דודו קוכמן, עו״ד

דודו קוכמן, עו״ד

מזכ"ל תנועת כפרי האיחוד החקלאי.

עורך דין בעל תואר שני L.L.M במשפטים. אוניברסיטת בר אילן.

טל: 03-5620621

פקס: 03-5622353

דוא״ל: dudu@ihaklai.org.il

לאחר שנים רבות של ניסוי וטעייה מאז קבלת החלטת מועצת מקרקעי ישראל 979 במרס 2007, הודיעה רשות מקרקעי ישראל שהחל מה-1/4/18 על הפעלה מלאה ליישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין היוון זכויות המגורים בנחלות.

ככל שהדבר נוגע למשק המשפחתי (מושבי עובדים וכפרים שיתופיים) מדובר בהחלטת מועצה 1523 או כל החלטה אחרת שתחליף אותה.

בד בבד תחל הפעלה מלאה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1528, המתייחסת למשק השיתופי (קיבוצים ומושבים שיתופיים).

הודעת רשות מקרקעי ישראל 11 שנים מאז אישור ההחלטה המקורית מדברת בעד עצמה ומעוררת שאלות רבות על סדרי העדיפויות ועל ההפליה המתמדת של בעלי זכויות בנחלה.

אגודה שיתופית (Cooperative) היא סוג של תאגיד, דהיינו חֶבֶר בני אדם המתאגדים יחד להשגת מטרה משותפת, והם בוחרים להקים אגודה שהינה ישוּת משפטית נפרדת, כלומר הזהות של התאגיד ובמקרה זה אגודה שיתופית שונה מזהות של החברים בו.

בשונה מתאגידים אחרים, האגודה השיתופית (להלן: "האגודה") היא תאגיד שנועד לרווחת חבריו והגדלת הרווחים בלבד אינה המטרה היחידה, בשונה מתאגיד מסוג חברה לדוגמא, היא גם אינה עמותה וכאשר נצבר באגודה רווח, רשאית היא לחלק אותו לחבריה או להשקיעו בפעילויות אחרות של האגודה.

בשונה מחברה שבה יש בעלי מניות ועובדים, חבריה של אגודה הם אנשים היכולים לעזור לעצמם ולקחת את האחריות לגורלם ולשיפור איכות חייהם ובעיקרון ההתאגדות של אגודה מבוססת על עקרונות של שוויון ולכן מדובר בתאגיד עם דמוקרטיה ישירה. 

לכן יש חשיבות רבה לניהול תקין של האגודה ולתשומת לב לפרטים בו ורשימה זו באה להדגיש נקודות חשובות להתייחסות.

המרחב הכפרי בישראל מקיף כ-1000 נקודות ישוב ובהם מושבים, כפרים שיתופיים, קיבוצים, מושבים שיתופים וישובים קהילתיים ומהווה כ- 10% מאוכלוסיית המדינה, קרי מעל 800 אלף תושבים החיים בכ- 53 מועצות אזוריות.

המרחב הכפרי ובעיקר ההתיישבות המתוכננת שכוללת ישובים חקלאיים עבר משבר כלכלי גדול שהביא במידה רבה לשינוים רבים ובהם שינויי פרנסה, מגוון חדש של אוכלוסייה, שינוי באורחות החיים בחלק מהקיבוצים ובחלק מהמושבים השיתופיים ועוד. תהליכים אלו שנמשכים גם בעת הזו נובעים בעיקר ממשבר כלכלי שחייב ישובים רבים לשינוי דפוסי ההתנהלות הכלכלית והחברתית.

החקלאות הישראלית היא חלון הראווה של מדינת ישראל ובכל מקום אליו מגיעים ראש הממשלה ושריו מבוקש הידע והניסיון של החקלאים והחקלאות הישראלית.

בעולם כבר מבינים ששם המשחק הוא המחסור במזון הצפוי להתחולל ,דבר שנראה רחוק למי שקורא את המאמר הזה ומגיע למרכול השכונתי הוא יכול כמעט בכל העונות לרכוש ירקות ובדרך כלל במחיר סביר וגם מפירות העונה הנמכרים גם הרחק ממועד קטיפתם בשל האפשרויות של קירור עמוק.

הפריון בחקלאות בישראל הוא הגבוה ביותר באופן משמעותי מכל הענפים האחרים בישראל ואין לו במה להתבייש. בעוד ממוצע הפריון בישראל בנתוני 2016 עומד על 116.3 הרי שהחקלאות כבר הגיעה לכ -150 ויותר לעומת ענפים אחרים כמו תעשיה 120, תחבורה ותקשורת 125.

בעולם המודרני משקי הבית והעסקים הקטנים הם השדרה המרכזית של הכלכלה והחלשתם פוגעת באופן ישיר בכלכלה של אותה מדינה וכך קורה בישראל

המשקים המשפחתיים בישראל ובהם משק החלב הם עסקים קטנים הפזורים במקומות מרוחקים והיכולת שלהם להתפרנס מחקלאות הולכת ומצטמצמת בשל חוסר הבנה ופיגור רב לעומת המתרחש במרבית העולם המודרני.

