לאחר דיון בהתנגדויות שהגשנו בשם מושב גמזו שהתקיים ביום 10.5.2023, הועדה המחוזית מחוז מרכז אישרה בהחלטה שניתנה ביום 18.5.2023 כי חלקות המגורים בכל הנחלות במושב גמזו יוגדלו לשטח של 2.5 דונם.

ההחלטה שניתנה על ידי הועדה המחוזית מחוז מרכז, הקובעת כי שטח חלקות המגורים בכל הנחלות במושב יעמוד על 2.5 דונם, מהווה אבן דרך חשובה במסגרת הדרישה לסנכרון בין מדיניות התכנון שנקבעת על ידי ועדות התכנון לבין מדינות הקניין שנקבעת על ידי החלטות רשות מקרקעי ישראל ומועצת מקרקעי ישראל, על מנת שתהיה וודאות בתהליך תכנון חלקות המגורים לרבות במסגרת בניית בית שלישי ורביעי ופיצול מגרשים מחלקת המגורים.

בימים אלה אנו עדים לרוח חדשה שנושבת מכיוונה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) המבקשת לבטל את חישוב הפוטנציאל התכנוני בשומות דמי רכישה!!!

רמ"י טוענת, כי העלות של שיטת השמאות הפרטנית כולל אומדן הפוטנציאל התכנוני של יחידת דיור שלישית, גבוהה מהתועלת האמיתית. עוד טוענת רמ"י, כי להבדיל ממבצע ההיוון במגזר העירוני שבו היוון הזכויות הוריד מהותית ואף ביטל את החיכוך הבירוקרטי, בנחלות המצב שונה. הטענה של רמ"י היא, שגם לאחר תשלום דמי רכישה, לאור כך שמוגשות בקשות לפל"ח, שימושים נלווים לחקלאות, בקשות להיתר בקרקע חקלאית ולאור הדרישה לקבל הסכמה וחתימת רמ"י על בקשות להיתרי בניה, שיעבודים, משכון ומשכנתא - "החיכוך" בין רמ"י לבעלי הזכויות בנחלות נמשך.

בהתאם לסיכום פגישה שנערכה בין נציגי רמ"י לבין "פורום ההתיישבות בלשכת עורכי הדין" עולה, כי בגיבוי אגף שמאות של רמ"י, עומדת לעלות הצעה להנהלת רמ"י ולמועצת מקרקעי ישראל, לעבור לטבלאות לפי שומה מדגמיות גם במסלול "דמי רכישה" ולא רק במסלול "דמי חכירה" וכן להפסיק לבצע שומות פוטנציאל תכנוני עבור יחידה שלישית בטענה כי מרכיב זה בשומות מעכב את עבודת השמאי וכאמור לא מבטל את החיכוך בין רמ"י לבעלי הנחלות.

הדברים האמורים מהווים רעידת אדמה של ממש!!! בכדי להתמודד עם המצב אליו נקלענו, אנו חייבים לפעול בכמה מישורים - מינהלי, משפטי, פרלמנטרי. עלינו למנוע את "רוע הגזירה" ככל שרמ"י תבקש להוציא לפועל את המסקנות שעולות לעיל וכן להתכונן לבאות ולהבין היטב במה מדובר.

יש לשים לב, כי ביטול "הפוטנציאל התכנוני" בשומות דמי רכישה יהווה מכה אנושה להחלטה שכבר כיום מעטים מממשים אותה לאור עלויות גבוהות ואי עמידה בתנאי הסף בהרבה מקרים. הלכה למעשה, יישום מסקנות רמ"י - שהן שגויות מיסודן ופוגעות בזכויות הקניין של בעלי הנחלות ומעמיקות את האפליה בין העיר לכפר - יביא ל"מכת מוות" ביחס ל"חזון חלקת המגורים" שהתגבש נוכח "הפוטנציאל התכנוני" במסלול דמי רכישה, מה שיגלגל את ההחלטה לארכיון, כך שהיא תיזכר רק בדפי ההיסטוריה כמכה קשה וכואבת נוספת שנוחתת על בעלי הזכויות בנחלות.

בדיקות מקדמיות בעסקת ברוטו/נטו:

בהליך מכירה של נחלה או משק עזר בעסקת ברוטו או נטו אנו בוחנים את המיסים המשולמים במסגרת המכירה, בטרם ביצוע עסקת המכר, באמצעות שומה, על בסיסה מבוצעים חישובי מיסים. המטרה היא שהמוכרים יבינו היטב מהו הסכום שייוותר בידיהם בסיום העסקה ובהתאם לכך יקבעו את מתווה העסקה "ברוטו" או "נטו".

