יחידות מגורים במקום 12 המבוקשות בתכנית, קרי 2 יחידות מגורים לכל נחלה מתבטלת.

הנימוק של ועדת המשנה לערערים התייחס לעובדה שבעבר כבר אושרו לבורגתא 4 הנחלות הכוללות בסה"כ 8 יחידות מגורים והדבר אינו מהווה תכנית להרחבת הישוב הכפרי ולכן האגודה אינה מחויבת לעריכת תכנית כוללת לישוב ואף אינה מחויבת שההרחבה תהיה בתוך שטח המיועד לבינוי בישוב.

במקרה המדובר, היו למושב בורגתא 4 נחלות לא מאוישות לא רק בפרוגרמה שאושרה בעבר על ידי משרד החקלאות, אלא גם בתכנית המפורטת של הישוב ולכן פירשה ועדת המשנה לערערים את החלטה כהסבה של זכויות מגורים מתכוננות ולא יצירה של זכויות חדשות ואישרה את הערר בחלקו למרות שמיקום המגרשים שונה והותאם לאופיים החדש.

בתיקון 1 של תמ"א 35, סעיף 8.1.1 קובע כי "תכנית להרחבה הכוללת תוספת שטח לבינוי תחול לפחות על כל השטח המיועד לבינוי ביישוב. תכנית להרחבה שאינה כוללת תוספת שטח לבינוי לא תידרש לתכנית כאמור בתנאי ותלווה במסמך המפרט את היקף יח"ד המאושרות בישוב ומוצעות בתכנית, ואת השפעת תוספת יח"ד על תחבורה, תשתיות ומבני ציבור, ככל

שיידרש והמסמך שיוגש על פי הקבוע בסעיף 8.1.1 יתייחס ויפרט את כל יחידות הדיור שניתן להוסיף לפי סעיף זה בכל המושב" ומאחר וועדת המשנה לערערים שליד המועצה הארצית לא ראתה בתכנית של בורגתא כתכנית להרחבה, לא נדרשת תכנית כוללת.

לסיום ראוי להדגיש מספר נקודות חשובות בעניין מגבלות תמ"א 35 והחלטות רמ"י:

  1. ראוי לציין כי מגבלות תמ"א 35 הקובעות שלכל ישוב יש מספר יחידות מקסימלי ניתנות לשינוי בסמכות המועצה הארצית לתכנון ובניה ואין צורך בהחלטת ממשלה אך כמובן שנדרשים נימוקים כשישוב מבקש לשנות את המספר היחידות המקסימלי שעודכן לפני כשנתיים ומאפשר למעשה נכון להיום לתכנן בכל נחלה 3 יחידות מגורים.
  2. במקרה של "הרחבה", כאמור נדרשת תכנית כוללת עם כל משמעותיה.
  3. בעניין פיצול משקי עזר, בתי מקצוע ומגרשי מגורים אחרים, קיימת המלצה של המועצה הארצית, אך זו טרם אושרה סופית והדבר גורם נזק לישובים המכינים תכניות מתאר חדשות המתייחסות ליחידה השלישית, אך אינם מאפשרות בתכנית החדשה לתת ביטוי לאפשרות פיצול של מגרשי מגורים אחרים בשל היעדר החלטה.
  4. חשוב לציין כי החלטה 1445 עומדת לפוג ביום 1.1.2021, (סעיף 8.5 בקודקס) ולמעשה מדובר בזמן קצר ומעטים הישובים שניצלו את יישום ההחלטה ואין ספק שתהיה דרישה שלא להגבילה במועד ובוודאי להאריך את מועדה.

על כל אגודה, לבחון את ההחלטה ואת התכניות התקפות בישוב ולפעול ככל שניתן למצות את התנאים למימוש ההחלטות, כולל הסדרת הקרקעות החקלאיות כפי שקובעת ההחלטה מהנחלות המתבטלות וכן לזכור כי במקומות שהן לא אזורי הנגב על פי חוק הנגב או אזורי הגליל על פי חוק הגליל (וזאת עד 400 יחידות דיור) שיווק מגרשים יעשה במכרז על ידי רמ"י ובעלות מלאה ועדיף לשקול מסלולי קליטה אחרים.

 

 

ערר (מטה) 26/19 המועצה האזורית עמק חפר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז, החלטה מיום 26/07/19

דודו קוכמן, עו״ד

מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי.

עורך דין בעל תואר שני L.L.M במשפטים. אוניברסיטת בר אילן.

טל: 03-5620621

פקס: 03-5622353

דוא״ל: dudu@ihaklai.org.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237