"משפחה ונחלה" זהו המוטיב החוזר בהליכי גישור שמתנהלים בין הורים לילדים ובין ילדים ובני זוגם והורים מבוגרים, כאשר במרכזם עומדת נחלה עליה נאבקים ואותה מבקשים לחלק ולעיתים לנשל מי מבני המשפחה מלקבל חלק ממנה.

אנו מוצאים בכל פעם מקרים קשים יותר ויותר שנובעים מטעויות שחוזרות על עצמן. הורים עוברים תהליכים נפשיים מורכבים ביותר מול הילדים ובני זוגם והמטרה בהליך הגישור היא לנסות לאחות את השברים בכדי להותיר משפחה בנחלה.

רבות ניתן לשמוע מהורים את המשפט: "לא הייתי מאמין שזה יקרה במשפחה שלנו". אנשים חושבים שרק אצל השכנים הצרות דופקות על הדלת, הם לא מאמינים שמאבק על הנחלה יכול לפרק משפחה במחי יד, בשיחת חולין ואולי אפילו ברמיזה. יש משפחות שחיות על קרעי תרנגולת, רגע לפני פיצוץ, הורים הולכים על ביצים ליד הילדים, מצאנו שהם מבוהלים ממש לפני מפגשים משפחתיים שמא מישהו מהילדים יעלה את נושא הנחלה על השולחן או אולי ישאל שאלה שמי מהילדים בניתוח שגוי עשוי להבין לא נכון את הדברים ומשם הדרך לפירוק המשפחה קצרה מאוד.

נשאל - האם בעיניכם הגיוני שהורים שהגיעו לגיל גבורות יחיו בפחד שהמשפחה תתפרק להם מול העיניים בעודם בחיים? האם סביר שילדים יבקשו לחלק את "עור הדוב" לפני שהוא ניצוד? מה קרה כאן בדור האחרון? מדוע יש ריבוי מקרים שבהם ילדים שוכחים את ההורים?

אביגדור לייבוביץשניר שערפתיחת השערים ליישום החלטה 1464:

"עידן הנחלה המהוונת", עומד בפתח ורמ"י כבר החלה ליישם את החלטה במרחב צפון ואף פתחה צוהר בשערים במחוז מרכז. בעת מכירת נחלה ולאחר תשלום "דמי רכישה" חבויות המס שיחולו על מוכרים עשויות להגיע לסך של כ- 50% באזור המרכז ולסך של כ- 45% באזורי עדיפות לאומית.

עמדנו על החישוב של הנחות אזורי עדיפות לאומית והראנו כיצד תחושב הנחת אזור עדיפות לאומית באזורי עדיפות "קו עימות", אזור א' ואזור ב', עד תקרה ההנחה שעומדת על 900,000 ₪ ובעת פיצול מגרש מנחלה עד 450,000 ₪.

בעת בקשה להעברת הזכויות במקרקעי המדינה מחוכר לחוכר מתנה רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י) את מתן הסכמתה בתשלום דמי הסכמה. בית המשפט העליון, במספר פסקי דין, הכיר בזכותה של הרשות לדרוש תמורה עבור הסכמתה להעברת החכירה בקרקע.

בעניין מכירת נחלה קיים ספק אם רמ"י זכאית לדרוש דמי הסכמה עבור חלקת המגורים מאחר והחלטת מועצת מקרקעי ישראל בעניין היוון זכויות חלקת המגורים מחייבת בגביית דמי רכישה (במקום דמי הסכמה) עבור חלקת המגורים.

מערכת היחסים בין הורים לילדים חתנים וכלות כאשר ברקע עומדת נחלה, יוצרת תקלות משפטיות שמשליכות על משפחות לדורות.

אחד הנושאים המרכזיים בעולם הנחלות, שמעלה שאלות משפטיות כבדות משקל, הוא בניית בית בנחלה של ההורים. ב"עידן הנחלה המהוונת" נושא זה עומד להיות אף סבוך יותר לאור האפשרות לבניית בית שלישי נפרד בנחלה ופיצול שני מגרשים מנחלה ורישום ע"ש הילדים.

נבהיר, כי כאשר ילד בונה בית בנחלה הרשומה ע"ש ההורים, ולילד אין זכויות בקרקע אלא במבונה בלבד, ובנוסף הילד/ה נשוי ומביא עימו בן/בת זוג וילדים להתגורר בבית, נוצר מארג משפטי סבוך בו שותפים מספר צדדים בעלי אינטרסים שונים (למרות שמדובר במשפחה), מה שעשוי להביא ל"תקלות" משפטיות ומשפחתיות.

