משק עזר- לאן פניו לאור החלטה 1521 / דודו קוכמן, עו״ד

דודו קוכמן, עו״ד דודו קוכמן, עו״ד

משקי העזר שהוקמו לפני שנים רבות באו כדי לענות על צורך לפרנסה חלקית למי שפרנסתו העיקרית לא הייתה מהמשק החקלאי וזאת בשונה מנחלה חקלאית ולכן הם נקראו משקי עזר וגודלם נע בין כדונם ולעיתים אף חמישה דונם ויותר. משקי עזר הוקמו גם באזורים עירוניים וגם בהתיישבות הכפרית.   במושבים ובכפרים השיתופים הם בדרך כלל בודדים אך יש ישובים שבהם משקי העזר הם רבים כמו גיבתון, גני-עם, קידרון, בוסתן הגליל, ניר צבי, כפר סירקין וכו'.

זכויותיהם ומעמדם של החוכרים במשק עזר השתנה במהלך השנים כאשר ללא כל הצדקה הופלו בעלי זכויות במשק העזר באזור הכפרי בעוד אחיהם בעלי זכויות באזור העירוני זכו בהטבות מפליגות עת נעשה שינוי ייעוד בקרקע.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1521 שפורסמה בימים אלה מנסה לתקן במעט את המצב ולצמצם את ההטבות המפליגות שמהם נהנו בעלי זכויות במשקי עזר במגזר העירוני על ידי הגבלתם ולמעשה זו פעם ראשונה שהחלטה בעניין משקי עזר עושה הבחנה בין חוכרים בישוב חקלאי לחוכרים בישוב עירוני.

כבר בתחילה נאמר כי בעל זכויות במשק עזר יכול להמשיך להחזיק בזכויותיו ללא כל שינוי ובכלל זה לשלם דמי חכירה שנתיים כקבוע בחוזה.    ברור כי בעלי זכויות במשק עזר שנדרשים לשלם 1% לשנה, קרי לעיתים עשרות אלפי ₪ לשנה יעדיפו לרכוש זכויות מהוונות וגם לכך יש מענה בהחלטה.

רכישת זכויות מהוונות

כפי שנקבע בסעיף 2 להחלטה, בעל זכויות במשק עזר רשאי לרכוש זכויות מהוונות עד שטח של 2 דונם רציף אשר יוגדרו בתשריט ועליהם יחול התשלום של 5.5% ליחידת דיור אחת בגודל של 160 מ"ר ועל שטח של 500 מ"ר ועל תשלום זה לא יחולו הנחות אזור.     עבור יתרת הזכויות בשטח המהוון ישולם היוון ששיעורו 51% מערך הקרקע וזאת בהתאם לתכנית התקפה ואם החוכר שילם לפחות 5 שנים 1% משווי משק העזר ירד התשלום ל-46% ועל תשלומים אלה יחולו הנחות אזור בהתאם להחלטה 1505 או מחליפותיה.

במידה וחוכר רכש בעבר זכויות מהוונות, יקוזזו תשלומים אלה בעת ההתחשבנות וכן עם רכישת זכויות מהוונות לא יחויב משק העזר בתשלום דמי חכירה שנתיים על יתרת השטח במידה והוא גדול משני דונם.

במידה והחוזה המקורי מתיר הקמת יחידת מגורים נוספת, יחולו התנאים לגבי היחידה הנוספת בדומה ליחידה הראשונה, כל עוד היא לא פוצלה.

ראוי להדגיש כי החלטה 1301 אפשרה רכישת זכויות מהוונות לשטח של עד 5 דונם בתחום משבצת ישוב חקלאי ובתנאי תשלום שונים, קרי עד 1 דונם 33% לפי זכויות קיימות ועתידיות למגורים בלבד ועל היתרה עד 5 דונם ישולמו דמי חכירה בשיעור של 91% משווי הקרקע.

