ארבע יחידות בנחלה! תכנית פורצת דרך בתכנון "המושב החדש" אושרה להפקדה / גד שטילמן, עו"ד

עו"ד גד שטילמן עו"ד גד שטילמן

מושב כפר חיים הינו המושב הראשון בארץ שתכנית המתאר שלו לארבע יחידות מגורים בנחלות אושרה להפקדה. "הבשורה" והחדשנות שבתכנית אינה רק במספר היחידות לנחלה אלא בהתאמתה באופן מלא להחלטה 1464 ובניסוח תקנון המאפשר פיצול מגרשי מגורים מהנחלות בתצ"ר (תכנית לצרכי רישום). התכנון המהפכני הינו פרי יוזמה של מתכנן ערים אילן אייזן, עוה"ד גד שטילמן ושמאי המקרקעין נחמיה גנות.

המהפכה" בתכנית "כפר חיים" היא ניסוח תקנון המאפשר פיצול של מגרשים מתוך הנחלות בתצ"ר והיוונם לפי החלטה 1464 ללא צורך בהכנת תכנית נוספת לפיצול. יישום עקרונות תקנון כפר חיים לכלל המושבים בארץ יחסוך לכל בעל הנחלה את עלות הכנת תכניות פיצול "נקודתיות" והזמן הכרוך באישורן בוועדות התכנון. בהתחשב בעובדה שקיימות 35,000 נחלות בישראל ובהן ניתן יהיה בעתיד הקרוב לבנות שלוש יחידות ולפצל מהן שתיים, הרי שיישום תקדים "כפר חיים" במושבים יביא גם לחיסכון של למעלה ממיליון וחצי שעות עבודה לוועדות התכנון.

הקשיים עליהם התגברה התכנית היו פיצול בתצ"ר כשהשימוש המותר במגרש הינו ל"מגורים" בלבד בעוד ב"חלקה" ממנה נגרע המגרש מותרים גם שימושים חקלאיים ואחרים, וכן מדיניות רמ"י ביישום החלטה 1464; על פי מדיניות רמ"י ניתן לפצל מגרשים מנחלות בכפוף לכך שהמגרש המפוצל מהווה "יחידה סטטוטורית" נפרדת מהנחלה. החדשנות בתכנית "כפר חיים" היא בניסוח המשפטי של תקנון התכנית העונה להגדרה האמורה באופן המאפשר להסתפק בתצ"ר לפיצול, כך, ש"בסופו של יום", המגרש ירשם כ"חלקה" נפרדת בלשכת רישום המקרקעין עם זכויות חכירה לדורות. במצב החדש ניתן יהיה להוריש מגרשים ובתי מגורים ולמכרם באופן מיידי לצדדים שלישיים ללא מגבלה המחייבת הכנת "תב"ע נקודתית".

במחוז מרכז הוחלט לתת "רוח גבית" למטרה שהציבו אדריכל אילן אייזן ועוה"ד גד שטילמן מתוך ראיה פרקטית לפיה אין היגיון להעסיק את ועדות התכנון בעשרות אלפי תכניות פיצול בנחלות וראוי למצוא פתרון לקיצור ההליכים, בעיקר לאור כניסת החלטה 1464 לבצוע מאסיבי. התקנון החדש בכפר חיים מאפשר לבעלי הנחלות לבנות את יחידות המגורים הנוספות בכל מקום שימצאו לנכון בשטח חלקת מגוריהם ללא צורך להגדיר מראש את מיקום המגרשים לפיצול. בעל הנחלה או יורשיו יוכלו לבנות ארבע יחידות מגורים ללא פיצול ובכל עת בעתיד להחליט אם לפצל יחידה, או יחידות מגורים ו/או מגרשים בהגשת תצ"ר. הגמישות בתכנית מאפשרת בניית בתים דו משפחתיים עם קיר משותף והפיצול יבוצע על "קו הבניין".

מאז תיקון ב1 לתמ"א 35 החלו מספר רב של מושבים להכין תכניות מתאר שמטרתם בניין הבית השלישי ופיצולו. תכניות לישוב כולו המסמנות את המגרשים לפיצול בגוף תשריט התכניות מכתיבים כבר היום לבעלי הנחלות את מיקומם הבתים שיבנו בעתיד ומונעים מהם כל גמישות. חיסרון נוסף בסימון מראש של המגרשים לפיצול הוא שבעל הנחלה לא יקבל היתר הבניה מרמ"י עת יבקש לבנות בית במגרש המסומן לפיצול, אלא אם יכנס להחלטה 1464 וישלם בנוסף לסך של 3.75% משווי חלקת המגורים גם תשלום בל של – 29.25% משווי המגרש.

 בניגוד למצב האמור תקנון כפר חיים מאפשר בנייה של ארבעה הבתים ללא חובת היוון של המגרש/ים. תשלומים אלה יידחו לפי שיקול דעתו של בעל הנחלה רק עת יגיש תצ"ר לפיצול. במקרים בהם בעל הנחלה בונה בתי מגורים בשטח בנוי מצומצם יחסית, מדובר בחיסכון של מאות אלפים ולעיתים מיליונים. כדאיות תשלום דמי היוון (29.25%) או "דמי רכישה" תדחה לעת יחליט בעל הנחלה לממש את רוב זכויות הבניה הקיימות בתב"ע החדשה.

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

תפעול וניהול האתר - ערן שאקי 054-4731702

זוהר טבנקין 0587824237