חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג-1992 , חוקק לראשונה כאמור בשנת 1992 ועסק בנושאים שונים.

נושא מרכזי שבו הוא עסק הוא נושא הארנונה ברשויות המקומיות כאשר החוק הנחה את השרים לקבוע בכל תחום תעריף מינימום למטר ותעריף מקסימום למטר.

כמו כן ששנת 1992 ואילך הייתה רשאית רשות מקומית להעלות את התעריף רק על פי מה שנקבע לכל הרשויות בכל שנה, כולל המועצות האזוריות.

כך למשל לשנת 2018 אישרה הכנסת העלאת ארנונה בשיעור של 2.18%  ולשנת 2019 בשיעור של 0.32% וזאת בהתאם לתחשיבים המצ"ב בקישור הבא.

בתחילת חודש זה קבעה ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה ברשות כב' השופטת אורית וינשטיין, תוך אימוץ ההלכה הקיימת, כי הוצאות פיתוח לא יתווספו לשווי מכירה ולא יחויבו במס רכישה, כל עוד לא בוצע פיתוח במועד החתימה על הסכם הרכישה.

ו"ע 20861-09-16 אאורה השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה.

במהלך יישום החלטה 1553 של מועצת מקרקעי ישראל "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, או אגודה חקלאית שיתופית", קיימת חובת דיווח למיסוי מקרקעין על רכישת זכויות מרשות מקרקעי ישראל (להלן - רמ"י).

על פי סעיף 19(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963, מוגדר יום המכירה: "יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל או בידי מי שהוא הסמיך לכך".

על פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון), התשע"ח - 2017 וכללי מיסוי מקרקעין שבח ורכישה (דיווח מקוון), התשע"ח - 2017 חלה חובת דיווח מקוון לרבות על רמ"י, על כלל עסקאותיה תוך 30 ימים מיום המכירה.

חלוקת עיזבון בין יורשים ועריכת צוואה, כאשר במרכז עומדת נחלה, היא מלאכה שדורשת בחינה משפטית ומסויית של מרכיבים רבים בכדי להימנע מתקלות משפטיות וחבויות מס גבוהות.

מגיעים לפתחנו מקרים רבים, לרבות הליכי גישור בין יורשים ותיקים מבתי משפט לענייני משפחה, כאשר התגלעה מחלוקת כיצד לבצע את חלוקת הזכויות בנחלה, כאשר במרכזם עומדות שתי שאלות עיקריות: האם החלוקה בין היורשים תתבצע על בסיס שווי הנטו או הברוטו של הנחלה? מהן חבויות המס החלות בחלוקת העיזבון ועל מי הן חלות?

ראשית נסביר, כי קיימות סיבות רבות ומגוונות למחלוקות בין יורשים בעת חלוקת הזכויות בנחלה. תקלות רבות מתרחשות כאשר ילד אחד או יותר מתגוררים בנחלה וההורים לא חתמו על הסכמים עם הילדים שבנו בנחלה או לא ביצעו תיאום ציפיות. העובדה שילדים מתגוררים בנחלה ביחד עם העובדה שאין תיאום ציפיות לגבי משך זמן המגורים? והאם יש כוונה לתת זכויות בנחלה או בפיצול של מגרש? יהוו מכשול ליישום של כל הסדר או צוואה אם הם לא יעמדו בקנה אחד עם הציפיות או הרצונות של הילדים המתגוררים בנחלה.
לכן אני חוזר ומדגיש - לא מאפשרים לילדים לבנות בנחלה או להתגורר בבית בנחלה, מבלי לחתום על הסכם שמסדיר את הזכויות לגבי תקופת המגורים ומהות הזכויות שניתנות בבית המגורים, בחיי ההורים ולאחר שאחרון ההורים ילך לבית עולמו.  

במקרים בהם נותרה צוואה ויש מספר יורשים או במקרים בהם נותרה צוואה שקובעת חלוקה שווה של הנחלה בין היורשים או צוואה שקובעת הוראות שלא ניתנות ליישום, הואיל והן עומדות בסתירה להחלטות רמ"י ולהסכם המשבצת או הסכם החכירה שחל על הנחלה, מצאנו מחלוקות קשות ביותר שהצריכו שעות רבות של גישור והרבה תעצומות נפש, אותן ניתן היה לחסוך מהיורשים אילו ההורים היו מקבלים ייעוץ מתאים.

