יחידה שניה במשקי עזר ובמגרשי מגורים / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

אביגדור ליבוביץ, עו״ד אביגדור ליבוביץ, עו״ד

בהתאם להוראות החלות על משקי העזר בפרק משנה 8.14 לקובץ ההחלטות (להלן: "ההחלטה"), הוקנו לבעלי משקי העזר תמריצים לבצע תהליך של היוון הזכויות, שכן לאחר ההיוון, התשלומים לרמ"י בגין תוספות בניה, שינויי ייעוד וניצול ופיצול מגרשים, יופחתו לעומת הערכים שהיו קיימים בהחלטות קודמות. מאידך, ההחלטה קובעת כי במשקי עזר במגזר העירוני, קיימת חובה לבצע היוון לצורך תוספת יחידות דיור, שינו יעוד וניצול ופיצול מגרשים ומתנה את ההיוון בהתחייבות להשיב את הקרקע למדינה בשטח מעבר לחלקת המגורים.

תוספת יח"ד בנחלות ומשקי עזר:

תיקון 1ב' לתמ"א 35 מחודש יוני 2016 קבע, כי ניתן לבנות בחלקת המגורים בנחלה שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים וכן יחידת הורים של 55 מ"ר, כאשר תאושר תב"ע שתאפשר את ההרכב האמור, לעומת המבנה שקיים עד היום לפיו ניתן לבנות בנחלה שלוש יחידות בשני מבנים נפרדים, כאשר קיים בנחלה רצף בין דורי (אבא, בן נכד נשוי). מקום שבו לא קיים רצף בין דורי ניתן לבנות שתי יחידות נפרדות עד 160 מ"ר בכל יחידה ללא תשלום לרמ"י ובגין השטחים מעבר ל- 160 מ"ר ישולם בגין כל מ"ר ישולם 91% + מע"מ, בהתאם לשווי ערך הקרקע שייקבע על ידי שמאי רמ"י.

במושבים רבים מבצעים תהליכים לאישור תב"ע ליחידה שלישית בהתאם לתיקון 1ב לתמ"א 35 ואף קיימים מקרים בהם מקדמים תוכניות לאישור יחידה רביעית בחלקות המגורים. תהליך אישור תב"ע הוא ארוך, מורכב וגובה עלויות משמעותיות והמטרה היא להביא לכך שכבר כעת בעת ביצוע התוכנית ניתן לבקש לאשר יחידה שניה במשקי עזר ובמגרשי מגורים שהיו קיימים בשנת 1992 ולא בוצע בהם פיצול.

תהליכי אישור יחידה שניה במשקי עזר ומגרשי מגורים:

ביום 26.12.17, הועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הולנת"ע) שעל יד המועצה הארצית לתכנון ובניה, אישרה החלטה באשר למשקי עזר שהיו קיימים בשנת 1992 שבהם לא בוצעו פיצולים. הוחלט כי על אף המגבלה של לוח 2 בתמ"א 35 - ואפילו באם תהיה חריגה באותו יישוב ממספר היחידות שהוקצבו לו, תותר לכל משק עזר תוספת של יח"ד שניה. וככל שלוח 2 מאפשר מספר יחידות שטרם מוצו ביישוב מסוים - תותר בניה של יותר מ - 2 יח"ד. ההחלטה עדיין לא נחתמה על ידי ממשלת ישראל.

ביום 4.12.18 התקבלה החלטת המועצה הארצית בנוגע לתמ"א 35 תיקון 1ג, בדבר תוספת יחידה שניה ופיצול מגרש ממשקי עזר במושבים - הנושא עבר להערות הוועדות המחוזיות ובדצמבר 2018 המועצה הארצית הסמיכה את הולנת"ע לדון בהערות הוועדות המחוזיות ולהעביר למועצה הארצית המלצה בנושא.

ביום 12.9.2021, מרכז השלטון המקומי הודיע, כי הוא מברך על שינוי 4 בתמ"א 35 ביחס לתוספת יחידות דיור במשקי עזר ובמגרשי מגורים שהיו קיימים בשנת 1992.

