מאמרים

ביום 15.11.17 חתם שר האוצר את התיקון להחלטה 1464 ומעתה מספרה של ההחלטה הוא 1523. מזה מספר שנים אנו לומדים תוך "ניסויי ותהייה" את היישום של החלטה 979 ההיסטורית שתוקנה מספר פעמים וכיום כאמור מספרה הוא 1523. רמ"י עדיין לא פרסה את הוראות הביצוע להחלטה אך בתיקונים להחלטה מעת לעת אנו מזהים את היישום של הלמידה בשטח.

כעת הוטעמו רשמית בהחלטה 1523 נושאים חשובים עליהם דובר במהלך הדרך מעת שאושרה החלטה 1464 ועד היום ונביא את עיקרי הדברים להלן:

"משקי עזר" ניתן להגדירם כ"ילדים החורגים" של המגזר החקלאי. משקי העזר לא קיבלו מספיק שימת לב בשנים האחרונות, לאור העיסוק הנרחב ב"עידן הנחלה המהוונת" ובהחלטה 1464 שיישומה החל בימים אלה בכל המרחבים ברמ"י.

תיקון 1ב' לתמ"א 35 מחודש יוני 2016 הכניס לעולם הנחלות מימד חדש לפיו ניתן לבנות בחלקת המגורים בנחלה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן יחידת הורים של 55 מ"ר, כאשר תאושר תב"ע שתאפשר את ההרכב האמור, לעומת המבנה שקיים עד היום לפיו ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים נפרדים, כאשר קיים בנחלה רצף בין דורי (אבא, בן נכד נשוי). מקום שבו לא קיים רצף בין דורי ניתן לבנות שתי יחידות נפרדות עד 160 מ"ר בכל יחידה ללא תשלום לרמ"י ובגין השטחים מעבר ל- 160 מ"ר ישולם בגין כל מ"ר ישולם 91% + מע"מ, בהתאם לשווי ערך הקרקע שייקבע על ידי שמאי רמ"י. לא ניתן לנייד שטחים בין היחידות אלא לאחר יישום החלטה 1464 ותשלום "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בנייה בסיסיות למגורים בסך 375 מ"ר. בגין השטחים מעבר ל- 375 מ"ר ועד לשטח הקבוע לפי תב"ע בתוקף, יחול תשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ בגין זכויות הבנייה המבוקשות בבקשה להיתר בניה.

הפרקטיקה של התקנת מצלמות במקום העבודה הולכת ומתרחבת, גם חקלאים מתקינים מצלמות במשקיהם, בבתי אריזה, ברפתות, במקום החניית כלים וציוד חקלאי וכיוצא באלה מקומות בהם בין היתר מצויים עובדיהם כבדרך שגרה.

במקום בו מבלים העובדים שעות רבות וביתר שאת כאשר העובדים לנים במקום העבודה (עובדים זרים) עולה השאלה עד כמה מותר שימוש בחומר המצולם, עד כמה מותר מעקב אחר עובדים, זה הנובע מהתקנת אותן מצלמות.

הטכנולוגיה כאמור מאפשרת תיעוד מקיף ומתמשך של פעולותיו של עובד במהלך יום העבודה ואף מעבר לכך. בצילומים, יכול שיהא מעבר לנעשה ולקשור לעבודה עצמה, יש גם סכנה של חדירה לפרטיות ופגיעה בצנעת הפרט.

לנוכח העובדה כי התקנת מצלמות כאמור הופכת יותר ויותר נפוצה, פרסמה לאחרונה הרשות להגנת הפרטיות הנחיות מחייבות החלות על מעסיק המתקין מצלמות מעקב.

החלטה 1464 הביאה עימה בשורה לבעלי נחלות המבקשים לפצל מגרש או בית מנחלה. במושבים במרכז הארץ לא ניתן לשווק מגרשים באמצעות "זכות המלצה" אלא במכרז פומבי בלבד ועל כן הדור הבא של ההרחבות במושבים במרכז הארץ יהיה פיצול מגרשים מנחלות.

קיימים מושבים שלא ביצוע הרחבות והדרך לבצע "צמיחה דמוגרפית" ולהשיב בנים למושב, היא רק על ידי פיצול מגרש אחד או שניים מהנחלה. תיקון 1ב' לתמ"א 35 והעבודה המואצת במועצות ובמושבים על עדכון התב"ע שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים ויישום החלטה 1464 במסלול "דמי כניסה" או "דמי רכישה", יאפשרו את הבנייה של הבית השלישי בנחלה. לאחר אישור הבית השלישי ניתן יהיה לפצל שני מגרשים או בתים מהנחלה ואת הזכויות לרשום ע"ש הילדים או למכור לצד ג'.

