חגי שבתאי, עו״ד

חגי שבתאי, עו״ד

עומד בראש המשרד עו"ד חגי ח. שבתאי יחד עם עו"ד אריה שפירא.

המשרד מתמחה בנושאי מקרקעין  ואגודות שיתופיות.

דואר אלקטרוני: info@hs-law.org .

הגברת המעורבות הממשלתית בשוק הדיור והתעסוקה באה לידי ביטול גם בשינוי משמעותי של המדיניות כלפי יזמים שהינם צד לחוזה פיתוח או חוזה חכירה עם תניה של פיתוח בחוזה. המדיניות הנוכחית, שעוצבה לאחר מספר החלטות שביטלו האחת את השנייה, נקבעה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1513. ההחלטה קובעת מספר כללים מרכזיים:

הכלל הראשון שנקבע בהחלטה הוא כי מועד השלמת הבניה שייקבע בהסכמי פיתוח או חכירה בכל סוגי הקצאות המקרקעין, יהיה 4 שנים מיום אישור העסקה.

רשות מקרקעי ישראל יכולה לקבוע בהסכם עם היזם חריג לכלל זה, בקביעה מראש. הקריטריונים לקביעת מועד חריג הינם מועד מסירת המגרש, חסמי בנייה שאינם תלויים ביזם וגודל הפרויקט ומורכבותו.

הכלל השני הוא שאי עמידה במועדים שנקבעו בהסכם (והארכות) תביא לביטול העסקה.

הכלל השלישי: מתן אורכות. הרשות רשאית לתת אורכות להשלמת הבניה תוך קבלת ערבות ביצוע. לגבי רוב סוגי ההסכמים האורכות הן עד ל 4 שנים.

משרד הבינוי והשיכון/המינהל לבניה כפרית (להלן: "משב"ש") מסבסד עלויות פיתוח תשתיות ציבוריות בישובים כפריים הכלולים במפת עדיפות הלאומית של הממשלה, על פי החלטות ממשלה.

יישום מדיניות הסבסוד נעשה בדרך של העברת תקציבים לרשויות המקומיות.

שיעור הסבסוד -  (20%-70%). הוא נקבע בהתאם לדירוג הישוב במפת העדיפות הלאומית – א1', א2', ב; לשיפוע הקרקעי המאושר; ולטבלת סבסוד מקסימלית.

לאחרונה העביר משב"ש חוזר חדש אשר אמור לחדד ולרענן נהלים וכללים בנוגע לכללי העברת תקציבי סבסוד לרשויות המקומיות.

החוזר מבהיר: מטרת הסבסוד הינה להוזיל העלויות למשתכן, ולו בלבד!

החלטה 1472 של מועצת מקרקעי ישראל אימצה את מתוה "ועדת רפלד" אשר נועד להסדיר את נושא הפעילות הלא חקלאית בשטח המחנה של הקיבוצים.

לאחר כשנה של מו"מ עם התנועה הקיבוצית קיבלה הנהלת רמ"י החלטה המפרטת את העקרונות שהתקבלו במועצת מקרקעי ישראל.

להחלטה השלכות רבות על מרבית הקיבוצים בארץ, שכן אין כמעט קיבוץ שלא יושפע ממנה, אם ברמה הבסיסית שלהסדרת השימושים אליהן היא מתיחסת ואם בהשלכות רוחב נוספות כמו אפשרות להרחבת שימושים מסחריים מעבר למגבלות שהיו כיום ונבעו ממגבלת הדונמים של החלטה 1455, ופתיחת צוואר בקבוק בנושאים כמו שיוך דירות ובניה למגורים לחברים. נתייחס להחלטה בפירוט בחוזרים עתידיים.

לאחרונה קיבלה הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) את החלטה (4134) בנוגע ליישום הגדרת השטחים שיכללו בחוזה השכירות הזמני ובעתיד בחוזה החכירה לדורות של מושבים וקיבוצים ("המשבצת").

בשנים האחרונות פועלת רשות מקרקעי ישראל להסדרת שטחי המשבצת של הישובים החקלאיים באופן שיקבע לכל הישובים המחזיקים מכסה הגדולה יותר מהמכסה המגיעה להם בחוזה המשבצת, מה הם השטחים המיועדים לשטחים במעמד קבע (לכשייחתם חוזה משבצת לדורות), ומה הם השטחים המיועדים להפוך לשטחים במעמד זמני.

ההחלטה החדשה קובעת כי "לא יחודש חוזה אלא לאחר קביעת משבצת הקבע".

כמו כן קבע כי יישום של החלטות מועצה מטיבות יותנה בהגדרת משבצת הקבע, לרבות עסקאות תעסוקה, אנרגיה סולארית ואיוש חלות, שיוך וחתימה על חוזה לדורות (לא חל על עסקאות "מתקדמות").(התניה זו מופיעה גם במספר החלטות מועצה העוסקות בעסקאות תעסוקה למי יהן).