תנאי החוזה

בעל משק עזר שהיוון זכויות כאמור, יחתום על תוספת לחוזה אשר מגדיר את הזכויות שנרכשו ותקופת החוזה תהיה ל-49 שנים ממועד רכישת הזכויות ועל יתרת השטח שמעל 2 דונם ימשיכו לחול הוראות החוזה המקורי, כולל חובת ההשבה אם ישתנה יעודה.

בתום תקופת החכירה הראשונה תינתן אפשרות לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים, בהתאם לתנאי החכירה למשק עזר שיהיו בעת החידוש.

מקרים בהם משק העזר אינו עולה על 2 דונם רציף ובעל הזכויות רכש זכויות לפי החלטה זו, יהיה זכאי לחוזה למטרת בניה נמוכה הנהוג במגזר העירוני ולמעשה יועבר לטיפול לחטיבת השירות ברמ"י.

במשקי עזר שאינם בישוב חקלאי בהם חלה על יתרת השטח שמעבר ל-2 דונם תכנית שאינה ביעוד חקלאי או משק עזר, תותנה רכישת זכויות מהוונות בהשבת השטח שמעבר ל-2 דונם בהתאם להחלטות המועצה ובעל הזכויות יהיה זכאי לפיצוי בגין ההשבה.

למרות האמור רשאית הנהלת רמ"י לאפשר לבעל זכויות להוון זכויות מעבר ל-2 דונם במקרים בהם עולה כי הדבר מביא לניצול יעיל של הקרקע ובלבד שלא ניתן לנצל את שיווקה בדרך של מכרז. התשלום בגין שטח זה יעמוד על 91% מערך הקרקע.

תוספת בניה

עבור תוספת בניה בשטח מהוון ישולמו דמי היתר בהתאם להחלטת מועצה 1500 או כל החלטה שתבוא במקום (שינוי יעוד וניצול).

בעל משק עזר לא מהוון רשאי לבצע תוספת בניה מעל 160 מ"ר ביחידת המגורים המקורית ועליה ישולמו 51% דמי חכירה מהוונים. תוספת בנית יחידת מגורים נוספת תתאפשר רק בחוזה מהוון.

חשוב לשים לב שבמשק עזר בתחום ישוב חקלאי תותר הוספת יחידת מגורים גם בשטח הלא מהוון בכפוף לתשלום בשיעור של 91% בשונה ממשק עזר בתחום עירוני שבניית יחידת מגורים נוספת בו תותר רק בשטח המהוון ועל כך יחול תשלום.

שינוי יעוד או ניצול

רק בעל זכויות במשק עזר שרכש זכויות מהוונות יהיה רשאי לבצע עסקת שינוי יעוד וניצול שמשמעותה תשלום של 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף לבין הערך המלא לאחר שינוי הייעוד.

במשק עזר בישוב חקלאי אשר רכש זכויות מהוונות תותר עסקת שינוי יעוד או ניצול גם בשטח הלא מהוון תמורת תשלום של 91%  מערך הקרקע בשונה ממשק עזר שאינו בתחום ישוב חקלאי שבו תותנה עסקת שינוי יעוד או ניצול בהשבת השטח שאינו מהוון. יחד עם זאת רשאית הנהלת הרשות לאפשר לבעל זכויות במשק עזר לבצע עסקה בשטח מעל 2 דונם במקרים בהם הדבר נדרש לצורך ניצול יעיל של הקרקע ובלבד שלא ניתן לשווקו במכרז.  ראוי להדגיש כי ההחלטה הקודמת לא הגבילה את גודלו של השטח המיועד לשינוי ייעוד.

בתכניות איחוד וחלוקה (שנעשות בעיקר באזור עירוני), יחושב שטחו של משק העזר עד 2 דונם באופן יחסי משטח משק העזר עליו חלה התכנית.

פיצול מגרש ממשק עזר

עבור פיצול מגרש מהוון ישולמו דמי היתר בהתאם להחלטה 1500 או מחליפותיה. ובמשק עזר בישוב חקלאי ישולם עבור פיצול מגרש בשטח לא מהוון (הן במשק עזר לא מהוון והן במשק עזר מהוון על השטח הלא מהוון) דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך המגרש המפוצל.  במשק עזר שאינם בתחום ישוב חקלאי תותר עסקת פיצול רק בשטח המהוון.