בהתאם לתוצאות שיתקבלו לאחר ביצוע הבדיקות המקדמיות ולאחר קבלת חוו"ד השמאי וחישובי המיסים, נקבע את גובה הכספים שיופקדו בנאמנות עבור תשלום המיסים החלים בעסקה. בעסקת "ברוטו" נותיר בנאמנות את המיסים שחלים על המוכרים מתוך התמורה שמשלם הקונה ובעסקת "נטו" ישלם הקונה בנוסף לתמורה שמועברת למוכרים, גם את המיסים שחלים בעסקה על המוכרים וסכומים אלו יופקדו בנאמנות וישולמו על ידי ב"כ המוכר שישמש כנאמן בחשבון עד לקבלת כל אישורי המיסים.

דמי רכישה - לאור העובדה שרמ"י קובעת את גובה דמי הרכישה לפי השווי של הקרקע במועד הוצאת השומה ולא למועד העסקה, יש לבקש מהשמאי לתת הערכה לגובה דמי הרכישה שיחולו במועד מאוחר כשנתיים ממועד העסקה ובהתאם לכך נקבע את גובה כספי הנאמנות.        

במקרים בהם הצדדים מסכימים כי דמי הרכישה ישולמו עם קבלת השובר לדמי רכישה מרמ"י ולאור כך שהשומה תומצא במועד מאוחר של כשנה וחצי ואולי יותר ממועד החתימה על ההסכם, יש לקבוע בהסכם כי גם לאחר שהקונה ישלם למוכר את מלוא התמורה נטו, נמסרת חזקה פורמאלית בלבד וכי החזקה הסופית תימסר רק לאחר שיתקבלו כל אישורי המיסים בגין התשלומים שחב בהם הקונה בעסקה.

במקרים אחרונים בהם טיפלנו במסגרת הליכי גישור, עלה כי עוה"ד שמייצגים קונים בעסקאות נטו וקיבלו על עצמם לבצע את הדיווחים לרשויות, לא דיווחו על העסקה לרמ"י בכדי לאחר את מועד תשלום דמי הרכישה וכאשר המוכרים חייבו את ב"כ הקונים לבצע את הדיווח, לאחר שהתגלתה למוכרים "התקלה", גובה דמי הרכישה האמיר והקונים לא יכלו לשלם אותם וכתוצאה מכך העסקה התבטלה וגרמה להוצאות ניכרות לצדדים

ביום 3.4.2022 פרסם מינהל התכנון מחוז צפון מכתב שמופנה למועצות אזוריות וועדות מקומיות שבו נקבע, כי לא יאושרו תוכניות נקודתיות עד לאישור תכנית כוללת לכל יישוב שתיתן מענה לתוספת יח"ד, הגדלת שטח חלקת המגורים, פיצול מגרשים בסמכות ועדת מקומית ושימושי פל"ח.

מינהל התכנון מחוז צפון מסביר, כי לאחר אישור תמ"א 35 תיקון 1ב בחודש יוני 2016, קיימת עלייה חדה במספר התוכניות הנקודתיות המוגשות לוועדות המחוזיות, לפיצול מגרשים מנחלות, במסגרתן מבקשים בעלי הנחלות לאשר תוספת יח"ד שלישית, פיצול מגרשים מנחלות, הגדלת שטח חלקת המגורים ל 2.5 דונם (בפריפריה ניתן להגדיל את שטח חלקת המגורים ללא רצף תכנוני ובמרכז הארץ, חיפה וירושלים ניתן רק כאשר יש רצף תכנוני) ושימושי פל"ח. כמו כן, במרכז הארץ הועדה המחוזית מאפשר הגדלה של חלקת המגורים לשטח של 2 דונם בלבד!

בהתאם להוראות תמ"א 35 תיקון 1ב, בכדי לאשר תכנית במסגרתה מבקשים להוסיף יח"ד שלישית, פיצול מגרשים ופל"ח - יש לבחון את התוכנית בראיה כוללת של המושב ולהציג את ההשפעה של התכנונית על התשתיות במושב, תחבורה וכו'. לאור כך שמוגשות תוכניות שלא מציגות ראיה כוללת של המושב, הועדה המחוזית דחתה תוכניות אלה ותחת זאת קבעה, כי המועצות האזוריות/ועדות מקומיות יפעלו לאישור תב"ע כוללת לכל יישוב בכך לטענתן, יתקיים איזון וצדק חברתי כך שלא יקרה מצב שבו "כל הקודם זוכה".

הועדה קצבה תקופה של שנתיים אשר במהלכה המועצות והועדות המקומיות יפעלו לאישור התוכניות ועד אז לא ניתן להגיש תוכניות נקודתיות ליחידת שלישית ולפיצול מגרש מנחלה.

