|
ביהמ"ש המחוזי בת"א דחה את התובענה של קיבוץ נען לפיצוי מוגדל על קרקע שהופקעה לטובת המשיבה, רכבת ישראל. הקיבוץ ביקש לפסול את חוו"ד של השמאי שמינה ביהמ"ש משתי סיבות עיקריות: השמאי טעה בהגדירו את זכויותיה מכוח חוזה חכירה לא מהוון לזכויות המקבילות של בר רשות (ובכלל לא היתה לשמאי הזכות לדון בזכויות משפטיות כלל) והשמאי לא כלל בחוו"ד את הפוטנציאל הגלום בקרקע, בין היתר, לאור התכנון הקיים להקים מפעל בשטחים שהופקעו.
ביהמ"ש דחה את טענות הקיבוץ משסבר כי נכונה קביעתו של השמאי המוסכם כי אין הבדל משמעותי בין שווי קרקע חקלאית המוחכרת ל-49 שנה בחוזה חכירה שאיננו מהוון, לבין שווי קרקע הניתנת לקיבוץ במעמד של בר רשות, בחוזה תלת-שנתי מתחדש אלא בהליכי רישום החכירה בלבד (הבדל שבגינה הוסיף השמאי להערכתו 5% בלבד).
ביהמ"ש קבע כי לא הונחה בפניו ראיה כי היתה תכנית או אפשרות להקמת מפעל (שימוש המותר בחוזה החכירה) במועד הרלוונטי וגם אם היתה הרי החכירה ניתנה לקיבוץ לצורך מילוי משימותיו וכלל לא בטוח כי הקיבוץ היה זכרי לפיצוי על ייעוד אחר (מה גם שלצורך השינוי היה עליו לשלם 91% מהשווי – בהתאם להחלטות ממ"י). ביהמ"ש הוסיף כי קיימים מקרים בהם ההבחנה המעשית בין הזכויות עשויה להיטשטש. כך בעיקר כאשר מדובר בחכירה מהוונת, במסגרתה החוכר שילם למעשה את מלוא ערך הקרקע לבעליה אולם זהו לא המקרה.
ביהמ"ש הדגיש כי המדינה לא התכוונה להעניק לחקלאים, ובכללם המבקשת, מתנה בדמות אדמות מדינה יקרות אלא זכות חכירה מוגבלת ביעודה, לצורך עיבוד הקרקע לחקלאות. וכי על אף זכויות היתר שניתנו לקיבוץ מכוח חוזה החכירה עדיין אם ייעוד הקרקע משתנה היה על המבקשת לשלם למינהל דמי חכירה ראשוניים ודמי חכירה שנתיים (או דמי חכירה מהוונים) לפי הנהוג אצל המינהל לגבי מפעל דומה וגם לכן לא ניתן לומר כי זכויותיה של המבקשת במקרקעין הינן שוות ערך לזכות בעלות.
ביהמ"ש דחה את טענת הקיבוץ שביקש להביא בחשבון לצורך הפיצוי את הפוטנציאל התכנוני של הקרקע משקבע כי לאור פסיקת ביהמ"ש העליון, התחשבות בפוטנציאל תכנוני של מקרקעין לצורך הערכת שוויים תעשה רק כאשר הסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין איננו קלוש ורחוק, אלא ודאי.
הפ (ת"א) 755/06 קיבוץ נען - אגודה שיתופית בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ, פס"ד מיום 29/06/08
תשומת הלב למספר סוגיות:
- לשווי לדונם שלחין, מטעים וכו (כולל מחוברים)
- לאי ההבחנה/אבחנה בין חוזה משבצת מתחדש לבין חוזה לדורות, שכן ממילא צריך לשלם 91% על "מפעל"
סוגיה זאת חשובה מאד לדעתי לענין אי תשלום היטל השבחה בגין מפעל בטענה שלמעשה המקרקעין לא הוחכרו למטרת מפעל - הוא מחדד את הטענה שאני טוען כל הזמן. מי שמשלם 91% לא צריך לשלם היטל השבחה.
- לאי עיסוק כלל בסוגיה של תחולת החלטה 949 על חוזה חכירה שנחתם לפני קבלתה, בעוד קיימים מספר רב של פסקי דין הקובעים שהחוזה גובר על החלטות מועצה מאוחרות, כולל פסק הדין של "הקשת המזרחית" שמצוטט כאן לצרכים אחרים. הכוונה למגבלת 75 הדונמים.
בפעם הבאה יש לטעון בענין הזה בלהט (אולי נטען, אבל אם כן השופט טעה).
פסק הדין מובא באדיבות אורי עו"ד בר-קמה, לאמעי, סידר, רהט, צידון, פינק-עורכי דין
|