בנוסף לבעיות המשפטיות שמתעוררות כאשר הצוואה מנוגדת לעובדות שקיימות בנחלה כמו מגורים של ילדים והבטחות בע"פ או בכתב או צוואה שקובעת הוראות שלא ניתנות ליישום או כאשר לא נותרה צוואה, קיימות בצוואות תקלות מס משמעויות שעשויות להביא יורשים למכירה של הנחלה, לאור כך שבצוואה אין תכנון מס מתאים.

כאשר הורים הולכים לעולמם ולא מותירים אחריהם צוואה מתאימה, הם עשויים לגרום שלא בכוונה ומבלי לשים לב, למחלוקות משפטיות בין היורשים ויותר מכך, לחבויות מס בעת ביצוע החלוקה והעברת תשלומי האיזון בין היורשים, שהיו יכולות להיחסך אילו ההורים היו מקבלים הכוונה מתאימה ובמקרים מסוימים לכך שלא ניתן יהיה לקיים כלל את הצוואה, מה שמצריך את היורשים להגיע ביניהם להסכמות, כאלו שלא תמיד ניתן להגיע אליהן גם אם היורשים מאוד מעוניינים בכך.

עליית השווי של הנחלות והרצון להותיר אותן במשפחות לדורות ולא למכור לצד ג', מצריך מההורים לבחון היטב את המצב המשפחתי, המשפטי, התכנוני והמיסוי של הנחלה ולערוך צוואה שתקבע הוראות מתאימות שניתנות ליישום.

לאחרונה הפך ביהמ"ש העליון את הכרעת ביהמ"ש המחוזי וקבע כי בנסיבות הקונקרטיות של המקרה שנדון בפניו לא נכרתה עסקת אשראי בין הצדדים, ומס השבח ששילמו המערערים במועד כריתת הסכם מכירת המקרקעין שקול למס שהיה משולם באופן שוטף בעת קבלת תקבולי תמורת המכירה. לפיכך, אין להטיל על המערערים מס הכנסה בגין ריבית שכביכול צמחה להם בגין עסקת מכירת המקרקעין.

ע"א 6914/15 דוד אהרוני ואחרים נ' פ"ש כפר סבא, פס״ד מיום 22/04/2018

חברים תרשמו את המועד יב' בניסן תשע"ח (28.3.18), רשות מקרקעי ישראל פרסמה באתר האינטרנט כי החלטה 1523 יצאה לדרך באופן רשמי ומזמינה את החוכרים להגיע וליישם את החלטה 1523.

בפועל במרחבים מיישמים את ההחלטה בחודשים האחרונים, מרחב צפון מתקדם מכולם והתחיל ליישם את ההחלטה כבר לפני כחצי שנה ובהתאם הומצאו שומות לדמי כניסה ודמי רכישה במסגרת בקשות יזומות של בעלי נחלות ובתהליך עסקאות מכר של נחלות.

דמי ההסכמה חלפו מן העולם באופן רשמי! ברגע שרמ"י פרסמה את ההזמנה להגיע ולבצע "התחשבנות מחדש" עולם "דמי הרכישה" נכנס לתוקף באופן רשמי ובהתאם לכך יש לפעול במסגרת עסקאות מכר ורכישה של נחלות.

נזכיר, כי ברוב האזורים בארץ (למעט אזור עדיפות לאומית א' וקו עימות ובחלק מאזורי עדיפות לאומית ב') דמי הרכישה גבוהים מדמי ההסכמה ונושא זה יש להסדיר ביחסים בין מוכרים לקונים בהסכמי המכר.

בשלב זה, בעלי הנחלות נדרשים לשים לב לתאריך 9.3.19! זהו המועד האחרון להגיש בקשות להתחשבנות מחדש. כרגע עמדת רמ"י היא, כי חוכר שלא יגיש את הבקשה במועד לא יקבל את הזיכוי בגין דמי ההסכמה ששילם המוכר בעת ביצוע העסקה וההשלכות לכך הן מיליוני שקלים!!! נעיר כי יש לנו השגות על עמדה זו!

"עידן הנחלה המהוונת" בתהליך יישום החלטה 1523, בנייה של בית שלישי בנחלה והאפשרות לפצל שני מגרשים מהנחלה, ישפיעו רבות על חבויות המס שיחולו על בעלי הנחלות בכל פעולה שיבקשו לבצע בנחלה הן בחיים והן במסגרת חלוקת עיזבון בצוואה.

