חגי שבתאי, עו״ד

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין  ואגודות שיתופיות.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י) נוהגת להתנות הסכמתה[1] לניצול זכויות נוספות, מעבר לזכויות שהוקנו בחוזה חכירה מקורי,  בתשלום הידוע בכינוי "דמי היתר".

תשלום "דמי היתר" מוגדר בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל כ:"תשלום עבור זכויות נוספות או שונות בקרקע, עבורן לא שולמה לרשות תמורה".

מועד התגבשות החיוב בתשלום דמי היתר, הינו מועד ניצול הזכויות הנוספות. לדוגמה: מועד חתימתה של רמ"י על בקשה להיתר בניה לצורך ביצוע תוספת בניה תוך ניצול זכויות נוספות מעבר לקיבולת הבניה החוזית שנקבעה בהסכם החכירה.

הכיצד נכון לפעול במקרים בהם בוצע ניצול זכויות נוספות ללא תשלום לרמ"י, והחוכר מבקש להסדיר באיחור את ביצוע התשלום?

האם בדרך של קביעת דמי היתר על בסיס ערכי הקרקע נכון למועד התגבשות החיוב בדמי היתר בתוספת ריבית והצמדה? או שמא בדרך של קביעת דמי ההיתר בהתאם לערכי הקרקע העדכניים נכון למועד הסדרת תשלום החוב (להבדיל מערכם נכון למועד היווצרות החוב)?

ב- 26.8.21 פורסם באתר רשות המים "אוגדן כללים בדבר הכוונה לקבוע אסדרה חדשה בתחום אספקת המים לבית במרחב הכפרי". לאחרונה הסתיים הליך מתן הערות לאוגדן. המדובר בטיוטות של שורה של תיקונים לכללים קיימים וכללים חדשים.

האסדרה המוצעת מציעה לשנות את אופי הרגולציה לגבי אספקת המים לבית במגזר הכפרי, והיא צפויה להיות אדוקה יותר, בדומה לאסדרה במגזר העירוני.

במצב הקיים, בישובים מתוכננים, אגודת הישוב היא בעלת הרישיון מרשות המים, בין אם כצרכן מקורות ובין אם כמפיק עצמאי, והיא מספקת מים לשימושים השונים בתחומי הישוב, לפי הסדרים פנימיים.

 המגבלות על אספקת המים בישובים הכפריים כיום הינן רק בשני תחומים עיקריים, מהי "הכמות המוכרת" והדיווחים הרלוונטיים לגבי אוכלוסיית הישוב וכן תקרת תעריפים שלא ניתן לעבור אותה.

לאחרונה (13.9.21) פרסמה הנהלת רמ"י נוסח חדש לנוהל העוסק בשימושי תעסוקה במשבצות חקלאיות של קיבוצים ומושבים (37.21B).

הנוהל עושה בעיקר סדר בכל הפרטים הקשורים לנושא זה, מבהיר את עמדת רמ"י בחלק מהסוגיות שהתעוררו במשך השנים,  לעיתים בשינוי לנהלים הקודמים ותוך פגיעה באפשרויות העומדות לרשות הישובים. בחוזר זה נביא את עיקרי הנוהל, בחוזרים הבאים נתייחס גם לסוגיות שונות העולות ממנו.

כידוע, ביום 5.11.2019 החליטה המועצה לתכנון ובניה שביום 1.10.2022 תסתיים תוקפה של תכנית מתאר ארצית מס' 38, הידועה בשם – תמ"א 38.

ומכאן עולה השאלה מה יעלה בגורלן של תכניות שאושרו מכוח התמ"א 38, בכלל זה תכניות שאושרו עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38 (תכניות מפורטות שמטרתן להתאים את הוראות התמ"א 38 למציאות התכנונית הקיימת באזורים שונים): האם תכניות אלו יפסיקו להתקיים במועד פקיעת התמ"א 38 או שמא הן ימשיכו להתקיים גם לאחר המועד האמור.

מתקני האנרגיה הפוטו וולטאים הקרקעיים מעוררים בקרב אנשי הסביבה יותר ויותר התנגדות בשל הפגיעה בערכי טבע וחקלאות. אחד הרעיונות להפחתת הפגיעה הינו שימוש דו תכליתי, אגרו-וולטאי בקרקע. המדובר בהקמה של מתקני ייצור חשמל באנרגיה מתחדשת בקרקע חקלאית מעובדת בדו-שימוש תוך שמירה על קיום חקלאות מניבה באופן מיטבי.

ביום 3.6.2021 התקבלה החלטת ועדת משנה ברשות מקרקעי ישראל (החלטה 926) בנושא שבנדון.

ביום 21.4.2021 פרסמה רשות החשמל פרסמה ליזמים לקבלת בקשות למכסת חלוץ עבור מתקנים אגרו וולטאים מעל שטחים חקלאיים. תאריך אחרון למשלוח הבקשות: 15.7.2021. מפגשי וובינר יערכו באופן מקוון, בתאריכים 27.05.2021 ו- 21.06.2021 בשעה 11:00.

מטרת הפניה היא לבחון היתכנות להקמתם של מתקני ייצור חשמל באנרגיה מתחדשת בקרקע חקלאית מעובדת בדו-שימוש תוך שמירה על קיום חקלאות מניבה באופן מיטבי.

 

לאחרונה מתרבות העסקאות של הקמת מיזם סולארי צף על גבי בריכות דגים או מאגר מים (או בדפנות המאגר). מדובר במיזם המוקם כשימוש נוסף לשימוש קיים, מבלי לפגוע בניצול השטח על פי מטרת החכירה המקורית ולפיכך מכונה מיזם דו תכליתי.

