אריה חייקין, עו״ד

אריה חייקין, עו״ד

עו״ד אריה חייקין, בן מושב, מתמחה במרחב הכפרי.

כתובת האתר: https://www.haikinlaw.com/

מנהל התכנון מקדם בימים אלה תכנית להגדלת מספר יחידות הדיור בכל סוגי ההתיישבות במרחב הכפרי.  

זכויות הבנייה במושבים ובקיבוצים יגדלו מעבר למגבלות לוח 2 בתמ"א 35, כך שתתאפשר פוטנציאלית בנייה של מאות אלפי יחידות דיור חדשות בארץ, במרחב הכפרי.

על פי המוצע ע"י מנהל התכנון, תיקון זה נעשה על מנת לעודד צמיחה דמוגרפית שתאפשר גם קיומו של מרחב כפרי וזאת בשל חשש שמפאת הליכי פיתוח מואץ במדינה, מבנה המושבים וקיבוצים לא ישרוד. האמנם?

בימים אלה, מקודם תיקון מספר 5 של תמ"א 35 אשר מתייחס למרחב הכפרי.

אדם נפטר ובת זוגתו תובעת זכויות על המשק החקלאי שלו, עד כאן זה נשמע הגיוני ורגיל. אך, מה הדין במצב בו הזוג התחתן רק כחמישה שבועות בטרם נפטר האדם ממחלה סופנית?

עניין זה הגיע לפתחו של בית המשפט לענייני משפחה בראשון לציון שם השופטת קבעה פסיקה מהפכנית בשאלה למי מגיעות הזכויות במשק. מה פסק בית המשפט והדרכים בהן ניתן להגן על עצמנו ועל הרכוש שלנו בעת נישואים בפעם השנייה, כל זה בכתבה. 

במקרה הנדון, בני זוג שהיו בעלי זכויות של ברי רשות במשק חקלאי התגרשו. בהסכם הגירושין, הסכימו בניהם כי הזכויות בנחלה יישארו רק שלו ואילו בת הזוג, ויתרה על זכויותיה.

בפועל, לא שונה הרישום בפנקסי המקרקעין, אך הוא התגורר שם לבדו ועבד במשק בעבודה חקלאית.

במרוצת השנים, הכיר בת זוג חדשה והם קיימו זוגיות אך, גרו בנפרד. הם אף ערכו הסכם ממון לפיו תהיה בניהם הפרדה רכושית מלאה על כל הרכוש העכשווי והעתידי שיצבור כל אחד מהם. בהסכם אף נכתב שאם הוא ילך לעולמו, בת זוגתו תצטרך לעזוב את המשק תוך 90 יום ולמסרו ליורשיו.

הוא אפילו כתב צוואה שם הורה על מכירת הזכויות במשק ועל דרך חלוקת הכספים.

לאחר שחלה במחלה סופנית, בת הזוג עברה לגור עמו במשק במשך כשנתיים והם התחתנו כחמישה שבועות בלבד לפני מותו.

כעת, מצד אחד בת הזוג הנוכחית טוענת לזכויות במשק ומהצד השני, גרושתו וילדיו טוענים גם הם לזכויות ומבקשים צו לסילוק ידה של בת הזוג מהמשק.

תמ״ש (רשל״צ) 5882-03-11 פלונית ואח׳ נ׳ מינהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז ואח׳, פס״ד מיום 12/04/17

האם גם אתם חוכרים של נחלה חקלאית ואינכם יודעים מה מותר לכם לעשות בשטח הנחלה? אתם לא לבד, זה נושא סבוך והמידע בנושא אינו נגיש ומרוכז.

הבעיה היא, שכל שימוש שאינו מותר בנחלה חקלאית, גם אם נעשה בתום לב ומחוסר ידיעה, נקרא שימוש חורג ועלול להוביל לקנסות כבדים וצווי הריסה של מבנים כשפועל יוצא מכך גרימת נזקים כלכליים כבדים לרבות כתבי אישום פליליים, כל אלה יכולים להיחסך מאיתנו אם נדע את האסור והמותר. 

על מנת לנסות ולהתגבר על מכשולים אלה, אתן מידע לבעלי הנחלות, אסביר כיצד יש לנהוג בכל חלק מחלקות הנחלה ואפרט את הגורמים אליהם יש לפנות במידה ורוצים להקים מבנה כלשהו בשטח הנחלה או לעשות שימוש מסוים בשטח זה.

נחלה חקלאית, מורכבת לרוב משתיים או שלוש חלקות. לכל חלקה ייעוד אחר וניתן לעשות בה שימוש ע"פ הפירוט שיוסבר בהמשך: 

בשנים האחרונות, ההליכים החלופיים אשר מתבצעים מחוץ לכותלי בית המשפט, הולכים  וצוברים תאוצה. סכסוכים רבים נפתרים במסגרת ההליכים הללו שהעיקריים הם גישור ובוררות.

