⁨במקום שרמ"י ובנק ישראל יתקוטטו, ראוי לשהממשלה תשנה את השיטה⁩

15 פבר 2022 המחברת/ת:
עליית מחירי הדיור עליית מחירי הדיור

בתגובה לדוח היציבות הפיננסית שפורסם היום ותגובת רמ"י לדוח בנק ישראל, אומר עו"ד דודו קוכמן, מזכ"ל האיחוד החקלאי, כי מדובר בעוד דוח שממנו משתמע כי המנהל לא עושה את תפקידו ומהווה גורם מרכזי בעליית יוקר המחיה ובעליית מחירי הדיור. 
לדבריו, רמ"י יוצרת מניפולציות שגורמות לעליית מחירים, נותנים הנחיות לקביעת שומה, כאלו שסותרות את כללי עבודת השמאות ואלו גורמים לעלית מחירי הקרקע מה שמביא בהכרח לעלית מחירי הדיור. 

המצב שבו רמ"י שולטת במעל 90% מקרקעות המדינה, יוצר מציאות מעוותת ביחס לכל נושא השומה והשמאות מבחינת האזרח, ויש לו השלכות על מצב השוק ואף על המחירים.

במקום ש"שליטת" המדינה תהווה יתרון לאזרחיה, ותביא לירידת מחירים ולקורת גג לכל אזרח, הגולם קם על יוצרו.

יש מקום לשינוי כדי שכל אזרח/ בעל נכס/ רוכש נכס יוכל לקבל את יומו במערכת אובייקטיבית שקופה כאשר הוא מבקש להשיג על השומה.בתגובה לדוח בנק ישראל על היציבות הפיננסית לפיו עליית מחירי הקרקעות במכרזי רמ"י עלולה לפעול לעלייתם של מחירי הדירות בשנים קרובות טוענת רמ"י כי היא פועלת לפי חוק בשיטת המכרזים הפומביים וכי השנה שווקו למעלה מ 100 אלף יחידות דיור. כן מאשימה רמ"י את הבנק המרכזי בכך שהוא מתעלם ממחדל הריבית הנמוכה, לה אחראי הבנק, שהיא הגורם מספר אחת לעליית מחירי הדיור.

אלא שלטעמנו, אומר קוכמן, אחד הכשלים העיקריים במחיר הקרקעות המאמיר טמון בהליכי השומה. 

לפני כחצי שנה היתה אמורה להגיש את מסקנותיה, הועדה לבחינת הליכי השומה במקרקעי ישראל שמונתה על ידי מועצת רשות מקרקעי ישראל לסוגיית השמאות, אלא שאלה מעולם לא פורסמו ולא בכדי. הרכב הוועדה שאושר אינו מאוזן, כך שספק אם מונופול הקרקעות יאפשר פגיעה בכוחו. סימן לכך ניתן למצוא בעובדה שבהרכב הוועדה לא נכללו נציג לשכת השמאים ונציג לשכת עורכי הדין, למרות בקשתם להיכלל בועדה.

כידוע, מרביתם המוחלטת של אזרחי המדינה צורכים את שירותי הרשות, מכיוון שמצאי הקרקעות הפרטיות זניח ולאזרח בישראל אין למעשה כל ברירה אחרת. 

ברשימה שלהלן מונה דודו קוכמן מקצת מהרעות החולות שנמצאות בבסיס העליה במחירי הדיור במדינת ישראל:

  • קיים ניגוד עניינים מובנה במנגנון הקיים לבירור מחלוקות בסוגיות שומה בשל כוחה הרב מצופה כי הרשות תרסן את עצמה ותוודא כי החוכר יקבל את יומו בהליך שבו האזרח הוא צד לסוגיה שבמחלוקת והרשות הינו הצד השני בסוגיה זו.
  • אחת הסוגיות הנפוצות במחלוקת בין האזרח לרשות קשורה לערך הכספי של נכס ומדובר במחלוקת לגיטימית, אך דרכי הפתרון הקיימים בהכרח נותנים יתרון לרשות, דבר שאינו תקין בעליל שכן הרשות הינה צד בעל עניין.
  • אמנם, חובתה של הרשות כזרועה הארוכה של המדינה לגבות תשלומים על פי חוק, אך זכותו של האזרח לקבל את יומו בהליך שקוף שידון בפני גורם חיצוני אשר מקבל את החלטותיו בכלים מקצועיים מבלי שאף צד יתערב בהחלטותיו, כולל הרשות.
  • התערבות נציגי הרשות בהליכים שבהם הוא צד לא רק שאינה תורמת לאמון הציבור אלא גם מביאה לזיהומו של ההליך. כך למשל ההנחיה לשמאים להטות את שומתם ולהתעלם ממרכיב המשפיע על השווי.

