מאמרים

הליך העברת הבעלות בקרקע משמעו הינתקות מוחלטת מרשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) בכל המשתמע מכך. בין היתר, פטור מתשלומים כלשהם לרמ"י: דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי היתר וכו'. זכות הבעלות הינה הזכות החזקה ביותר (מכוחה ניתן לבצע כל פעולה פיזית או משפטית בקרקע ללא צורך בהסכמת רמ"י).

על פי הוראות הרפורמה במקרקעי ישראל (פרק 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל) בבניית צמודת קרקע למטרת מגורים עד 3 דונמים באזורי עדיפות לאומית וקו עימות הקניית הבעלות היא ללא תשלום.

חקלאים רבים המחזיקים בשטחים או במבנים, מעוניינים להשתמש בהם למטרות שונות ובכך מתבצעות עבירות של שימוש חורג אשר עלולות לגרור אחריהן סנקציות פליליות וכלכליות, לפי חוק התכנון והבניה. בכתבה זו, יוסבר מהו שימוש חורג, האם ניתן בכלל לבצע שימוש חורג ובאילו תנאים וזאת על מנת למנוע סיכון מיותר עבורכם.

מהו שימוש חורג בקרקע חקלאי ?

פעמים רבות אנו נשאלים בפגישות ייעוץ - מה ההבדל בין נחלה למשק עזר?

אדם מן הישוב ואף זה המתגורר במושב, פעמים רבות יתקשה להבחין במבט "חיצוני" בהבדלים המהותיים הקיימים בין משקי עזר לנחלות, שכן במבט חטוף נכסים אלה נראים דומים ואף שטחם לעיתים זהה, לרבות מס' יחידות הדיור שניתן לבנות עליהם. אך בכל הקשור להחלטות רמ"י החלות על נכסים אלו הפערים הם מהותיים.

רוכש המבקש לבחור בין נחלה למשק עזר, נדרש להכיר לעומק את ההחלטות החלות על משקי עזר ועל נחלות על מנת לעמוד על הפערים המשפטיים, הכלכליים, המיסויים והתכנוניים שקיימים בין נכסים אלו, שמשפיעים השפעה ישירה על שווי הנכס ועל אפשרויות הניצול שלו לאחר הרכישה ובהתאם לכך לקבל את ההחלטה הגורלית - האם לרכוש נחלה או משק עזר?!

בכדי להעמיק את הדיון ועל מנת שנוכל להגיע למסקנה המתבקשת בסופו של מאמר זה - כי יש לערוך שיוון זכויות בין משקי עזר ונחלות ולהתאים את ההחלטות החלות על משקי עזר בכל הקשור לגודל חלקת המגורים וגובה דמי ההיוון לאלו החלות על נחלות ומנגד להתאים את ההחלטות החלות על נחלות לאלו החלות על משקי עזר בכל הקשור לחובת ההתגוררות, השכרה ורישום ע"ש מספר יורשים - נביא ניתוח של ההוראות המרכזיות החלות על נחלות בפרק משנה 8.3 סימן ז' לקובץ החלטות המועצה ובנוהל עבודה B38.04 ואלו החלות על משקי עזר בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות המועצה ובנוהל עבודה B37.09 (הערה - הנוהל ביחס למשקי עזר עודכן ופורסם ביום 23.5.2021 ובעניין זה נביא הרחבה במאמר נפרד).

כידוע, ביום 5.11.2019 החליטה המועצה לתכנון ובניה שביום 1.10.2022 תסתיים תוקפה של תכנית מתאר ארצית מס' 38, הידועה בשם – תמ"א 38.

ומכאן עולה השאלה מה יעלה בגורלן של תכניות שאושרו מכוח התמ"א 38, בכלל זה תכניות שאושרו עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38 (תכניות מפורטות שמטרתן להתאים את הוראות התמ"א 38 למציאות התכנונית הקיימת באזורים שונים): האם תכניות אלו יפסיקו להתקיים במועד פקיעת התמ"א 38 או שמא הן ימשיכו להתקיים גם לאחר המועד האמור.

מתקני האנרגיה הפוטו וולטאים הקרקעיים מעוררים בקרב אנשי הסביבה יותר ויותר התנגדות בשל הפגיעה בערכי טבע וחקלאות. אחד הרעיונות להפחתת הפגיעה הינו שימוש דו תכליתי, אגרו-וולטאי בקרקע. המדובר בהקמה של מתקני ייצור חשמל באנרגיה מתחדשת בקרקע חקלאית מעובדת בדו-שימוש תוך שמירה על קיום חקלאות מניבה באופן מיטבי.

ביום 3.6.2021 התקבלה החלטת ועדת משנה ברשות מקרקעי ישראל (החלטה 926) בנושא שבנדון.

נוהל עבודה  B 37.15 - תוספות בניה במגזר החקלאי - מגורים ומבנים חקלאיים בנחלה: ביום 30.5.2021 פורסם נוהל עבודה חדש בנושא תוספות בניה למגורים ולמבנים חקלאיים בנחלות.

החידושים בנוהל העבודה:

  1. הצורך באישור האגודה ליח"ד רביעית ואילך.
  2. תוספת בניה במסלול "דמי חכירה" תהיה ללא הפרשת חלף היטל השבחה.
  3. פטור מתשלום לאנשים עם מוגבלויות.     

רשויות המדינה נועדו לשרת את הציבור, ומחובתן לדאוג כי השירות שהן מספקות לו יהיה יעיל, איכותי ושוויוני.