ההליכים החלופיים הללו מאפשרים לצדדים לפתור את הסכסוך בניהם בצורה מהירה יותר, ללא צורך להמתין חודשים ואפילו שנים במקרים מסוימים לדיון בבית המשפט, מאפשרים שפה נגישה יותר וגם פתרונות שלא תמיד בית המשפט יכול לתת במסגרת ההליך האזרחי.

החל משנת 2020, לאחר התיקון של תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, אף ישנה חובה, בכל הגשת תביעה אזרחית שסכומה מעל 40,000 ₪ (למעט חריגים), לקיים פגישת מהו"ת אשר מטרתה בין היתר, לבחון אפשרות של יישוב הסכסוך בהליך חליפי. במסגרת הליך זה, מתמנה מגשר מהו"ת ומתקיימת פגישה, אשר הנוכחות בה היא חובה. שינוי החקיקה מעודד עוד יותר פנייה להליכים חלופיים.   

כמשרד מוביל בגישורים בכלל ובמרחב החקלאי בפרט, ולאור התלבטויות והתייעצויות של אנשים עמנו, החלטתי לכתוב את הכתבה בנושא שהפך נפוץ יותר ויותר ביישוב סכסוכים.

בכתבה זו אתמקד בהליכי בוררות וגישור, אסביר על כל הליך ואפרט את הדמיון וההבדלים בניהם.

רבים מאיתנו ערכנו או נערוך צוואה בשלב מסוים בחיינו.

אנשים עורכים צוואה אשר תיכנס לשימוש בעתיד וממשיכים בחייהם - צוברים ומוכרים נכסים ולעיתים יוצרים או מנתקים קשרים עם אנשים וקרובים.

השאלה היא, מה קורה במצב בו נסיבות חייו של אדם משתנות כמעט מן הקצה אל הקצה בין מועד עריכת הצוואה לבין המועד בו צריכים לממשה ואותו אדם לא ערך צוואה חדשה?

האם יש לאשר את הצוואה בכל מחיר או שמא, ניתן בנסיבות מסוימות לקבוע כי היא נשתכחה על אותו אדם ולבטלה?

בעלי נחלות רבים, רוצים לנצל את שטח הנחלה ולבנות כמה בתי מגורים על מנת לאפשר לילדיהם ולבני משפחתם להתגורר בשטח הנחלה או להשתמש בה לצורך חקלאי (בהווה ובעתיד). ברוב המכריע של המקרים הדבר נעשה תוך הבטחות והסכמות בעל פה בין בני המשפחה, אשר יכולות להיות בתוקף במשך שנים רבות.

על פי נוהל של רשות מקרקעי ישראל, מגורים של שני אחים או יותר בשטח נחלה חקלאית לאחר פטירת הוריהם, מהווה הפרה של הסכם החכירה. קיים נוהל שניתן לבצע אשר כרוך בבירוקרטיה ועלויות גבוהות על מנת להכשיר את המגורים המשותפים. בנוסף, על מנת לבנות יותר מבית מגורים אחד בשטח נחלה, יש לבצע חלוקה של השטח (פרצלציה) או לרכוש הקרקע מרשות מקרקעי ישראל, הליך שגם הוא מגיע לעלויות של מיליוני שקלים. 

אנו שומעים על סכסוכים רבים בין אחים אשר מגיעים לבית המשפט בהקשר זה בנושאים מגוונים- החל מסכסוכים על אופן חלוקת תשלומי ההיטלים והמיסים בין האחים ועד לסכסוכים בבקשה להורות לבן משפחה להתפנות משטח הנחלה. המשותף לכל הסכסוכים האלה הוא שמכולם כל משפחה רוצה להימנע ושמרובם ניתן להימנע בפשטות.  

בכתבה זו, יוצגו שני מקרים דומים אשר בכל אחד מהם, הכריע בית המשפט באופן שונה, בין היתר בגלל הפרקטיקה של הסכמות בעל פה ואי הסדרת היחסים בכתב.

בחוק המקרקעין הישראלי מוסדרות חמש זכויות במקרקעין, אחת מהן היא זכות השכירות. החוק מגדיר איך נוצרת הזכות ומה היא מקנה לבעל הזכות. אבל, השאלה היא מה דינו של אדם שמחזיק או משתמש בקרקע שלא לפי אחת הזכויות המוגדרות בחוק, מהן זכויותיו, כלפי מי זכויותיו תקפות והאם ניתן לשלול ממנו את זכותו במקרקעין?