על פי סעיף 7.3.8 בפרק 7 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, הקמת מתקנים סולאריים בשימוש דו תכליתי במשבצת של ישובים חקלאיים אינה גורעת ממכסת התעסוקה של הישוב. על פי מסמך הנחיות רמ"י ("מסמך הנחיות עסקה למטרת הקמת מתקן סולארי (פוטו-וולטאי) על בריכת דגים / מאגר"), שטח העסקה אינו נכלל גם במכסת השטחים המותרת להקמת מתקנים סולאריים (250 דונם).

העסקה והלנה של עובדים זרים/ארעיים בחקלאות מצריכה הסדרה בהיבטים רבים בהם:

מול משרד הכלכלה והתעשייה ("תמ"ת")- נדרש אישור העסקה, וכן נדרשת עמידה בתקנות לעניין תנאי מגורים נאותים[1];

מול רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") - נדרש אישור להצבת מבנים יבילים בתחום המשבצת וכן תשלום דמי שימוש, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולנוהל הרשות [2];

מול משרד החקלאות- נדרש אישורו לצורך קבלת אישור רמ"י להצבת מבנה, כמו כן המשרד קובע את כמות הפועלים הנדרשת לענפים השונים;

מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה - נדרש היתר להצבת מבני המגורים לעובדים;

בישובים רבים בהם אין תכנית מתאר שמסדירה את הנושא מוצאים עצמם החקלאים מול חסם רגולטיבי בקבלת היתר בניה למבנים.

לאחרונה הפיץ מנהל התכנון לוועדות המחוזיות, למשרד החקלאות, למועצות האזוריות ולרמ"י מתווה מוצע לקביעת האזורים למגורי העובדים הזרים תוך התייחסות לנושאים של: מיקום, סוג ותנאים, היקף העובדים במקבץ מגורים, אופי הבינוי וזכויות הבניה (*מסמך מנהל התכנון מתאריך 9.3.2021 – להלן מובא קישור למסמך המלא).

תשומת ליבכם כי לאחרונה פורסמה באתר רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), ובאמצעי תקשורת אחרים הודעת דוברות רמ"י (להלן: "ההודעה"), בדבר השכרת קרקע חקלאית לזמן קצר לשנת תשפ"ב, 2021-2022.

בפרק 8.15 סימן ב' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל "הקצאת קרקע חקלאית לזמן קצר", נקבע כי רמ"י רשאית להשכיר קרקעות חקלאיות לתקופת זמן של עד 3 שנים לעיבוד עצמי בלבד למטרות: גידולי שדה – בעל ושלחין, קטיף ועיבוד במטע קיים, מרעה והצבת כוורות.

ההשכרה כפופה להגשת בקשה מלאה, המלצת משרד החקלאות ופיתוח הכפר וכפוף לאישורים בדבר יכולת העיבוד החקלאי (בגידולים צמחיים) של המבקש, ובמקרה של בקשה למרעה, אישור על יכולתו של המבקש לקיים מרעה.

על פי ההודעה, חובת הפנייה חלה גם על אלה המבקשים לשכור קרקע בשנת תשפ"ב, ונמצאים בעיצומה של תקופת שכירות (שנת תשפ"א) ותקופה זו מסתיימת בתאריך 31 באוגוסט 2021, או בתאריך 31 בדצמבר 2021.

המונח "המועד הקובע" מציין תאריך, שמקבע זכויות חברים ותיקים במסגרת הליך שיוך הדירות בקיבוץ ובמושב השיתופי. מי שהיו חברים במועד הקובע, נחשבים ל"חברים ותיקים" שנהנים מהטבות ניכרות במסגרת הליך שיוך הדירות מול רמ"י.

בקיבוצים אשר קיבלו החלטה על שיוך לפי החלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל יש מועד קובע שונה בין קיבוץ לקיבוץ, בהתאם לתאריך שבו קיבל כל קיבוץ את ההחלטה על שיוך דירות, ואילו בקיבוצים שקיבלו החלטה על שיוך לפי אחת מהחלטות השיוך האפשריות האחרות, המועד הקובע הוא אחיד לכולם: יום 27.3.2007.

הזכאות לשיוך מגרש או יחידת דיור (להלן: "בית") במסגרת הליך שיוך הדירות הינה למשפחת חברים, ולא לכל חבר יחיד בנפרד. זאת אומרת, שזוג חברים המתנהלים כיחידה משפחתית אחת, בין אם הם רשומים כנשואים ובין אם לאו, זכאים יחדיו לבית אחד. הבחינה האם מדובר בהתנהלות במסגרת יחידה משפחתית אחת, נעשית ביחס למועד הקובע. ז"א שני חברים, שהיוו יחידה משפחתית אחת במועד הקובע, זכאים יחדיו לשיוך של בית אחד, גם אם התגרשו לאחר המועד הקובע.

במצב דברים זה קרה, שבמסגרת גירושים אחד מהחברים העביר את זכויותיו בשיוך דירות לחבר השני, ובכך איבד את המדור שלו בקיבוץ.

מנגד, אחת מהחובות הבסיסיות של חבר קיבוץ היא קביעת מגורי קבע בקיבוץ. במקרה בו אין בתים פנויים להשכרה בקיבוץ, הליך הגירושים עלול להביא למצב שבו אין ברירה אלא להפקיע את חברותו של החבר שהעביר את זכויותיו במסגרת גירושים (דהיינו: להוציא מחברות את אותו הגרוש/ה). פתרון אפשרי לכך הוא הקצאה של בית נוסף לחבר הגרוש שהעביר את זכויותיו בבית אגב גירושים.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.