מניסיון בעבודה מול מועצות וועדות מקומיות נוכל לומר, כי אנו צופים עיכובים משמעותיים באישור תוכניות בהובלה של מועצה/ועדה מקומית, וכבר כיום מוכרים לנו מקרים בהם מועצות פועלות לאישור תוכניות מזה מספר שנים ונתקלות בעיכובים רבים וריג'קטים מצד ועדה מחוזית שהביאו לכך שעד היום התוכניות לא אושרו.

ההמלצה שלנו היא שכל יישוב יפעל בהקדם לאישור תכנית ליחידה שלישית, הגדלת זכויות הבניה ופיצול מגרש בתשריט חלוקה, למרות העלויות והמורכבות לנהל אירוע מסוג זה על ידי האגודה.

״מדיניות רמ"י החלה על חלקות המגורים בנחלות הידועה כ"משטר הנחלות" נקבעה בשנת 1965 בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל. מדיניות זו הביאה לכך שבעלי נחלות רבים חיים תחת גזירות בלתי סבירות שיש לבטלן לאלתר כפי שיוסבר להלן.

ברשימה זו אביא בפני הועדה הנכבדה טיעונים מרכזיים ביחס לכשלים שקיימים בהחלטות רמ"י שגורמים לפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הנחלות ואציע את השינויים הנדרשים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה"), על מנת לאפשר לבעלי הנחלות להתפרנס בכבוד מחלקות המגורים בנחלות ובהתייחס לעידן הנוכחי שקראנו לו "עידן הנחלה המהוונת".״

מתוך מכתבו של עו״ד אביגדור לייבוביץ לועדה לבחינת חלופות הכנסה במשק החקלאי ברשות מקרקעי ישראל

"הפוטנציאל התכנוני" הוא נושא שמלווה אותנו רבות בהליכי עיון חוזר ומול ועדת ההשגות. במאמר הראשון בסדרה, הסברנו מדוע רבים בוחרים כיום למכור את הנחלה ב"עסקת נטו" וזאת לאור עלייה משמעותית בשומות דמי הרכישה שמושפעות גם מה"פוטנציאל התכנוני" כפי שנקבע בשומות רמ"י.

העלייה הדרמטית בגובה דמי הרכישה (לעומת דמי ההסכמה שחלפו ביום 10.4.2018), הביאה לכך שחבויות המס בעסקאות במרכז הארץ ובאזורי עדיפות לאומית ב', מגיעות לכ- 50% ויותר והדבר גורם לחסרון כיס משמעותי עבור המוכרים שנדרשו לשנות את האסטרטגיה בעת ביצוע עסקת המכר.

עמדנו על עיוות נוסף שנמצא כיום בטיפול מול רמ"י והוא "מועד הוצאת השומה". רמ"י קבעה, כי השומה תקבע לפי ערך הקרקע למועד הוצאת השומה במקום לקבוע את הערך למועד השלמת המסמכים ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3  סימן ז'.

המועד הממוצע לקבל שומה לדמי רכישה עומד כיום על כשנה במקרה הטוב ועד שנתיים לכל הפחות במקרים אחרים, כאשר העיכובים נובעים מדרך הטיפול הסבוכה והמסורבלת של רמ"י, כאשר החוכר נדרש לשלם את "המחיר" נוכח העיכובים שכלל לא תלויים בו, באופן שהשומה שתתקבל מרמ"י חודשים ארוכים אחרי ביצוע העסקה, תהיה גבוהה במאות אלפי ₪ מזו שהוערכה על ידי השמאי מטעם המוכר בטרם ביצוע העסקה.

מצב זה יוצר חוסר וודאות אצל מוכרים, חוסר אמון במערכת, נזק כלכלי עצום עבור מוכרים ויש להמשיך ולפעול בדרכים המשפטיות המתאימות בכדי להביא סוף לעיוות הבלתי נסבל שלא מוכר בכל מגזר אחר.

אני שמח לבשר, כי לפני מספר ימים הגשנו לבית המשפט המחוזי תל אביב, תביעה כנגד רמ"י, עליה עמלנו חודשים ארוכים בנושא השכרת בתי מגורים בנחלות!

כפי שכתבתי פעמים רבות - הנושא של השכרת בתים בנחלות נמצא בראש סדר העדיפויות במסגרת המאבק לביטול הגזירה שנקבעה בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל בשנת 1965 הידועה בשם "משטר הנחלות", לפיה - כי קיים איסור להשכיר בית מגורים בנחלה.