עד למועד זה לא התפרסם אישור רשמי לתיקון 1ג לתמ"א 35 שמאפשר בנייה של יחידה נוספת כאמור לעיל.

היבטים תכנוניים וקנייניים של יחידה שניה במשקי עזר ומגרשי מגורים:

  • היטב תכנוני - בכדי לבנות יחידה שניה במשק עזר ולפצל מגרש, יש להמתין עד שתאושר ההחלטה במועצה הארצית ותיחתם על ידי ממשלת ישראל, לאחר מכן יש לעדכן את התב"ע החלה על המושב/מועצה ולקבוע כי ניתן לבנות במשקי עזר יחידה שניה ולבצע פיצול מגרש בסמכות ועדה מקומית.
    המצב שנוצר לפיו האישור של היחידה השניה מתעכב שלא לצורך ובאופן לא סביר, גורם לכך שרשויות התכנון יידרשו לאשר תוכניות בשלב זה עבור הנחלות ובשלב הבא עבור משקי העזר ומגרשי מגורים, מה שיעמיס על המערכת, יצור עיכובים משמעותיים במימוש היחידה השניה ויעמיס עלויות כפולות על האגודות.
  • בהיבט המשפחתי - משפחות רבות מבקשות לבצע הסדרים בין יורשים, לאפשר לילדים לבנות בית במשק, הורים מתגוררים על מגרשים גדולים שאין בהם ניצול יעיל, כאשר תמ"א 35 קובעת צפיפות של 3 יח"ד לדונם, כך שמכל בחינה העיכוב באישור היחידה השניה גורם לנזקים בכל המישורים ויש להביא לכך שיינתן אישור לתיקון 1ג לתמ"א 35 בדחיפות מירבית.
  • היבט קנייני - בכדי להכין את "הקרקע" לאישור היחידה השניה אנו ממליצים לבחון כבר כעת לבצע היוון של חלקת המגורים במסגרת יישום ההחלטה בפרק משנה 8.14 לקובץ החלטות המועצה ולצורך כך להסדיר שימושים חורגים וחריגות בניה. לשים לב, כי ככל ויבוצע כיום היוון של הזכויות בחלקת המגורים, בטרם אושרה יחידה שניה, לא יינתנו זכויות בגין הפוטנציאל התכנוני כפי שקיים בנחלות אלא שיהוונו הזכויות בגין התב"ע שבתוקף בלבד. לאחר אישור יחידה שניה יש לשוב לרמ"י ולהוון את הזכויות בגין היחידה השניה ולשלם 31% דמי היוון. בנושא זה מוצע לבחון את ההיבטים הכלכליים כי מצד אחד ערך הקרקע עולה וכדאי לבצע היוון בהקדם אך מצד שני, בעת ביצוע היוון לאחר אישור התב"ע ל- 2 יח"ד, הזכויות למגורים כוללות את כל הזכויות בתב"ע בתוקף כולל פיצול מגרשים.
  • פיצול מגרש ממשק עזר שיהוון לאחר אישור התב"ע - בכדי לבצע פיצול מגרש ממשק עזר לאחר היוון הזכויות בחלקת המגורים ביחס לשתי יחידות, יש לבצע תב"ע לפיצול או תשריט חלוקה, בהתאם להוראות התב"ע החדשה שתאושר. לאחר מכן, לאשר תצ"ר שתחלק את חלקת המגורים של משק העזר למגרש מפוצל ומשק עזר, ולאחר מכן לפנות לרמ"י ולבקש לבצע "עסקה" ביחס למגרש המפוצל. רמ"י תבצע שומה להיוון הזכויות ביחס למגרש המפוצל בסך של 31% (עלות ההיוון בסך 31% חלה במשק עזר מהוון). ישולם מס רכישה בגין דמי ההיוון בסך של 6%,
    לאחר מכן יתקבלו הסכמי חכירה מרמ"י ביחס למגרש המפוצל ומשק העזר, יוכנו שטרות רישום והזכויות יירשמו ברשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין (לשכת רישום המקרקעין לשעבר).
  • החלטה 1301 - במקרים בהם בוצע היוון של הזכויות בחלקת המגורים בהתאם להחלטות קודמות (1301), הוונו מלוא הזכויות כולל הפוטנציאל התכנוני בדונם הראשון, כאשר חלקת המגורים היא בשטח של חמישה דונם. לפיכך, בגין פיצול מגרש ממשק עזר בדונם הראשון, לאחר בוצע היוון לפי החלטה 1301, ישולם היטל השבחה, כאשר נדרש ההליך התכנוני המתואר לעיל לאישור תב"ע לפיצול ותצ"ר.
  • פיצול מגרש ממשק עזר לא מהוון בכפר - במשקי עזר במגזר הכפרי בלבד, ניתן לבצע פיצול מגרש ממשק עזר לא מהוון וגם בשטח מחוץ לחלקת המגורים (מעבר ל- 2 דונם), בתשלום של 91%.
  • פיצול מגרש ממשק עזר לא מהוון במגזר העירוני - במשקי עזר במגזר העירוני, לא ניתן לבצע פיצול מגרש ללא היוון חלקת המגורים וכן לא ניתן לבצע פיצול בשטח מחוץ לחלקת המגורים.

