המדריך למכירת מגרש בהרחבה / מתן חביביאן, עו״ד

מתן חביביאן, עו״ד מתן חביביאן, עו״ד

בשנים האחרונות הוחלט במושבים ובקיבוצים רבים להקצות מגרשים בהרחבה  וזאת מתוך מגמה שתביא לעיבוי והצערת האוכלוסייה בהם. לרוב, מגרשים אלו הוקצו לאדם מטעמם הנקרא "מומלץ"  וניתנו בפטור ממכרז וחלו עליהם מגבלות שונות, שהמגבלה העיקרית הינה חסימת האפשרות למכירת המגרש במשך חמש שנים מיום סיום הבניה וזאת למעט מקרים חריגים כגון גירושין, מוות, מימוש משכנתא וכיוצא באלו. 

ביום 05.02.17 קיבל מנהל מקרקעי ישראל את החלטה 1503  אשר הביאה לביטול המגבלה המוחלטת להעברת זכויות לפני תום תקופת 5 השנים ממועד סיום הבניה. בהחלטה  נקבע, כי ככלל המנהל לא יגבה תמורה נוספת בעד העברת זכויות במגרש שניתן בפטור ממכרז, וזאת אם חלפו חמש שנים ממועד סיום הבניה. יחד עם זאת ניתן יהיה להעביר זכויות במגרש שניתן בפטור אף בטרם חלוף חמש השנים ממועד סיום הבניה וזאת בהתאם לתנאים שיפורטו כדלקמן:

על פי מדיניות המנהל, קרקעות באזורי עדיפות, או קו עימות מוקצות ב"הנחת אזור", לדוגמא קרקע באזור קו עימות, קרי עוטף עזה או גבול הצפון מוקצית ב-0% כלומר הנחה מלאה על התשלום למנהל, או למשל קרקע באזור עדיפות לאומית א', מוקצית ב-31% משומת ערך הקרקע בתוספת מע"מ.

אם המגרש הוקצה במחיר מלא ללא הנחת אזור, או הנחת קו עימות והמגרש יימכר תוך שנה ממועד סיום הבניה, ידרוש המנהל עבור העברת הזכויות תמורה נוספת בגובה של כ-20% מערך הקרקע בתוספת הצמדה ומע"מ. בכל שנה ממועד סיום הבניה ועד לחמש שנים אחרי מועד סיום הבניה, יפחת התשלום הנוסף בכ-4%.

לדוגמא: לשמעון הוקצה מגרש במושב באזור המרכז בשנת 2010, תמורת תשלום למנהל בגובה של כ-1,000,000 ₪ היה וראובן ירצה למכור את המגרש עוד באותה השנה, יצטרך לשלם למנהל תוספת של כ-20% מערך המגרש, כלומר עוד כ-200,000 ₪ בתוספת הצמדה ומע"מ שיהוו "דמי הסכמה". החל מסיום הבניה סכום זה יפחת בכל שנה ב4% במשך חמש שנים.

כמו כן, אם המנהל הקצה את הקרקע בהנחה, העברת הזכויות תתאפשר בכפוף לתשלום דמי הסכמה בשיעור ההנחה שניתנה ע"י המנהל וזאת בהתאם לחלק היחסי של אותה תקופה. כלומר, עד טרם חלוף שנה ממועד סיום הבניה- יידרש תשלום בשיעור מלוא גובה הנחה בתוספת הצמדה ובתוספת מע"מ. בכל שנה ממועד סיום הבניה ועד לחמש שנים אחרי מועד סיום הבניה, יפחת התשלום הנוסף בכ-20%.

לדוגמא: לראובן הוקצה בשנת 2010  מגרש בישוב בעוטף שנחשב לאזור קו עימות ב0%- כלומר ללא תשלום, כאשר שווי הראלי של המגרש הינו 100,000 ₪. ראובן סיים לבנות את ביתו בשנת 2012 ובאותה שנה החליט כי ברצונו גם למכור את המגרש, לצורך מכירת המגרש יצטרך ראובן לשלם את מלוא ההנחה שקיבל, קרי 100,00 ש"ח בתוספת הצמדה ומע"מ. בכל שנה ממועד סיום הבניה ועד לחמש שנים אחרי מועד סיום הבניה, יפחת התשלום בכ-20%.

  יש לציין כי במקרים בהם הוקצתה קרקע לבעל זכויות בשל היותו נכה: המנהל יאפשר העברת זכויות ללא הגבלה ולא תגבה תמורה נוספת, בהעברת זכויות לנכה העונה על התבחינים שבגינם הוקצתה הקרקע לבעל הזכויות בשל היותו נכה. בהעברת זכויות לנכה העונה על התבחינים שבגינם הוקצתה הקרקע לבעל הזכויות בשל היותו נכה.

יש לשים לב לדברים נוספים בעת מכירת המגרש:

 מס שבח- היה והמגרש איננו בנוי או עומד בתנאי "דירת מגורים מזכה",  על פי החוק יחול מס שבח בגובה 25%  מהשבח שנוצר, (הרווח בעד המכירה).

היה וזו דירתו היחידה של בעל המגרש, ובבית מתגוררים לפחות 18 חודשים , המכירה צפויה להיות פטורה ממס שבח. עם זאת עדיין המכירה צפויה להיות מחויבת בדמי הסכמה למנהל אם טרם חלפו חמש שנים ממועד סיום הבניה.

היטל השבחה- ככלל חלה חובה על בעל מקרקעין או חוכר לדורות לשלם עבור תוכנית אשר אישרה הוועדה המקומית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.    

מס רכישה- על הקונה חל מס רכישה, גובה המס הינו 6% מהתמורה. קונה שקיבל היתר בניה תוך שנתיים מרישום הקרקע על שמו, יוכל לקבל חזרה שישית מהמס ששולם, כלומר מס הרכישה יהיה 5%.

 כאשר מוכרים מגרש רצוי לפנות לעורך דין אשר מתמצא בעבודה מול רשות מקרקעי ישראל, רשויות המס והוועדה לתכנון ובניה וזאת כדי שהעסקה תבוצע בצורה המיטבית עבור הלקוח.

מתן חביביאן, עו״ד

משרד עורכי דין מתן חביביאן מתמחה בעסקאות מכר ורכישה של נחלות במושבים בכל הארץ, הסדרת ירושות במגזר החקלאי, מינוי בן ממשיך, כתיבת ויישום צוואות וירושות ועסקאות נדל"ן . כמו כן, המשרד עוסק בישום החלטות רשות מקרקעי ישראל לרבות פיצולי נחלה.

טל: 0523-692949 פקס: 08-9980975 מייל: matan@hm-law.co.il

אתר: www.hm-law.co.il/

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

זוהר טבנקין 0587824237