בעקבות החלטת ממשלת ישראל להגדיל את היצע הדיור על מנת להוזיל את מחירי הדיור נדרשו אגודת ישובים חקלאים (מושבים וקיבוצים) להפסיק חכירת קרקעות ולהשיבם לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") על מנת לפתח ולהקים שכונות מגורים ותעסוקה.

בעקבות ההחלטה ליישם את המדיניות הנ"ל התקבלה במועצת מקרקעי ישראל סדרת החלטות שהראשונה שבהן החלטה 1222 ולאחריה 1259, 1285, 1426 אשר תוקנה ועודכנה לאחרונה  בהחלטה 1470 "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה" (להלן: "ההחלטה"), לפיה תפקיע המדינה קרקעות ממשבצת נחלות של מושבים וקיבוצים בתמורה לפיצוי כספי ולזכויות נוספות.

בהתאם להחלטה, ומכוח שינוי הייעוד הופקעו קרקעות במושבים ובקיבוצים אשר דווחו לשלטונות מיסוי מקרקעין לצורך עריכת שומה במס שבח.

זהו פרק חדש בעלילות "עיגון הזכויות" במקרקעי הנחלות.

בקצרה, משה באדר חברנו-למקצוע החליט להלחם על הנחלה האישית שלו בבית-נקופה. מתברר שפרש מהאגודה כבר לפני שנים בעקבות עמיר דרורי, וניהל כעת קרב על שלב הביצוע של החלטה 970.

השופט רם וינוגרד קיבל חלק מטענותיו. פסק-הדין מפורט יפה ומנומק, וראוי לעיון.

יש לאורך פסק-הדין כמה התייחסויות לסוגיות שונות המעסיקות את כל בעלי הנחלות:

  1. גודל הנחלה - נקבע כי אינו יכול להיות יותר מהתקן הרשמי. יכול להיות פחות אבל ההפחתה חייבת להיות שיוויונית לגבי כל הנחלות בישוב.
  2. קידום התצ"ר לטאבו - לאחר סקירת דברי בג"ץ בפרשת דרורי, גם השופט וינוגרד מבין שהמלחמה עברה למישור האזרחי, ומבקר בלשון עדינה למדי את העובדה כי חלפו שש שנים מאז הורו שופטי בג"ץ לקדם את ההחכרה, ומצטט את עדויות נציגי רמ"י המודים בחוסר-מעש מתמשך עד היום. השופט הנכבד אף עושה מעשה: נותן צו עשה המורה לאגודה לסיים את התצ''ר עד 1.11.2016.
    אין לזה תקדים, ולטעמי מדובר במהלך מבורך. בתור מי שייצגה את עמיר דרורי בעתירותיו לבג"ץ, נראה לי כי נולד כאן פרק-המשך בסאגה של מלחמת עיגון זכויות בעלי הנחלות במקרקעיהן.
  3. העדר זיקה בין הקצאה של בית מקצועי לבן לבין עיגון זכויות האב בנחלה - נדחתה הטענה שיש להפחית משטח הנחלה של האב, שטח של בית מקצועי שהוקצה לבן לפני 25 שנים בהסכמת האגודה.
  4. ככל שיש טענות כספיות בין הצדדים או טענות לגבי תנאי "הסכם ההפרדות" לפי החלטה 970 אזי עליהם לנהלו בבוררות לפי תקנון האגודה. על המעוניין לפנות לבוררות תוך 45 ימים ממתן פסק-דין זה.

ת"א (ירושלים) 7049-05-14 באדר נ' להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', פס״ד מיום 06/07/16

לסוגיית זכויות התכנון והבניה השפעה רבהעל נושא הורשת המשק החקלאי. ידועה ומוכרת לנו מדיניות "אחדות הנחלה", אשר מטרתה לשמר את היחידה החקלאית כשלמות אחת. הטעמים לכך רבים ובין יתר הטעמים, הרצון למצות את הפוטנציאל המשקי כולו ולמנוע את חלוקתה בין מספר גורמים, באופן העלול לפגוע באופן משמעותי בתועלת הכלכלית העשויה לצמוח ממנה. ואולם, על אף שהדבר מורכב ולא שכיח במיוחד, פעמים שאפשרות פיצול הנחלה תביא לפתרון סכסוך ופעמים שבעל הנחלה בוחר בו מיוזמתו, משיקולים שונים. הסיפור המובא בפסק הדין ממחיש עד כמה אין מדובר בהליך פשוט ואף יותר מכך, כאשר מדובר במחלוקת בין יורשים על הזכויות במשק החקלאי. מה יקרה במצב בו בית המשפט קבע כי יש לפצל את הנחלה אך, לכאורה, הדבר אינו אפשרי? להלן תמצית פסק הדין, אשר ממחיש את ההכרח להגיע להסכמים ופסקי דין בני-יישום.