כידוע חופש ההתאגדות הינה אחת מזכויות היסוד הבסיסיות במשטר דמוקרטי, אשר בצידה עומדת לאדם הזכות של חופש מהתאגדות- היינו הזכות לפרוש מחברות בתאגיד.

לזכות לפרישה מתאגיד, יש חשיבות רבה עת עוסקים אנו באגודה שיתופית, שכן ברבות מהאגודות השיתופיות, הזכות הקניינית במקרקעי החבר, שלובה בחברותו באגודה.

במספר פסקי דין קבע בית המשפט כי זכותו של אדם לפרוש מחברותו באגודה עומדת לו מבלי שיאבד את זכות הקניין ברכושו אשר בישוב ומבלי שיאולץ למכור את רכושו (ראה פרשת עפגין-נ' מתיישבי אמנון ה"פ 22222-07-10).

שאלה הנגזרת באופן ישיר מזכות חבר לפרוש מחברותו באגודה, הינה האם זכותה של האגודה השיתופית להמשיך ולגבות ממי שפרש מחברות בה, תשלומים המהווים מעין מיסי חבר?

ככל שמדובר באגודה שיתופית חקלאית בה שורר משטר נחלות , נמצא את התשובה לשאלה זו בממסגרת החלטה מס' 970 של מועצת מקרקעי ישראל. החלטה זו מכירה בזכות חבר אגודה שיתופית חקלאית לפרוש מחברותו באגודה מבלי שיאבד את זכויותיו באגודה. החלטה זו מחייבת את החבר הפורש מהאגודה לחתום על הסכם לקבלת שירותים וכפועל יוצא לשאת בתשלומים בגין השירותים שהאגודה מספקת לו.

משקי העזר שהוקמו לפני שנים רבות באו כדי לענות על צורך לפרנסה חלקית למי שפרנסתו העיקרית לא הייתה מהמשק החקלאי וזאת בשונה מנחלה חקלאית ולכן הם נקראו משקי עזר וגודלם נע בין כדונם ולעיתים אף חמישה דונם ויותר. משקי עזר הוקמו גם באזורים עירוניים וגם בהתיישבות הכפרית.   במושבים ובכפרים השיתופים הם בדרך כלל בודדים אך יש ישובים שבהם משקי העזר הם רבים כמו גיבתון, גני-עם, קידרון, בוסתן הגליל, ניר צבי, כפר סירקין וכו'.

זכויותיהם ומעמדם של החוכרים במשק עזר השתנה במהלך השנים כאשר ללא כל הצדקה הופלו בעלי זכויות במשק העזר באזור הכפרי בעוד אחיהם בעלי זכויות באזור העירוני זכו בהטבות מפליגות עת נעשה שינוי ייעוד בקרקע.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1521 שפורסמה בימים אלה מנסה לתקן במעט את המצב ולצמצם את ההטבות המפליגות שמהם נהנו בעלי זכויות במשקי עזר במגזר העירוני על ידי הגבלתם ולמעשה זו פעם ראשונה שהחלטה בעניין משקי עזר עושה הבחנה בין חוכרים בישוב חקלאי לחוכרים בישוב עירוני.

כבר בתחילה נאמר כי בעל זכויות במשק עזר יכול להמשיך להחזיק בזכויותיו ללא כל שינוי ובכלל זה לשלם דמי חכירה שנתיים כקבוע בחוזה.    ברור כי בעלי זכויות במשק עזר שנדרשים לשלם 1% לשנה, קרי לעיתים עשרות אלפי ₪ לשנה יעדיפו לרכוש זכויות מהוונות וגם לכך יש מענה בהחלטה.


עד לאחרונה, נהגו ועדות התכנון לבקש מיוזמי תכנון כתבי שיפוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, שבו נקבע כי במידה והועדה לתכנון תיתבע על ידי מי שנפגע מהתכנית בגין ירידת ערך נכסיו, כי אז יוכל לפנות בתביעה לוועדה המקומית וזו תוכל לתבוע את היזם באמצעות כתבי השיפוי.

סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה קובע כי "נפגעו על ידי תכנית שלא בדרך של הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שהיה בתחילתה של התכנית בעל המקרקעין או בעל זכות בה, זכאי לפיצוי מהועדה המקומית".

ביהמ"ש העליון ביושבו כערכאת ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה וקבע כי כתבי השיפוי לא מעוגנים בחקיקה ולא ניתן לדורשם מיזמים אלא רק במקרים מיוחדים הכתובים בחוק.
מדובר על ערעור של פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח' (ע"א 5958) בעניין דרישת הועדה המקומית לכתב שיפוי דרקוני מהיזמים.

