הקיבוץ וחבריו חויבו בתשלום מס שבח ומס רכישה בגין הליכי השיוך / איתן מימוני, עו״ד

איתן מימוני, עו״ד איתן מימוני, עו״ד

פסק הדין עוסק בערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין להשית מס שבח ומס רכישה על הקיבוץ וחבריו, בגין שיוך בתים/מגרשים לבנייה עצמית בשטחי הקיבוץ, כחלק מהליך שיוך ב"קיבוץ מתחדש". במרכז הדיון ניצבת השאלה האם השיוך מהווה "מכירה" של "זכות במקרקעין" כמשמעות של מונחים אלה בחוק מיסוי מקרקעין, ואם כן, מהו שווי המכירה לצורכי מס.

הרקע

הקיבוץ הנו בעל זכות שכירות במקרקעין מכוח חוזה שכירות בינו לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). קיבוץ גזר מסווג כקיבוץ מתחדש, כך שפתוחה בפניו האפשרות לשייך דירות לחבריו. מתוך כך, הוחלט על הליך שיוך מיד לאחר שנקלטו חברים חדשים לקיבוץ. החברים החדשים נדרשו, בין היתר, לשלם לקיבוץ 300,000 ₪ שהוגדר כתשלום עבור חלקם בהון האגודה. בנוסף, בוצע הליך שיוך אף לחלק מחברי הקיבוץ הוותיקים. הקיבוץ וחבריו דיווחו לרמ"י על חתימת ההסכמים, כאשר שווי המכירה לפי השומות שדווחו הינו 0 ₪.

הקיבוץ טוען כי לא ביצע מכירה של זכות במקרקעין, כיוון שהוא כלל אינו רשאי למכור זכות מסוג זה, שהרי אינו מוותר על זכויותיו במקרקעין לחברי הקיבוץ באופן ישיר, אלא הוויתור נעשה כלפי רמ"י ולא כלפי חברי הקיבוץ.

לחילופין, טוען הקיבוץ כי גם אם ייקבע שהקיבוץ מכר זכות במקרקעין, הרי ששווי המכירה הוא 0 ₪, זאת משום שתשלום 300,000 ₪ מהווה השקעה בהון האגודה ואינו מהווה תמורה למכירה. לעניין החברים הוותיקים, הקיבוץ טוען כי מאחר שהם סייעו בהקמת הקיבוץ ובנייתו, הם לא נדרשו לשלם להון האגודה כלל, ולפיכך לא ניתן למסות את החברים הוותיקים, וזאת מעבר לטענות שהועלו ביחס לחברים חדשים, התקפות גם בעניינם.

מאידך, רמ"י טוענת כי הליך השיוך האמור מהווה מכירת זכות במקרקעין, במסגרתו הקיבוץ מקנה לחברים זכות חזקה ייחודית במקרקעין ששויכו להם וזכויות בעלות מאפיינים רכושיים. לדידם, מדובר בזכויות מהותיות שהועברו במסגרת ההליך ובהתאם לכך נמכרה לחברים הזכות במקרקעין. רמ"י טוענת כי בתמורה להעברת הזכויות, שילמו החברים 300,000 ₪, וכי לא מדובר בתשלום עבור הון אגודה. עוד טוענת רמ"י, כי גם החברים הוותיקים העבירו תמורה עבור הזכויות במקרקעין, אם בכסף או בשווה כסף. על כן, התמורה שהועברה חייבת בתשלום מס, כאשר רמ"י העמידה גובה תמורה הדומה למס ששולם ע"י החברים החדשים.

דיון והכרעה

תחילה ביהמ"ש מציין כי "מכירה" לפי החוק והפסיקה, היא רק מכירה היוצרת זכות משפטית אכיפה המבטיחה העברה של זכות במקרקעין. ביהמ"ש עומד על אופי הזכויות שהועברו במקרה דנן וקובע כי הקיבוץ וויתר על זכותו במקרקעין, כדי שזו תועבר לידי החברים, ומשכך, מדובר במהלך משמעותי ביותר, המשנה את פני הקיבוץ ואת זהות בעלי הזכויות במקרקעיו. ביהמ"ש מדגיש כי ללא וויתור זה, לא ניתן לבצע שיוך ולא מדובר בעניין טכני, אלא זהו לב השינוי במארג היחסים בין הקיבוץ לחבריו.

על כן, קובע ביהמ"ש כי בהתחשב בכך שוויתור הקיבוץ על זכויותיו במקרקעין נעשה במסגרת הסכם ללא אפשרות חזרה, יש לראות בוויתור הקיבוץ כמכירה. זאת כיוון שהמונח "ויתור" הנקבע בחוק הנו רחב, וההגדרה נועדה ללכוד ברשתה אף אירועים שבענפי משפט אחרים יתכן ולא היו נחשבים כמכירה.

בנוסף, ביהמ"ש קובע כי הנתונים המשפטיים והעובדתיים במקרה זה מלמדים כי בפועל הכסף ששולם ע"י החברים אינו עבור הון האגודה, לכן יש לראות בתשלום החברים בסך 300,000 ₪ כחלק משווי המכירה עבור הנכס המשויך, ולחייב בתשלום המיסים עפ"י החוק.