בימים אלה עומדת להתקבל החלטת המועצה הארצית לתכנון, שבמידה ותאמץ את החלטת ועדה שעסקה בעניין והמלצת הולנת"ע תאפשר תוספת לתמ"א 35 באזורי הביקוש כך שיתאפשר פיצול יחידת מגורים אחת מכל מגרש שאינו נחלה ושהיה קיים ב-1992 וטרם פיצל. הועדה המחוזית תהיה רשאית להטיל מגבלות במקרים בהם יש בישוב אחד יותר מעשרים יחידות לפיצול.

הוראות מיוחדות לחיוב 91% בעניין היטל השבחה וקבלת החזר

בעל זכויות שחויב בנוסף לתשלום של 91% בתשלום היטל השבחה עבור אותם זכויות, יהיה זכאי להחזר דמי היתר בגובה דמי השבחה ששולם על ידו ובלבד ששיעור דמי ההיתר ששולמו בגין הזכויות הנוספות לא יפחת מ-51% ועל בעל הזכויות להמציא אישור על תשלום היטל השבחה שבוצע על פי שומה סופית בהתאם לדין וההחזר יישא הפרשי ריבית והצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א 1961 ממועד התשלום.

העברת זכויות במשק עזר

העברת זכויות במשק עזר מהוון אינה מחויבת בדמי הסכמה והעברת זכויות במשק עזר לא מהוון תחייב תשלום דמי חכירה כמקובל ברשות בשיעור של 1% לשנה מהשומה ששימשה בסיס לחישוב דמי ההסכמה.

בוצעה העברת זכויות, רשאי הרוכש לבקש תוך 90 יום מיום העברת הזכויות לרכוש זכויות מהוונות וזאת על חשבון התשלום בגין דמי ההסכמה ובמידה ודמי ההסכמה עולים על דמי הרכישה לא יינתן החזר ולכן בעת העברת זכויות עדיף קודם העברת הזכויות לבצע בדיקה מה עדיף והדבר מחייב בדיקה מקדמית והיעזרות בגורמי מקצוע. יש לשים לב כי כאשר מונחת בקשה להעברת זכויות ברשות, נקבעה מגבלה של 120 יום ממועד ההסכם להעברת הזכויות שבהם יש להגיש בקשה לרכישת זכויות מהוונות קודם להשלמת העברת הזכויות.

העברת זכויות במשק עזר הכלול בחוזה משבצת, תותנה בחתימה על חוזה חכירה ישיר ולא באמצעות האגודה והשטח יגרע מחוזה המשבצת. גריעת השטח מחוזה המשבצת תותנה בהסכמת האגודה.

הוראות מעבר

בעל משק עזר בישוב חקלאי שהגיש בקשה הכוללת את כל מסמכי החובה טרם כניסתה של החלטה זו לתוקף רשאי לבחור כי תושלם העסקה לפי החלטה 1301 (קודמתה של החלטה 1521) או לפי החלטה זו תוך 60 יום, קרי עד 19/1/18.  בעל משק עזר בישוב שאינו חקלאי רשאי לבחור באיזה החלטה יפעל תוך שנה!.

לסיכום, החלטה 1521 בעניין משקי עזר בהירה יותר מקודמתה ואולי תביא לתיקון עיוותים שנקבעו בהחלטות האחרונות. בשל ההשלכות הכלכליות והעתידיות חשוב להיעזר באנשי מקצוע הבקיאים בתחום טרם קבלת החלטה על המתווה הנכון.

דודו קוכמן, עו״ד

מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי.

עורך דין בעל תואר שני L.L.M במשפטים. אוניברסיטת בר אילן.

טל: 03-5620621

פקס: 03-5622353

דוא״ל: dudu@ihaklai.org.il

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237