ברשימה זו נבקש להתמקד בשינויים שחלו בחוק מיסוי מקרקעין ונכנסו לתוקף החל מיום 1.1.18, שמשמעותם הקלה ניכרת בגובה מס השבח הצפוי הן במכירת נחלות והן בחלוקת עיזבון בין יורשים נחלות.

החלטה 1445 של מועצת מקרקעי ישראל מסדירה את ההוראות כיצד לבצע תהליך של איוש נחלות פנויות במושבים בנגב ובגליל וכיצד לבצע המרה של נחלות למגרשי מגורים. במרכז הארץ לא ניתן לאייש נחלות פנויות אלא רק להמיר נחלות פנויות למגרשי מגורים.

משרד החקלאות ופיתוח הכפר מאשר את תקן הנחלות בכל מושב. בישובים באזור נגב וגליל בהם קיימות נחלות מתוכננות שלא איושו ניתן לבצע איוש נחלות או להמיר את הנחלות למגרשי מגורים (שניים או שלושה מגרשים לכל נחלה). במרכז הארץ ניתן לתכנן מגרשים חלף הנחלות הפנויות וההטבה שמקנה ההחלטה היא האפשרות לשווק את המגרשים בפטור ממכרז למומלצי האגודה בדגש על כך שלא יגבו כספים מעבר להוצאות הפיתוח המאושרות, כאשר המועד לשיווק הוא עד חלוף חמש שנים מיום 1.1.2016.

 

בפסק דין סופי שניתן ביום 26.12.2017 בבית המשפט העליון דנ"א  4213/16 , הוינגמן ובניו נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (להלן: "המבקשת"), ו- 7084/13 ובר יהודה בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון ואח', בפני הרכב השופטים: אסתר חיות, יורם דנצינגר, ניל הנדל, עוזי פולגמן, יצחק עמית, אורי שהם ודפנה ברק ארז (להלן: "הרכב השופטים"),  החליטה המבקשת למשוך את הבקשה לדיון נוסף שהגישה לבית המשפט העליון וזאת  בהמלצת הרכב השופטים לאחר ששמע את כל טיעוני הצדדים.

לאור החלטת בית המשפט העליון בדיון הנוסף,  פסק הדין שניתן ביום 10.5.2016 לרבות ביטול הלכת "קנית" נשארת בעינה.

בפסק הדין נקבע כי במידה ואושרה תוכנית משביחה על קרקע המוחזקת על ידי יזם בתקופת הסכם פיתוח, על היזם יהיה לשלם היטל השבחה וכיוצא מזה היזם ייחשב כחוכר לדורות גם לצורך החלת ההחלטות לעניין "דמי היתר", "הפרשי ערך" והחזר סכום היטל ההשבחה ששילם מתוך דמי החכירה המהוונים .

בימים אלה פרסם אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים קווים מנחים לפרק כה' העוסק בסוגיות מיוחדות בשומות המבוצעות עבור רשות מקרקעי ישראל.

תמוה שאגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים שהנחיותיו אמורות להיות מקצועיות, קובע הנחיות שיש בהם כדי להביא לעליית מחירים בשל שומות שמתבססות על הנחיות מעוותות, אשר מנחות להתעלם במכוון ממגבלות אשר בעבודה מקצועית שמאית נלקחות בחשבון כאשר הן מנסות לקבוע את הערך הראוי של הנכס שעליו מבצעים שומה.

מדהים הוא שבעוד יד אחת (משרד האוצר) מנסה להוריד מחירים, להגדיל היצע קרקעות זמינות לבניה ולצנן את הביקושים, יד אחרת (משרד המשפטים) מקבעת ערכי קרקע גבוהים. מוזר כי דווקא בימים אלה כשהעומס הכלכלי על הציבור ועליית יוקר המחייה ובהם הזכות למגורים שהולכת ומתרחקת בשל אוזלת ידה של הממשלה לספק צורך זה, ממשיכים זרועותיה לייצר מסמכים המנחים את השמאים לקבוע ערכים גבוהים ובכך מביאים במו ידם לעליית מחירים בשוק הנדל"ן בכלל ובשוק הדיור בפרט.

אני קורא לך לבחון מחדש ולתקן את הקווים המנחים בדחיפות לפני שהדיו יבשה על המסמך שיצא מאגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים.

מתוך מכתבו של עו״ד דודו קוכמן, מזכ״ל תנועת האיחוד החקלאי למר אוהד עיני, השמאי הממשלתי

עמוד 1 מתוך 4

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237