מתוך כך, ביהמ"ש קובע כי גם השיוך לחברים הוותיקים הנו בבחינת מכירה. יחד עם זאת, ומבלי שטענה זו הועלתה ע"י הצדדים, ביהמ"ש מעיר כי במידה ואכן החברים הוותיקים לא שילמו תמורה בעד הזכות, ובמידה והמכירה נעשתה בדרך של "ויתור על זכות ללא תמורה", הרי שיכול והיא תהא פטורה ממס שבח. במקרה זה, אם הקיבוץ חפץ בתחולת פטור זה, עליהם הנטל להוכיח את יסודותיו. בנוסף, ביהמ"ש שב ומזכיר כי הפטור אינו חל על מס רכישה, אלא תחולת הפטור חולשת רק על מס שבח.

זאת ועוד, ביהמ"ש דוחה את טענת הקיבוץ לפיה יש להעמיד את שווי המכירה על 0 ₪, שהרי לא ניתן לומר כי אין כל שווי לזכות כדוגמת זו בקיבוץ במרכז הארץ.

לאור כל זאת, נפסק כי העררים שעניינים שומות מס השבח ומס הרכישה, ביחס לעסקאות שבין הקיבוץ לחברים החדשים נדחים. בנוסף, העררים שעניינם מס הרכישה שנקבע לחברים הוותיקים נדחים גם הם. בכל הנוגע למס השבח שהושת על הקיבוץ בגין העסקאות עם החברים הוותיקים- הקיבוץ יכול להגיש ערעור ולטעון לתחולת הפטור.

סיכום

העוררים יישאו בהוצאות המשיב (רמ"י) בסך של 15,000 ₪.

ו"ע 49180-11-18 (מינהלים)(מרכז) קיבוץ גזר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, פס״ד מיום 22 ביולי 2021.

איתן מימוני, עו״ד

"איתן מימוני ושות' - משרד עורכי דין" -  עוסק במגוון תחומים במשפטי המנהלי והאזרחי.

דואר אלקטרוני: office@mai-law.co.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

לפסקי דין בנושאים:

אגודה קהילתית אגודות שיתופיות אגרסקו אחריות נושאי משרה איכות הסביבה אי תחרות אנרגיות מתחדשות אפליה כלפי נשים ארגון מגדלי העופות ארנונה אשראי בוררות בחירות בחירות לועד הנהלה בטיחות בעבודה ביטול בן ממשיך ביצים בית מקצועי בן ממשיך גודל הנחלה דגי נוי דיני חוזים דיני מכרזים דיני נזיקין דיני עבודה דמי פיתוח הורשת זכויות החלטה 737 החלטה 979 החלטה 1101 החלטה 1261 החלטה 1265 החלטה 1524 החלטה 1547 היוון היחידה השלישית היטל השבחה הסגת גבול הסוכנות היהודית הסכם בין יורשי נחלה הסכם משולש הסכמי פיתוח העברת זכויות הפקעות הפרשות לפנסיה הקצאת מגרשים הרמת מסך השבות מקרקעין השכרת בתי מגורים השמדת תוצרת חקלאית התיישבות ועדות ביקורת ועדות קבלה ועד מקומי ועד קהילה ועדת השגות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות זכות עיון במסמכי אגודה חובת השבה למעסיק חוזה חכירה חוכר לדורות חוק ההתיישבות חיוב בגין שירותים קהילתיים חכירה חכירה לדורות חלופת האגודה חלף היטל השבחה חקלאות טיפול בבעלי חיים ייבוא וייצוא ירושת משק חקלאי כתב הודאה וסילוק כתבי שיפוי לולים לשון הרע מדור משפטי מדור עסקי מועצות אזוריות מיסוי מיסוי מקרקעין מיסי קהילה מכסות ביצים מכרזים מניות תנובה מסך התאגדות מס מעסיקים מס רכישה מס שבח מערכת המשפט משבצת משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה נפוטיזם סדר דין סדרי דין סילוק יד במקרקעין סמכויות בית דין לעבודה סמכות שיפוט סעיף 114 לחוק הירושה סעיף 197 עובדים זרים עובדים פלסטינאים עיגון זכויות ערבון ערבות ערעור על החלטות הרשם פינוי מאדמות מינהל פיצוי בגין גריעת שטחים מהמשבצת פיצוי בגין שימוש חורג פיצוי יורשים פיצויי סבל פיצויי פיטורין פיצול נחלה פירוק שיתוף במקרקעין פלישות חקלאיות פנסיה פקיעת חברות קבורה קורונה קיבוצים קליטה קנאביס קנביס רפואי קניין רוחני קרקע קרקע תפוסה רישום זכויות רשות מקרקעי ישראל רשם האג״ש שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות נוספות תביעת דיבה תחנות דלק תכנון ובניה תכנית דיור לאומי תנאי מקפח בתקנון תנובה תקנון אג״ש תרבות וחינוך תשלומים לאגודה קהילתית

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.