הארכת החוק לקידום הבניה במתחמים המועדפים / בועז מקלר רו"ח

בועז מקלר רו"ח בועז מקלר רו"ח

חוק הותמ"ל הוארך ב 4.8.2021 במליאת הכנסת בארבע שנים נוספות מיום תחילתו.

רצ"ב נוסח הצעת חוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (תיקון מס' 7) התשפ"א – 2021 שאושרה בקריאה שנייה ושלישית בכנסת 4.8.2021.

בין השאר תיקוני החוק הוספת תכנית מועדפת לפיתוח מוטה תחבורה דהיינו 108 תחנות מטרו שיוקמו במרכזי הערים והמתחמים שסביבם עד 800 מטר מהתחנה.

מספר המתחמים שיאושרו במסלול לדיור לא יעלה על 18 בשנה הראשונה, ומהשנה השניה על 20.

תוקף תכניות ותמ"ליות

החוק קובע כי יש להתחיל בביצוע התכנית תוך 4 שנים ממועד אישורה.

ביצוע תכנית – פירושו ביצוע ב – 25% מעבודות הפיתוח הכלולות בתכנית. זאת אומרת ניתן לעמוד בתנאי של "תחילת ביצוע" אפילו אם לא הוקמה יחידת דיור אחת בשטח התכנית.

החוק מאמץ באופן חלקי את הצעתו של עו"ד רון רוגין על פיה בחלוף 4 שנים תפקע התכנית אלא אם כן מאריכים אותם באופן חד פעמי, למשך שנה אחת.

ההסדר שנקבע בחוק הוא: אם חלפו תשעה חודשים לאחר מועד 4 השנים וטרם הוחל בביצוע התכנית – תפקע התכנית, אלא אם כן במהלך תקופה זו של 9 חודשים תאשר המועצה הארצית לתכנון ולבניית (להבדיל מהותמ"ל) התכנית.

ההצעה שהועלתה ע"י ח"כ אלון טל על פיה אישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה יהיה קצוב בזמן  - לא הוטמעה בחוק.

מגבלת ההפקעה של שטחי משבצת נחלות חקלאיות שנקבעה לכאורה עד 30% משטחי משבצת הינה פריכה מאוד.

א. אין מגבלה כלשהיא לגבי שיעור ההפקעות מיישובים חקלאיים בכל האמצעים החוקיים המקבילים ובכל יתר המסלולים של ההפקעה והנטילה. כך למשל  ניתן לקחת מיישוב חקלאי – בנוסף ובמקביל למסלול של הותמ"ל - אדמות חקלאיות לפי חוק כביש חוצה ישראל ('כביש 6') הפקעות על ידי נתיבי ישראל לפי פקודת ההפקעות או חוק תכנון ובניה. הפקעות או נטילת קרקע על ידי רכבת ישראל לפי כל דין. הפקעות על ידי חברת החשמל לישראל או על ידי נתיבי גז וכיוצא בזה.

נאמר במפורש כי ניתן לקחת במקביל משיעור קרקע העולה על 30% למשל על ידי תוכניות המוקדמות באמצעות ועדה מחוזית לתכנון ולבניה או כל אחד ואחד מיתר המסלולים.

ב. עד כה בשבע שנות פעילותה (מ 2014 עד 2021 כולל במסגרת הוראות המעבר שאיפשרו את המשך פעילות הותמ"ל) הותמ"ל אישרה לקחת משמונה ישובים – כולם מהמשק המשפחתי – למעלה מ 30% מהקרקע. בפועל יהיה ניתן לקחת במקרים הבאים מיישובים קרקעות בהיקף העולה על 30% משטח המשבצת.

הקבוצה הראשונה: ארבעה מתחמים מועדפים בשנה הראשונה לתחולת החוק יהיו פטורים ממגבלה זו. במילים אחרות, אם החוק ייכנס לתוקף באוגוסט 2021, ניתן יהיה להכריז על עוד ארבעה מתחמים גדולים בהתיישבות ובהם ניתן יהיה להשתלט על שטח העולה על 30% משטח המשבצת. כידוע, מתחם אחד יכול להשתרע על אלפי דונמים ולהרוס יותר מיישוב אחד.

היות ויכולת האפקטיבית של הותמ"ל היא כ 2 יישובים בשנה (התכניות החלו להתאשר ב 2017) הרי שבפועל ההפקעות הגדולות ימשיכו כסדרן. כאמור לאור הסמכות הרחבה לחרוג ממגבלת 30%, אין כמעט משמעות למגבלה.

הקבוצה השנייה: החל מאוגוסט 2022 ועד תום תחולת החוק, ניתן להכריז מדי שנה על עוד שלושה מתחמים מועדפים החלים על יישובים שכבר נפגעו מהותמ"ל. כאן ניתן כל שנה לגרוע (יחד עם גריעה קודמת בותמ"ל) עד 40% משטח המשבצת.

במילים אחרות: לא תהיה מגבלה ממשית על היקף הפגיעה בקרקעות חקלאיות מעובדות.

יתר על כן: אפילו לגבי היישובים שאושרה נטילת קרקע שבהיקף של למעלה מ 30% וטרם נלקחה קרקע בפועל – אין כאן הגנה (ככל שמדובר בתכניות ותמ"ליות) של 30%.

ג. אין מגבלה על קרקעות שהן מעבר למשבצת. כך למשל, ישוב יכול להיות בעל משבצת של 3,000 דונם וקרקע מעבר למשבצת של 1,000 דונם. ניתן ליטול ממנו בכפייה במסגרת הותמ"ל 1,900 דונם והדבר יהווה עמידה בכלל הרגיל. ויודגש – כל זאת עוד לפני המאגר השנתי בשנה הראשונה של ארבעת מתחמים ללא מגבלה בכלל ולפני שלושת יישובים שניתן לקחת מהם כל שנה מעבר למגבלה, קרי- 40% ולא 30%.

ד. אפילו במקרה בו ינסו להפעיל את מגבלת ה 30%, אז אין מתחשבים בכל הפקעה או נטילה שהייתה בעבר מכוח חקיקה כלשהיא. רשות מקרקעי ישראל דרשה להרחיב את בסיס החישוב לכל שטח המשבצת (כולל שטח המחנה) ולכן שיעור הנטילה מהקרקע החקלאית הוא גבוה בהרבה.

בועז מקלר, רו״ח

משרד רואה חשבון בועז מקלר ושות׳ מתמחה במתן שירותי יעוץ ושירותי ראיית חשבון  במגזר החקלאי וההתיישבותי.

דוא"ל: bm@mekler.co.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות ביטול עסקאות ומתן ארכות בית שלישי בן ממשיך בר רשות דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1301 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1514 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1527 החלטה 1549 החלטה 1553 החלטה 1585 החלטה 1591 החלטה 3738 החלטה 4134 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסדרה הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרפורמה במקרקעי ישראל השכרת בתי מגורים התאחדות החקלאים התחשבנות מחדש התיישבות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שניה ייבוא וייצוא ירושת משק חקלאי מדור עסקי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה עדיפות לאומית עובדים זרים פטור ממכרז פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות עבודה תובענה ייצוגית תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.