היזמים, ובעלי פרחי ביקל בעלי קרקע חקלאית ביקשו לשנות תכנית מתאר על ידי תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים במטרה לשנות יעודה של קרקע למגורים.

מזכ״ל כפרי האיחוד החקלאי, עו״ד דודו קוכמן, שלח לשר האוצר ויו״ר מועצת מקרקעי ישראל, משה כחלון, הערות להצעות ההחלטה  לקראת ישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקבועה ליום ב׳ 18/09/17.

בראשית מכתבו מוחה עו״ד קוכמן על הזמן הקצר המוקצה לקבלת הערות להצעות ההחלטה. לדבריו, מצופה מתאגיד שלו סמכות לקבוע ו/או לשנות מדיניות בתחום המקרקעין שיפיץ את כוונתיו מספיק זמן לפני הישיבה על מנת שכל בעל עניין יוכל ללמוד את ההצעות, להבין את משמעותם ולהתייחס אליהם ברצינות. הגיע הזמן שהשקיפות בעבודה תעשה במלוא מובן ההתכוונות ולא רק בהצהרות שאין מאחוריהם דבר.

לפני שנים רבות הוצפה ישראל בגל עליה גדול ממדינות שהיוו את ברית המועצות לשעבר ומדינת ישראל הייתה אובדת עצות היכן יתגוררו אותם המוני משפחות שנחתו בארץ.

אריאל שרון, ז"ל ששימש בתקופה זו כשר הבינוי והשיכון במדינת ישראל ופעל בדרכים רבות להאצת בניה על ידי מתן הקלות ליזמים, הקמת אתרי קראוונים, הקלות ביה דרך תמ"א 35 והסבת מבנים למגורים בהתיישבות תוך מתן תמיכה למי שהסב מבנים אלה בהוראת שעה.   התוצאה שבכל המסלולים נבנו או הוסבו מעל 140 אלך יחידות דיור שסייעו בקליטת העלייה שכן אחרת היו העולים החדשים גרים באוהלים.

המצב היום דומה למצב שהיה אלא שלא מדובר בקליטת עליה אלא בצורך דחוף ליצר מגוון של פתרונות דיור שיאפשרו בהוראת שעה ליצר פתרונות מיידים למצב הקשה שבו נמצא שוק הדיור במדינת ישראל.

בימים הקרובים צפויה ההכרעה האם לאפשר פיצול דירות גם במגזר הכפרי.
המתנגדים להחיל פיצול דירות גם במגזר הכפרי נשענים על שני טיעונים עיקריים ובהם עמדת מינהל התכנון שחושש מהגדלה לא מרוסנת של האוכלוסיה במגזר הכפרי ואחרים שחושבים כי מדובר במתנות הניתנות למגזר הכפרי.

מדובר בשני טיעונים שמנותקים מהמציאות וניזונים מדמוניזציה שנעשית כלפי המגזר הכפרי מצד מוסדות התכנון ופוליטיקאים אינטרסנטיים בשנים האחרונות.

מרביתם המוחלט של הישובים הכפריים מאוגדים באמצעות אגודה שיתופית שבתקנונה יש פרק המיוחד לישוב סכסוכים בין האגודה לחבריה, חבריה לשעבר ועובדיה ובין החברים בינם לבין עצמם.

סעיף 52 לפקודת האגודות השיתופיות קובע כי רשאית האגודה לקבוע בתקנונה הוראות לישוב סכסוכים הנוגעים לעסקי האגודה, בין על ידי הרשם ובין באופן אחר.

ביטול פסק בורר מחייבת קיומה של אחת מעשר העילות הקבועות בסעיף 24 לחוק הבוררות. מדובר בעילות מאוד קיצוניות ובית המשפט כאמור לא ממהר להתערב בהחלטותיו של מוסד הבוררות והחלטותיו מטעמים שונים ובהם החשיבות שרואה בית המשפט במוסד זה, הרצון לכבד את תניית הבוררות הקיימת בין צדדים ועוד. ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון היא "כי רשות ערעור על פסק-דין בענייני בוררות אינה ניתנת על דרך השגרה, אלא רק במקרים שבהם עומדת להכרעה שאלה בעלת חשיבות חוקתית, ציבורית ו/או משפטית גבוהה, שיש לה היבט עקרוני-כללי החורג מגדר עניינם הפרטני של בעלי הדין".

בימים אלה נתן ביהמ"ש העליון רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי שקבע כי אין מקום לביטול פסק הבורר למרות שנפל פגם בהליך, כשהתברר שהבורר הפר את חובת הגילוי ולא גילה לצדדים בתחילתה של הבוררות את העובדה כי העניק במשך שנים רבות שירותים משפטיים למשיבה

עא 1610/17 לוסיה ויצדומיני נ' גיאה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, פס״ד מיום 28/05/17

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237