חגי שבתאי, עו״ד

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין  ואגודות שיתופיות.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

אגודות שיתופיות רבות רואות חשיבות מיוחדת בקבלת חברים המתאימים לחיי האגודה ולמרקם החיים בה. הדבר בולט במיוחד בישובים כגון קיבוצים, מושבים, הרחבות וישובים קהילתיים.

חוק חדש שנכנס לתוקף לאחרונה מאיים על יכולתן של אגודות לבדוק מידע על עבירות פליליות שביצעו נקלטים או מועמדים. מהחוק עולה שבקשת מידע מנקלט/מועמד או מחבר על עברו הפלילי היא עצמה עבירה פלילית, וממלא תפקיד באגודה שמבקש מידע כזה חשוף לעונש מאסר.

נקדים ונציין כי להערכתנו נדרשים שינויים בפרקטיקה שהייתה מקובלת לפני החוק החדש, אך ניתן, גם במצב המשפטי החדש, להמשיך לבחון את התאמת המועמדים לאגודה ולחיי הקהילה תוך קבלת מידע חשוב לצורך ההחלטה. 

חיי האגודה השיתופית מתאפיינים בקשרים רחבים ומתמשכים בין האגודה לבין חבריה וכוללים תקשורת בין מוסדות האגודה וממלאי התפקידים באגודה לבין החברים. עניינים רבים, לרבות מחלוקות בין האגודה לבין חבר האגודה, מוסדרים בהסכמים בין האגודה לבין חבר או חברים באגודה.

פסק דין שניתן לאחרונה (26.05.2022) בבית המשפט המחוזי בנצרת עוסק בסמכות מנהל קהילה לחייב את האגודה במערכת היחסים מול חבר, גם מקום שהוא סיכם אתו הסדר שונה מהקבוע בתקנון.

ת"א (נצרת) 32262-12-21  פירסטנברג נ' קבוצת גבע, פס״ד מיום 26/05/22

 

 

נושא הקמת מתקנים לאגירת אנרגיה תופס תאוצה בתקופת האחרונה יותר ויותר.

הסדרת הקצאת קרקע למתקנים אלו מופיעה בפרק 7.5 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, אשר דן בהקצאת קרקע למתקני תשתית לאומית.

"מתקן אגירת אנרגיה" – על פי פרק ההגדרות הוא מתקן שמאפשר המרת אנרגיה חשמלית לאנרגיה הניתנת לאחסון, אחסון האנרגיה והמרתה בחזרה לאנרגיה חשמלית;

הקצאת קרקע למתקני אגירת אנרגיה במשבצת ישוב תתבצע לפי הכללים כדלקמן:

תקופת החכירה תהיה עד 49 שנים. ככלל, תקופת החכירה נקבעת בהתאם להחלטות רשות החשמל, אולם בשלב זה טרם הושלם ההליך המכרזי של רשות החשמל למיזמי אגירה.

עד ההקצאה ישולמו לרשות דמי חכירה מהוונים בהתאם לתקופת החכירה על פי שומה. תיתכן גביית תשלומים בעבור ההקצאה בשיטה של תמלוגים או שילוב של דמי חכירה מהוונים ותמלוגים.

השימוש בנכסים של אגודה שיתופית, הקצאת חלק בנכסי האגודה, השליטה בנכסים וחלוקת הרווחים בין חברי האגודה הם נושאים מרכזיים בחייה של כל אגודה.

שאלות סבוכות במיוחד של חלוקת הנכסים והשימוש בהם מתעוררות בקיבוצים. מורכבות יוצאת דופן מתעוררת כאשר הקיבוץ מבקש לשייך נכסים או רווחים לחברים מסוימים – שיוך שאינו על בסיס שוויוני של עצם החברות באגודה, דהיינו: ישנו הבדל בסכומים המחולקים בין החברים השונים. תהליכים כאלה של הקצאת כספים או זכויות בנכסים לחברים באגודה מוכרים בשם שיוך נכסים או שיוך פירות הנכסים. למעשה, בהחלטות על שיוך הנכסים או פירות הנכסים מבקשת האגודה להקצות כספים או זכויות בנכסים רק לחלק מחבריה. יתר על כן, בדרך כלל, לכל אחד מאותם חברים הזכאים להשתתף בחלוקה מוקנה חלק שונה ברווחים או בנכסים.

תא(נצ')35338-09-17 יפתח גלעדי נ' קיבוץ דגניה ב' - קבוצת פועלים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, 07/12/21

יו"ר ועד המושב, חבר מזכירות הקיבוץ, מנכ"ל אגודת אשראי, מנהלת עסקית, מנהל קהילה בקיבוץ, ומנהלת באגש"ח המחזיקה נדל"ן מניב הם, כולם, נושאי משרה באגודה שיתופית. ככלל, נושא משרה שאינו מבצע את תפקידו כראוי אחראי לנזקים שנגרמו עקב תפקודו הלקוי ועלול למצוא את עצמו עומד בפני תביעה אישית שתוגש נגדו.

תביעה אישית נגד נושא משרה עשויה להסתיים בסכומי כסף גבוהים, לעתים גבוהים מאוד, שיידרש נושא משרה לשלם מכיסו לאגודה השיתופית או לגורם אחר. הסיכון לתביעה אישית מתפרס על קשת רחבה של עניינים בפעילותם של נושאי משרה. תביעה אישית נגד נושא משרה עשויה לנבוע מניהול העניינים הפנימיים של האגודה, למשל: חלוקת תקציבים, נכסים ומשאבים אחרים בין החברים באגודה, או מעריכת עסקאות עם גורמים חיצוניים.