לאור הביקוש הרב לביצוע פיצול מגרשים או בתים מנחלות לצורך מכירה או רישום ע"ש הילדים ונוכח כך שעסקת מכר של מגרש שיפוצל מנחלה דורשת תכנון משפטי ומיסוי מיוחד, נבקש לעמוד על סדר הפעולות הנכון בהליך פיצול מגרש מנחלה עם ניתוח של מקרים מהחיים.

בכל מושב ישנם אנשי מפתח המהווים את שדרת מקבלי ההחלטות. אנשים אלו יושבים בדרך כלל גם בדירקטוריונים של התאגידים אשר בבעלות המושב ו/או תאגידים אשר המושב שותף בהם. על נושאי המשרה, נציגי המושב בדירקטוריון, לדעת חלה עליהם אחריות מתוקף תפקידם וכי לולא ינהגו על פי המתחייב בדין ובפסיקה עלולים להפנות כנגדם טענה שהם רשלנים. מכיוון שמדובר בנושא חשוב בחרתי להביא בפניכם את עיקרי החוק והפסיקה המתייחסים לנושא זה.

ראשית אציין כי הפסיקה מכירה ב"כלל שיקול הדעת העסקי". כלל זה מעניק הגנה לחברי דירקטוריון מפני ביקורת שיפוטית על תוכן החלטה שהתקבלה, ולמעשה מנחה את בית המשפט שלא להתערב בשיקול הדעת של נושאי המשרה בחברה, אפילו אם היה מוטעה. כלל זה נשען על התפיסה לפיה למערכת המשפט אין יתרון מוסדי בכל הנוגע להערכת סיכונים עסקיים, שהם חלק אינטגראלי מקבלת ההחלטות בשדה העסקי, המבוסס במידה רבה על התמודדות עם אי-ודאות. עם זאת, החסינות שכלל זה מקנה להחלטה העסקית אינה מוחלטת, ובניגוד לאי-ההתערבות בתוכן ההחלטה, בכל הנוגע לתהליך קבלת ההחלטות על-ידי נושאי המשרה בחברה, הדין מציב סטנדרטים ברורים וקובע מהם אמצעי הזהירות התהליכיים בהם עליהם לנקוט.

הלכה היא, כי חובת זהירות של דירקטור כלפי החברה מטילה על הדירקטור את החובה לנקוט באמצעי זהירות סבירים כדי למנוע נזק לחברה. המבחן הקובע לעניין זה הוא מבחנו של הדירקטור הסביר (בשונה ממבחן "האדם הסביר"), במובן זה שכהונה כדירקטור מחייבת עמידה בתקן מיומנות תובעני של ניהול כמשלח-יד מקצועי. במילים אחרות, על כל דירקטור לנקוט בכל אותם אמצעי זהירות שדירקטור סביר היה נוקט בנסיבות העניין.

בית שני בנחלה מעלה דילמות משפחתיות ומשפטיות מאוד מורכבות אצל הורים מבוגרים שמבקשים קרבה לילדים ולנכדים ומצד שני חוששים מהצעד המשמעותי שישפיע על כל המשפחה.

הילדים מתחתנים עוזבים את בית ההורים, שוכרים דירה בעיר ומשלמים דמי שכירות בסך של אלפי שקלים לחודש. המשכורת בקושי מספיקה בכדי לנהל חיים צנועים ובשלב מסויים הזוג הצעיר בוחן אפשרות לרכוש דירה ולשלם בכל חודש את החזרי המשכנתא במקום שכירות. החיפוש אחר מקום המגורים מלווה בהרבה התלבטויות. הזוג רוצה מקום שבו יוכל לחנך את ילדיו בצורה הטובה ביותר עם קרבה למקור פרנסה, אך אזורי ביקוש אלה הם יקרים מאוד כשדירות של ארבעה חדרים עשויות להגיע לעלות של שניים וחצי מיליון ₪ ויותר. בכדי לרכוש דירה ראשונה בסכום זה צריך הון עצמי של כשמונה מאות אלפי ₪ עד מיליון ₪. זוג צעיר יכול להשיג בממוצע הון עצמי של כ- 500,000 ₪ במקרים טובים עם עזרה מההורים ובמקרים פחות טובים אף פחות מכך. התוצאה היא שהזוג הצעיר צריך לחפש דירה במעגל השני והשלישי של הפריפריה ושם לא תמיד ניתן לקבל מענה לכל הרצונות והמרחק ממקום העבודה מעיק על חיי היומיום.