דודו קוכמןיש להקים גוף אובייקטיבי לדון בהשגות על החלטות המינהל

כל תהליכי ההשגה והערעור על ההשגות חייבים להיעשות בידי גוף אובייקטיבי לחלוטין על מנת להבטיח הליך הוגן ושקוף לאזרח. מומלץ להפוך ולקבוע בחקיקה ראשית את ועדת ההשגות לגוף מעין שיפוטי שאינו כפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ורשות מקרקעי ישראל ושאף הרשות תוכל לערער עליו (בדומה לוועדות ערר ע"פ חוק התכנון והבנייה) . באופן כזה ניהול ההשגה יהיה אובייקטיבי ומקצועי באופן מלא.

ניגוד עניינים נוסף מתייחס להשגות בנושאים משפטיים שהיום על פי ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל מגיעות למנהל שהינו בעל עניין ובניגוד עניינים מובנה. הליך לא תקין זה שבו האזרח חש חסר אונים שאינו מקבל את יומו בהליך שעל פניו הוא מזוהם, מחייב שינוי דחוף. כך ניתן לקבוע כי השגה בעניין משפטי תופנה לסמכות בלתי תלויה במשרד המשפטים, שיהיה אמון על בחינת הסוגיה המשפטית בלבד לאחר שייתן ליועמ"ש של הרשות הזדמנות להביע את עמדת הרשות בהשגה, או לחילופין תינתן ליו"ר ועדת ההשגות סמכות זו!

הוראות של המנהל שגם מתערבות בשיקול הדעת העצמאי של השמאי הממשלתי ובאמצעותו על הליכים משפטיים כמו וועדת ההשגות היא בבחינת ללחוש על אוזנו של השופט מה התוצאה המצופה בהחלטתו ואינה נותנת שיקול דעת מקצועי אמיתי להחלטות מעין שיפוטיות אלו.

יש להבטיח את עצמאותו של השמאי הממשלתי

מעמדו של השמאי הממשלתי כמי שאמון על מערך השמאות הממשלתית בישראל נקבע על פי החלטת ממשלה ולא בחקיקה ראשית ובשל כך לא פעם נפגעים סמכויותיו והכלים המקצועיים שעל פיהם צריכים לעבוד שמאים.

כך לדוגמא, השמאי הממשלתי לא קבע את נוהלי ההשגה ואת סמכויותיו בהליכי ההשגה, הוא שואב מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל והחלטות הנהלת הרשו כאמור נמצאים בניגוד עניינים מובנה.

השמאי הממשלתי מפרסם מעת לעת קובץ הנחיות (קווים מנחים) בסוגיות שונות ובהם הוא מנחה את השמאים כיצד לפעול.

ראוי להמליץ על חקיקה ראשית, חדשנית וראויה שתגדיר בצורה נכונה את כוונת המחוקק ותעגן את מעמדו של השמאי הממשלתי כגורם המקצועי הקובע וכן את המנגנון של הליכי ערעור על שומות בכלל ומול רשות מקרקעי ישראל בפרט.

שינוי של כל האמור לעיל יבטיח שפעילות השמאי הממשלתי תהא בלתי תלויה, מקצועית, ותביא לעליה באמון הציבור ואף עשויה להוזיל את מחירי הדיור!

דודו קוכמן, עו״ד

מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי.

עורך דין בעל תואר שני L.L.M במשפטים. אוניברסיטת בר אילן.

טל: 03-5620621

פקס: 03-5622353

דוא״ל: dudu@ihaklai.org.il

צילום: תמר מצפי

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.