תמ"ש (ב"ש) 15154-10-12 ח.ג נ' מ.ג, טרם פורסם

 החלטה 1458 - תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלה / אביגדור לייבוביץ, עו״ד ושניר שער(רו״ח), עו״ד

החלטה 1458 - תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים בנחלה / אביגדור לייבוביץ, עו״ד ושניר שער(רו״ח), עו״ד

ביום 8.5.16 חתם שר האוצר על החלטה 1458 שאושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל וקבעה כי ניתן להשכיר את המבנים לתעסוקה לא חקלאית (פל"ח) ביחס למבנים שאושרו בהיתר, כאשר מדובר על מבנים חדשים וכן על מבנים שהוסבו למבנה לפל"ח.
הבהרנו כי השימושים המותרים להשכרה במבני הפל"ח הינם שימושים שיש להם "זיקה למשק החקלאי ולמרקם הכפרי ושאינם תחרותיים לעיר".

כעת נביא את רשימת השימושים המזוהים כשימושים חקלאיים הקשורים למשק החקלאי ונבהיר כי לא מדובר על רשימה סגורה בשלב זה

 

מי היורש? / אביגדור ליבוביץ, עו״ד ושניר שער (רו"ח, עו״ד

מי היורש? / אביגדור ליבוביץ, עו״ד ושניר שער (רו"ח, עו״ד

בעת מכירת נחלה על ידי יורשים (בין במכירה לצד ג' ובין בהסדר בין יורשים בו משולם כסף מחוץ לנכסי העזבון, כפי שעמדנו על כך במאמרים קודמים) ובמצב בו בנחלה יש בית מגורים אחד בלבד, חובה לבדוק את הזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.

ייחודיות הסעיף הינה בכך שהוא מעניק פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים בנחלה, זאת ללא קשר לעובדה שליורש יש דירת מגורים נוספת משלו. ההגיון המונח בבסיס הסעיף הינו שהיורשים מנצלים פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים שבנחלה שיכול היה לנצל המוריש ("כניסה לנעלי המוריש").

השימוש בסעיף זה הפך לחשוב ביותר, בייחוד לאור השינויים בסעיפי הפטור ממס שבח החל מיום 1.1.14 בו בוטל הפטור ממס שבח למכירת דירת מגורים פעם בארבע שנים (סעיף 49ב(1) שבוטל). ואולם, אחד מהתנאים לזכאות לפטור ממס שבח על פי סעיף 49ב(5) לחוק הינו ש"המוריש ערב הפטירה היה בעלים של דירה אחת בלבד". מכאן שיש לבדוק את זהות המוריש והיורש.

מי היורש? / אביגדור ליבוביץ, עו״ד ושניר שער (רו"ח, עו״ד

מי היורש? / אביגדור ליבוביץ, עו״ד ושניר שער (רו"ח, עו״ד


 

בעת מכירת נחלה על ידי יורשים (בין במכירה לצד ג' ובין בהסדר בין יורשים בו משולם כסף מחוץ לנכסי העזבון, כפי שעמדנו על כך במאמרים קודמים) ובמצב בו בנחלה יש בית מגורים אחד בלבד, חובה לבדוק את הזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.

ייחודיות הסעיף הינה בכך שהוא מעניק פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים בנחלה, זאת ללא קשר לעובדה שליורש יש דירת מגורים נוספת משלו. ההגיון המונח בבסיס הסעיף הינו שהיורשים מנצלים פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים שבנחלה שיכול היה לנצל המוריש ("כניסה לנעלי המוריש").

השימוש בסעיף זה הפך לחשוב ביותר, בייחוד לאור השינויים בסעיפי הפטור ממס שבח החל מיום 1.1.14 בו בוטל הפטור ממס שבח למכירת דירת מגורים פעם בארבע שנים (סעיף 49ב(1) שבוטל). ואולם, אחד מהתנאים לזכאות לפטור ממס שבח על פי סעיף 49ב(5) לחוק הינו ש"המוריש ערב הפטירה היה בעלים של דירה אחת בלבד". מכאן שיש לבדוק את זהות המוריש והיורש.

עמוד 1 מתוך 3

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

תפעול וניהול האתר - ערן שאקי 054-4731702

זוהר טבנקין 0587824237