בכדי לקדם את ההליך לאישור יחידה שניה במשקי עזר שלחתי ביחד עם השמאי מר משה ברנע, מכתבים לשר הבינוי והשיכון הקודם וכעת לשר זאב אלקין ולשרה איילת שקד, בבקשה לאשר בהקדם את תיקון 1ג לתמ"א 35 כאשר הועלו הטענות שלעיל.

הוסבר, כי הכנת תב"ע למושב היא הליך ממושך הנגרר מספר שנים ואנו בדעה, כי ראוי להטמיע בתב"ע החדשה כבר לעת הזו, תוספת יח"ד שניה גם במשקי עזר ובמגרשי מגורים שהיו קיימים בשנת 1992 ולא פוצלו. הליך זה יוריד עומס מהוועדות שיידרשו לדון בתוכניות שיוגשו כעת ליחידה שלישית בנחלות ולאחר מכן ליחידה שניה במשקי עזר ובמגרשי מגורים וניתן לחסוך זאת כבר כעת.

ידוע לנו כי יש מושבים בהם מספר הנחלות ומשקי העזר בהם קיבולת הבניה אינה חורגת מלוח 2 לפי התקן הקבוע כיום בתמ"א 35 תיקון 1ב - מגישים תוכניות בהן מבוקש לאשר במשקי עזר ובמגרשים מגורים יחידה שניה ויותר, בהתאם לקיבולת הפנויה.

לפיכך, אין כל סיבה שלא לאפשר תוספת מזערית זו - גם למושבים העורכים תוכניות כיום ולכלול בהם גם את משקי העזר ומגרשי מגורים שהיו קיימים בשנת 1992. זאת בכדי לייעל את התהליכים ולצמצם עומס עתידי על מערכות התכנון ורשות מקרקעי ישראל, להפחית הוצאות רבות וסחבת מיותרת כלפי בעלי הזכויות במשקי העזר ובמגרשי מגורים, שמשוועים לבנייה של יחידה שניה מזה שנים רבות.

אנו מקווים שהנהלת רשות מקרקעי ישראל, בפעם זו, תאמץ את המלצתנו זו.

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות ביטול עסקאות ומתן ארכות בית שלישי בן ממשיך בר רשות דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1222 החלטה 1301 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1447 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1514 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1527 החלטה 1553 החלטה 1580 החלטה 1583 החלטה 1591 החלטה 4134 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היטל השבחה הסדרה הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרפורמה בחקלאות השכרת בתי מגורים התחשבנות מחדש התיישבות ועד מקומי ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקיקה חקלאות יחידה שלישית יחידה שניה ירושת משק חקלאי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה ניהול אגודה שיתופית עדיפות לאומית עובדים זרים עובדים זריםֿ פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות עבודה תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.