משרדנו מלווה עשרות מושבים, קיבוצים וחוכרים חקלאים אחרים בייעוץ וטיפול בהיבטי המס במהלך יישום מימוש החלטת מועצת מקרקעי ישראל  (וקודמותיה) 1470 בדבר "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה" (ההחלטות הקודמות - 1222, 1259 , 1285 ו- 1426) (להלן: "ההחלטה").

ההתפתחויות העיקריות במכצית הראשונה של שנת 2017 בהשוואה למחצית הראשונה של שנת 2016:

  • מדד מחירי התשומות הכללי בחקלאות עלה בכ- 1.8%. העלייה במדד מחירי התשומות בחקלאות הושפעה בעיקר מהעלייה במדד מחירי התשומות בגידולים צמחיים (2.8%).
  • מדד מחיר תוצרת חקלאית טרייה עלה ב- 1.6% לעומת מדד המחירים הכללי לצרכן שעלה רק ב- 0.4%.
  • העלייה במדד מחירי תוצרת חקלאית טרייה הושפעה בעיקר מהתייקרות מחירי הפירות והירקות הטריים (5.8%) בלטה העלייה במחירי הפירות, בעיקר בשל העלייה במחירי הבננות, מלונים ענבים ואבטיחים.
  • מדד מחיר החלב לשתייה (חלב ללא סויה), שהינו מוצר שברובו תחת פיקוח מחירים, ירד ב- 2.3%, ירידה גדולה יותר מהירידה במדדי המחירים של מוצרי חלב אחרים.
  • ערך הייצוא החקלאי יעור ודיג, עמד על 746.6 מיליון דולר במחצית הראשונה של 2017, עלייה של 6.5% במונחי דולר פו״ב שוטפים בהשוואה למחצית הראשונה של שנת. 2016
  • ערך הייצור של פירות גדל בעופן משמעותי (40.6%+) , והגיע ל- 73.8 מיליון דולר. העלייה בערך הייצוא של הפירות הושפעה בעיקר מהגידול בייצוא אבוקדו.
  • ערך הייצוא של הדכרים גדל ב- 29.6%, הגיע לכ- 176 מיליון דולר. העליה בערך הייצוא של הדרים הושפעה בעיקר מהגידול בייצוא אור ואשכולויות אדומות.

מחקר של דיאנה פאנוס, החטיבה למחקר, כלכלה ואסטרטגיה, הקריה החקלאית, בית דגן

משרד החקלאות ופיתוח הכפר

ספטמבר 2017

עידן הנחלה המהוונת יצא לדרך. כל המרחבים ברשות מקרקעי ישראל מיישמים את החלטה 1464 המאפשרת כניסה בשני מסלולים: מסלול "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה בסיסיות (375 מ"ר) ומסלול "דמי רכישה" בסך של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את מלוא הפוטנציאל התכנוני. בשנים האחרונות נערכו שומות "פיילוט" לשני המסלולים ובהתאם לכך בנינו תהליכים במשפחות שמבקשות לבצע תכנון עתידי של הנחלה וחלוקה בין הילדים במסגרת פיצול מגרשים מנחלות, היוון חלקת המגורים, בנייה של בית שני ושלישי בנחלה, ביטול רצף בין דורי וכו'. שומות "אמת" שהגיעו מרמ"י מצביעות על כך שההערכות היו גבוהות מהשומות שהגיעו בפועל והדבר כמובן מאוד משמח. אנו ממליצים לפעול ליישום החלטה 1464 באחד משני המסלולים בהקדם שכן ההיסטוריה מלמדת שעם הזמן ערך הקרקע עולה והשומות שנקבל היום לא יהיו דומות כלל לאלו שיתקבלו בעוד שנה ויותר.

בית שלישי בנחלה הוא נושא מרכזי שמעסיק אותנו רבות במגזר החקלאי. חשוב להבין, כי החלטה 1464 אינה עוסקת בבניית בית שלישי בנחלה, אלא שתיקון 1ב לתמ"א 35 מאפשר את בניית הבית השלישי בנחלה והיישום של מתווה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים, יתאפשר לאחר שתהיה תב"ע חדשה שתחול על המושב או תב"ע מועצתית או תב"ע פרטנית לנחלה אותה יכול לבצע בעל הנחלה באופן עצמאי.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.