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המופקדת על ניהול מקרקעי ישראל, היא אחת מרשויות המדינה שלהן ממשק רחב עם הציבור, ואחד מתפקידיה הוא מתן השירותים הנדרשים לבעלי הזכויות במקרקעי ישראל לצורך ניהול זכויותיהם או מימושן.

בחודשים פברואר-ספטמבר 2020 בדק משרד מבקר המדינה היבטים בשירות לציבור ברמ"י.

בין היתר נבדקו נושאים אלה: קביעת אסטרטגיה וסטנדרטים; השירותים המקוונים; המוקד הטלפוני; מוקדי השירות המהיר (לרבות בתקופת הקורונה); הנגשת השירותים והטיפול בתלונות הציבור.

הביקורת נעשתה ברמ"י. בדיקות השלמה נעשו ברשות התקשוב, במטה המיזם הלאומי "ישראל דיגיטלית" שבמשרד הדיגיטל הלאומי, ביחידת מינהל הדיור הממשלתי שבמשרד האוצר ובנציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות שבמשרד המשפטים.

מתוך דו״ח ביקורת שנתי 71ג | התשפ״א - 2021

לאנרגיה מתחדשת תפקיד חשוב במעבר מעולם הדלקים הישן והמזהם לעולם החדש שמחויב להפחית את פליטות גזי החממה – רק כך עד 2050 הטמפרטורה הממוצעת בכדור הארץ לא תעלה על 2 מעלות צלזיוס.

יש לנו כניראה חלון הזדמנויות של רק עשר שנים להשיג זאת. בעשור האחרון ישראל מגששת בדרכה האיטית והמסורבלת עם הרבה ספקות לקדם אנרגיה מתחדשת. את כל יהבה השקיעה בתגליות הגז ובכמיהה למלא ממנו את קרן האושר, לכאורה במקום להבין שהאנרגיה הזולה והנקייה ביותר בישראל היא האנרגיה הסולארית.

שתי סוגיות כיום מעכבות פיתוח מאסיבי של אנרגיות מתחדשות: פיתוח מושכל של רשת החשמל ושינוי אסטרטגי באופן ניהול משאב הקרקע המוגבל מאוד בישראל.

עבודה חשובה זו מציגה את הדרכים והמודלים שכדאי לאמץ בכל הנוגע לקרקע וניהולה ע"י רשות מקרקעי ישראל, מישרד החקלאות והציבור הרחב.

המטרה היא ליעל ולהוזיל את ההליכים להקמת מתקנים סולאריים תוך מיזעור נזקים עתידיים בשימוש בקרקע. העבודה מדגישה את חשיבות הגגות והשימוש הדואלי בקרקע, כך שנמנע פגיעה בסביבה. אין לנו הרבה זמן, צריך ללמוד וליישם במהירות ובאופן מקיים. מחקר זה תורמת רבות לחדד את הכיוון הנכון בקרב מקבלי ההחלטות.

"פיצול מגרש מנחלה" הוא הליך שנעסוק בו רבות ובהיבטים שונים במסגרת הבניה והחלוקה של הנחלה המשפחתית. "הפרדת מגרש מנחלה" כך נקרא ההליך בעבר בהתאם להוראת אגף חקלאי 62 משנת 1999 שאפשרה ביצוע הפרדה תכנונית של מגרש מבונה או פנוי באמצעות תב"ע פרטנית ורכישת הזכויות מרמ"י בתשלום דמי היוון בסך של 91% + מע"מ.

הליך הפרדת מגרש מנחלה בוצע במשורה במהלך השנים, מאז שרמ"י החלה ביישום הוראת אגף חקלאי 62, לאור העלויות הגבוהות מאוד שהיו כרוכות בכך והליכי תכנון שארכו שנים רבות, כך שהתוצאה היתה שרבים כלל לא שקלו לבצע את תהליך הפיצול.

בשנת 2002 ניתן פסק דין חיים נ' חיים בבית המשפט העליון מפי הנשיא בדימוס אהרון ברק. במרכז העלילה עמדו שני אחים, אחד נרשם כבן ממשיך וקיבל את הזכויות בנחלה והשני קיבל את הזכות בבית האמא שהלכה לעולמה. האחים חתמו ביחד עם האמא על הסכם חלוקה ולאחר שהאם הלכה לעולמה, הילד שקיבל את הזכויות בנחלה הגיש תביעה לבית המשפט בטענה כי ההסכם לא חוקי ולא ניתן ליישום. לאחר תלאות רבות התיק הגיע לבית המשפט העליון שקבע, כי "במעגל החיצוני" ההסכם לא תקף במערכת היחסים כלפי הרשויות, רמ"י והסוכנות היהודית, הואיל והוא נוגד את ההחלטות, אך במערכת היחסים "הפנים משפחתית", נקבע כי ההסכם בתוקף והאחים נדרשו להסתדר ביניהם. הדורות התחלפו ובהתאם למידע שקיים אצלי, המשפחות עדיין גרות בנחלה ולא בוצעה כל חלוקה ביניהם. העובדה שבית המשפט לא נדרש לעשות שימוש בהוראת אגף חקלאי 62 שהיתה באותה עת בתוקף על מנת לבצע הפרדה של המגרש מהנחלה, מעידה אף היא, שבזמנים הרלוונטיים להליך המשפטי ואף לאחר מכן, נושא הפיצול כלל לא היווה פתרון שנעשה בו שימוש, לאור העלויות והבירוקרטיה המייאשת בתהליך התכנוני של הפיצול.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.