בכתבה זו אתמקד בחוכר לדורות לעומת בר רשות. שתי זכויות אשר נשמעות דומות מאוד באופיין אך בפועל, קיימים הבדלים מהותיים בניהן. אעמוד על ההבדלים וקווי הדמיון בין שתי הזכויות הללו.

קרה לכל אחד שהוא בעלים של קרקע או נחלה חקלאית שיום אחד, התקבלה דרישה לתשלום מסוים מהרשות המקומית או מרשות המדינה. התשלומים האלה יכולים להיות מיסים, אגרות, היטלים או כל תשלום אחר. פעמים רבות, אנחנו לא יודעים בגין מה התשלום והאם הוא אכן חוקי, מה שיכול ליצור תסכול רב.

חלק מן ההיטלים שהרשות המקומית יכולה לדרוש הם היטלי פיתוח. בכתבה זו אסביר מהם היטלי הפיתוח, מתי ניתן לגבות אותם והאם ראוי לגבות היטלי פיתוח כאשר נחלה עוברת בירושה.

"היטלי פיתוח הם תשלומי חובה אשר נגבים על ידי רשויות מקומיות בזיקה לפעולות שאותן הן מבצעות להתקנתן ולאחזקתן של תשתיות מוניציפליות חיוניות. מערכות התשתיות הרלבנטיות העיקריות הן מערכות המים, הביוב, הניקוז והדרכים הציבוריות" (ע"א 7368/06 - דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי ואח')

על מנת שרשות תוכל לגבות היטל, צריכה להיות לה הסמכה לכך בחוק.

סכסוכים רבים בין שכנים במושבים מתחילים כאשר ישנן הבנות רבות שנים בין שכנים אשר נעשות בעל פה. ההבנות נשמרות עד שמגיע יום בו אחד השכנים מוכר את זכותו בקרקע לאדם אחר אשר לא מוכן יותר לכבד את ההבנות הללו.

דוגמא לכך היא דרך משותפת בין חלקות סמוכות. זהו מצב בו כל שכן או אחד השכנים "תורם" חלק קטן משטחו על מנת ליצור דרך מעבר משותפת אשר תשרת את שני בעלי השטחים הסמוכים.

בשנים האחרונות מגיעים למושבים תושבים חדשים, רובם בעלי הון ומשאבים רבים, אשר קונים שטחים מהתושבים הוותיקים ולא מכירים בהסכמה ההדדית שהייתה בין מי שמכר להם את הנכס לבין התושב השכן.

התושבים החדשים, מבקשים היתרי בנייה ובונים גם בחלק ששימש עד כה כדרך מעבר. הדבר לא תמיד נעשה בתום לב ותוך התחשבות בצרכי התושבים הוותיקים אשר הסתמכו על הבנות רבות שנים.

דוגמא נוספת לסכסוך היא בעניין גבולות החלקה. במושבים רבים, טרם נעשתה פרצלציה ורישום מסודר של כל חלקה בפנקסי המקרקעין. התושבים מסתמכים על ההבנות שנעשו בניהם וכאשר מגיעים רוכשים חדשים, נוצרים סכסוכים סביב גבולות השטחים.

התושבים הוותיקים לרוב חוששים או שאין ביכולתם להתעמת עם התושבים החדשים והם נפגעים מהמצב כי נמנעת מהם דרך הגישה שלעיתים היא קריטית עבורם או שנגזל מהם שטח אשר שייך להם לפי הבנות רבות שנים.

בכתבה זו, יוסברו המושגים הנוגעים לדרך גישה כזו ויפורט מה ניתן לעשות על מנת לשמר את דרכי הגישה ואת גבולות השטח ללא תלות בזהות השכן.

תופעה שכיחה בנחלות חקלאיות בתחומי מושבים היא שימושים חורגים והפרות של ייעוד הקרקע.

פסק דין מהפכני של בית המשפט העליון ניתן לאחרונה על ידי הרכב של שלושה שופטים: כבוד השופט נ' סולברג, כבוד השופטת ע' ברון וכבוד השופט ד' מינץ.

פסק הדין משנה, בין היתר, את היכולת של רשות מקרקעי ישראל לאכוף הפרות של שימושים חורגים בנחלות חקלאיות בכך שעל כל הפרה של הייעוד, הרשות רשאית לבטל את ההסכם ולהחזיר את השטח לידיה.

ת"א 20873-07-02(מרכז) מדינת ישראל נ' קלקודה ואח', פס״ד מיום 19/12/2019.

ע"א 1594/20 יצחק קלקודה נ' רשות מקרקעי ישראל, פס״ד מיום 29.08.2021

 

 

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.