עד לחודשים האחרונים, כאשר קיבוץ או מושב פתחו חשבון בנק, הם הצהירו שאין בעלי שליטה בקיבוץ או במושב. כך היה גם באגודות שיתופיות רבות אחרות, לרוב כאלה שבשליטת קיבוץ או מושב.

לאחרונה נעשה תיקון בחוק איסור הלבנת הון, שהרחיב את הגדרת "בעל שליטה", כך שכעת לא יתן עוד להצהיר שאין בעל שליטה בקיבוץ, במושב, או בתאגיד שבשליטתם.

בישובים חקלאיים, כדוגמת מושב או קיבוץ, חוכרת האגודה החקלאית מהמדינה את "משבצת" הישוב, אשר כוללת את כל השטחים המשמשים את היישוב כדוגמת מגורים, תעסוקה, חקלאות וכן שטחים ציבוריים. הדבר עוגן בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוסח חוזי חכירה לדורות.

מצב זה שונה מישובים עירוניים וישובים קהילתיים, אשר שטחי הציבור מוקצים לרשות המוניציפלית של אותו ישוב.

במשך השנים האחרונות ביקשה רשות מקרקעי ישראל לשנות את ההסדר הקיים בנוגע לשטחי הציבור שבתחום הישובים החקלאיים. לאחרונה, התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1514 אשר מעגנת את השינוי הנ"ל. להלן עיקרי ההחלטה.

בשנים האחרונות מתרבות ההתדיינויות המשפטיות שבין תושבים בהרחבות קהילתיות לבין הקיבוצים והמושבים בהן ההרחבות נבנו.

התביעות הן במגוון רחב של נושאים, בהם עצם הקבלה להרחבה, נושא העברת הזכויות, ניהול הישוב המשותף ואורח החיים המשותף. לאחרונה נדחתה תביעה כנגד מושב על סך של 1258300 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית נגד מושב אשבול, והתובעים התחייבו לשלם למושב אשבול הוצאות משפט בגובה של 12000 ₪ וזאת במסגרת הסכם פשרה שנכרת בין הצדדים וקיבל תוקף של פסק דין וזאת בקשר להרחבה במושב.

ת.א. 13-07-34964 רטנר ואח' נ 'מושב אשבול.

לאחרונה פורסם תיקון 115 לחוק התכנון והבניה, המקנה תוקף חוקי לכתבי שיפוי אותן דורשות הועדות המקומיות מיזם של תוכנית בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק (עקב פגיעה מהתכנית).

כתב השיפוי, כזכור, מעביר ליזם את  נטל תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק (בתביעות של בעלי קרקע שנפגעו מהתכנית), ובית המשפט העליון קבע כי מדובר בחיוב כספי שמטילה הרשות על האזרח ולכן חייב להיות לו עיגון בחוק או על פיו.

ועדות הקבלה ספגו בשנים האחרונות פגיעה קשה במעמדן, והן פעילות כיום רק באזורי הנגב והגליל, תוך שסמכותן צומצמה מאוד.

פסק דין שניתן לאחרונה מצמצם עוד יותר את יכולתן של אגודות שיתופיות לקבוע מי יתגורר בישוב הכפרי והוא נוגע לעצם העברת זכויות בנחלות במושבים.

פסק דין קבע כי מושב עובדים אינו רשאי להתנות את העברת הזכויות בנחלה בחברות במושב.

הרקע לתביעה היה הסכם למכירת נחלה שנחתם בין אחד מחברי המושב לבין בני זוג, אשר החלו בהליך קבלה למושב ונדחו מהטעם של "חוסר התאמה לקהילה".

בית המשפט לעניינים מינהליים קבע, שהועד המקומי בישוב חקלאי רשאי לקבוע קריטריונים מצמצמים, בנוגע לזכאים להיקבר בבית העלמין בישוב החקלאי.

בעתירה מינהלית שהוגשה כנגד ועד מקומי במושב עובדים, ביקשה בת מושב, שאינה מתגוררת במושב מזה עשרות שנים, אולם הוריה ואחיה קבורים בבית העלמין שבו, כי היא ובן זוגה יקברו בבית העלמין במושב לאחר אריכות ימיהם. משרדנו ייצג בעתירה את הועד המקומי.

העתירה באה על רקע החלטת ממשלת ישראל משנת 2004, אשר קבעה, בין היתר, כי בבתי עלמין בישובים חקלאיים יקברו רק תושבי המקום ובני משפחותיהם. עוד קבעה ההחלטה, כי לא יוקמו בתי עלמין חדשים ולא יורחבו בתי עלמין קיימים ביישובים חקלאיים, אלא יוקמו בתי עלמין אזוריים.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.