ההשלכות של "זכות ההמלצה" למגרשים בהרחבות של מושבים, שהקנו הורים לאחד הילדים לפני מספר עשורים, מקבלות ביטוי כיום כאשר הורים מבקשים לערוך צוואה ולקבוע הוראות ביחס לחלוקת הזכויות בין הילדים, כאשר יש כוונה להתחשב בזכויות שקיבלו ילדים בחיי ההורים וכן במסגרת דיונים בין יורשים שנותרו עם צוואה ובייחוד כאשר ההורים לא הותירו אחריהם צוואה.

לאור כך שאני פוגש את הדיון על "זכות ההמלצה" בהליכים רבים מול הורים שמבקשים לערוך צוואה ולבצע חלוקה וכן בהליכי גישור כאשר יורשים נותרו ללא צוואה, בחרתי להעמיק את הדיון בנושא זה ולשתף אתכם בסיפור משפחתי שבמרכזו עומדת "זכות ההמלצה" שניתנה למגרש בהרחבה לאחד הילדים ואיימה לפרק את המשפחה כליל.

במקרה עליו נדבר בהרחבה, מדובר בהורים מבוגרים שמצאו את עצמם במרכזה של מלחמה, כאשר ההורים המסכנים הבינו מאוחר מידי, שהכל התחיל אי שם בשנות ה- 90 כאשר הם הקנו את זכות ההמלצה לבת הבכורה וכיום הזכות הזו עומדת במוקד הדיון המשפחתי וגורמת לרעידת אדמה של ממש במשפחה.

בהתאם להוראות החלות על משקי העזר בפרק משנה 8.14 לקובץ ההחלטות (להלן: "ההחלטה"), הוקנו לבעלי משקי העזר תמריצים לבצע תהליך של היוון הזכויות, שכן לאחר ההיוון, התשלומים לרמ"י בגין תוספות בניה, שינויי ייעוד וניצול ופיצול מגרשים, יופחתו לעומת הערכים שהיו קיימים בהחלטות קודמות. מאידך, ההחלטה קובעת כי במשקי עזר במגזר העירוני, קיימת חובה לבצע היוון לצורך תוספת יחידות דיור, שינו יעוד וניצול ופיצול מגרשים ומתנה את ההיוון בהתחייבות להשיב את הקרקע למדינה בשטח מעבר לחלקת המגורים.

תפיסת העולה ביחס ל"עסקת נטו" קובעת את הכלל הבא - הרוכש משלם את כל המיסים לכל הרשויות החלים על המוכר ולוקח על עצמו את כל הסיכונים בעסקה, המוכר מקבל את סכום "הנטו" שסוכם בין הצדדים מוסר את החזקה ומותיר את הרוכש להתמודד עם כל התהליך עד לקבלת אישורי המיסים והעברת הזכויות על שמו.

הרוכש נושא בסיכונים ובסיכויים ולכאורה נראה, כי למוכר אין כל סיכון בעסקה - אך תפיסת מציאות זו - טומנת בחובה מלכודות הן למוכרים והם לרוכשים עליהן נדבר בהרחבה.

הסיסמא "עסקת נטו" נשמעת יותר ויותר בתקופה האחרונה ובייחוד לאור עליית מחירי הנדל"ן בכלל ומחירי הנחלות בפרט. תקופת הקורונה יצרה שוק של "מוכרים" וכיום כמעט "כל מספר זוכה".

מוכרים דורשים סכומים שעד לפני כחצי שנה לא היו מדמיינים לבקש עבור הנחלה וגם כאשר רוכש מסכים לשלם את הסכום המבוקש ונראה שכביכול עומדת להתבצע עסקה, בתהליך המו"מ מוכרים מקבלים הצעות נוספות שגבוהות במאות אלפי ₪ מההצעה הנוכחית שקיבלו והתוצאה היא שהעסקאות נופלות וקמות שוב ושוב.

המצב שבו רוכשים מוכנים לשלם ומוכרים מעלים מחירים, ביחד עם חבויות המס שעלו באופן משמעותי החל מפתיחת השערים ליישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' ביום 10.4.2018, הביאו לכך שמוכרים החלו לבקש סכום "נטו" עבור מכירת הנחלה והטילו את כל חבויות המס בעסקה על הרוכשים.

"עסקאות נטו" שבוצעו בעבר כלל לא דומות ל"עסקאות נטו" המבוצעות כיום, כאשר השוני נובע נוכח העובדה שכיום נגבים "דמי רכישה" בעת מכירת הנחלה במקום "דמי הסכמה" וכאן טמונה "המלכודת" המשמעותית ביותר בעסקת נטו!