 

האם קיימת חזקה לפיה  מבנה "ישן" שלא נמצא לו היתר ייחשב כמבנה שהיה לו היתר אך ההיתר אבד, או לא נדרש היה להוציאו?

בית המשפט המחוזי מתייחס לאי הבהירות שלכאורה קיימת ביחס לחובת הרישוי של מבנים ישנים שהוקמו מלפני קום המדינה או כניסתו לתוקף של חוק התכנון והבניה (בשנת 1965), וקובע באופן מפורש כי אין חזקה כזו.

בפסק דין שניתן לאחרונה בעתירה מנהלית בעניין הימנותא(*) מבהיר בית המשפט כי החל מחקיקת פקודת בנין ערים בשנת 1936, כל בניית מבנה מחייבת הוצאת היתר בניה.

*עת"מ (חיפה) 12931-05-21 הימנותא בע"מ נ' וועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, 11.11.2021.

בחודש אוגוסט 2021 פרסמה רשות החשמל הליך תחרותי חדש, בשטח המדינה (לא כולל יו"ש), להקמת מתקנים בדו שימוש, לייצור חשמל אשר יחוברו לרשת החלוקה במתח גבוה ומתח נמוך.

"מתקן בדו שימוש" הוא מתקן פוטו וולטאי שאינו מתקן קרקעי, לרבות מתקן המוקם על גג של: בניין כהגדרתו בחוק התכנון והבניה, חוות אחסון דלקים, מטמנה, בית עלמין, מאגר מים או מאגר מי קולחין, בריכת דגים, מחלף, חניון, מגרש חניה, מתקן הנדסי, גדר, דרכים, מצללות, מיגון אקוסטי. המתקן ייחשב כמתקן בדו שימוש גם אם אינו מותקן על גג אלא מהווה גג, ובמחלף -  גם אם מותקן על שטח כלוא במחלף, כך שלא קיים שימוש נוסף לקרקע מתחתיו.

"גג" כולל – כיסוי עליון, כיסוי צף, כיסוי צדדי או דופן.

לעניין זה הגדרת "מתקן קרקעי" היא מתקן פוטו וולטאי המונח על הקרקע ולא קיים שימוש נוסף לקרקע מתחתיו.

בהליך זה הוגבלה לראשונה התקופה לתשלום התעריף המובטח החל מיום ההפעלה המסחרית של כל מתקן ועד ליום 15.6.2039 (להלן: "תקופת התעריף"). דהיינו, בהנחה שהפעלה מסחרית תתאפשר החל משנת 2024 ואילך, לראשונה, התעריף מובטח לתקופה של כ- 15 שנים בלבד.

רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י) נוהגת להתנות הסכמתה[1] לניצול זכויות נוספות, מעבר לזכויות שהוקנו בחוזה חכירה מקורי,  בתשלום הידוע בכינוי "דמי היתר".

תשלום "דמי היתר" מוגדר בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל כ:"תשלום עבור זכויות נוספות או שונות בקרקע, עבורן לא שולמה לרשות תמורה".

מועד התגבשות החיוב בתשלום דמי היתר, הינו מועד ניצול הזכויות הנוספות. לדוגמה: מועד חתימתה של רמ"י על בקשה להיתר בניה לצורך ביצוע תוספת בניה תוך ניצול זכויות נוספות מעבר לקיבולת הבניה החוזית שנקבעה בהסכם החכירה.

הכיצד נכון לפעול במקרים בהם בוצע ניצול זכויות נוספות ללא תשלום לרמ"י, והחוכר מבקש להסדיר באיחור את ביצוע התשלום?

האם בדרך של קביעת דמי היתר על בסיס ערכי הקרקע נכון למועד התגבשות החיוב בדמי היתר בתוספת ריבית והצמדה? או שמא בדרך של קביעת דמי ההיתר בהתאם לערכי הקרקע העדכניים נכון למועד הסדרת תשלום החוב (להבדיל מערכם נכון למועד היווצרות החוב)?

ב- 26.8.21 פורסם באתר רשות המים "אוגדן כללים בדבר הכוונה לקבוע אסדרה חדשה בתחום אספקת המים לבית במרחב הכפרי". לאחרונה הסתיים הליך מתן הערות לאוגדן. המדובר בטיוטות של שורה של תיקונים לכללים קיימים וכללים חדשים.

האסדרה המוצעת מציעה לשנות את אופי הרגולציה לגבי אספקת המים לבית במגזר הכפרי, והיא צפויה להיות אדוקה יותר, בדומה לאסדרה במגזר העירוני.

במצב הקיים, בישובים מתוכננים, אגודת הישוב היא בעלת הרישיון מרשות המים, בין אם כצרכן מקורות ובין אם כמפיק עצמאי, והיא מספקת מים לשימושים השונים בתחומי הישוב, לפי הסדרים פנימיים.

 המגבלות על אספקת המים בישובים הכפריים כיום הינן רק בשני תחומים עיקריים, מהי "הכמות המוכרת" והדיווחים הרלוונטיים לגבי אוכלוסיית הישוב וכן תקרת תעריפים שלא ניתן לעבור אותה.

לאחרונה (13.9.21) פרסמה הנהלת רמ"י נוסח חדש לנוהל העוסק בשימושי תעסוקה במשבצות חקלאיות של קיבוצים ומושבים (37.21B).

הנוהל עושה בעיקר סדר בכל הפרטים הקשורים לנושא זה, מבהיר את עמדת רמ"י בחלק מהסוגיות שהתעוררו במשך השנים,  לעיתים בשינוי לנהלים הקודמים ותוך פגיעה באפשרויות העומדות לרשות הישובים. בחוזר זה נביא את עיקרי הנוהל, בחוזרים הבאים נתייחס גם לסוגיות שונות העולות ממנו.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.