הגברת האכיפה במושבים / אביגדור ליבוביץ

אביגדור ליבוביץ, עו״ד אביגדור ליבוביץ, עו״ד

אנו עדים להגברת האכיפה מצד ועדות מקומיות לתכנון ובניה ומצד רשות מקרקעי ישראל בנושא של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות, כאשר הפעילות של האכיפה מקבלת ביטוי במספר מישורים עליהם אעמוד ברשימה זו.

המטרה היא להביא למודעות של בעלי הנחלות את הסיכון המהותי והמיידי שקיים בהפעלת שימושים לא מוסדרים בנחלות, על מנת שבעלי הנחלות יקדימו את הרשויות ויסדירו את המבנים בנחלות.

ככל ש"עידן הנחלה המהוונת" מתקדם ולאחר שאושר בחודש יוני 2016 המתווה של שלוש יחידות בשלושה מבנים בתמ"א 35 (תיקון 1ב) ולאחר שרשות מקרקעי ישראל פתחה את השער ליישום החלטה 1464 בכל המרחבים, מתגברת האכיפה מצד הועדות המקומית והמחוזיות וכן מצד רמ"י.

הסדרת שימושים בתהליך אישור תב"ע למושב:

מושבים רבים עמלים כיום על אישור תב"ע חדשה למושב לצורך כניסה ל"עידן הנחלה המהוונת". לצורך כך, יש לשים לב היטב, כי הדרישה להסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות עולה גם בתהליך אישור תב"ע חדשה למושב.

במסגרת הישיבות עם הועדות המקומיות לתכנון והועדה המחוזית, בתהליך אישור תב"ע חדשה למושבים שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים, הגדלת זכויות בנייה בנחלות, פיצול מגרשים מנחלות, שימושים לפל"ח, שימושים ליזמויות על קרקע האגודה, הסדרת מבנים בנחלות ובמשבצת וכו', קיבלנו רשימת דרישות מטעם הועדה המחוזית, כלהלן:

"במסגרת התכנית יש להסדיר את המבנים החקלאיים, מבנים לעובדים זרים ושטחים חקלאיים"

"יש להעביר דו"ח פיקוח לבניה הבלתי חוקית במושב"

"הועדה המקומית נדרשת להעביר את עמדתה ביחס ליחידות הבנויות ללא היתר בתחום המושב"

"יש לסמן בתכנית את המבנים הבלתי חוקיים להריסה"

עולה מהדברים שלעיל, כי התנאי הראשוני לכך שמושב יוכל לבקש לאשר תב"ע חדשה הוא - הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה בתחום המשבצת של המושב וכן בתחום הנחלות וסימון להריסה של המבנים הבלתי חוקיים.

הועדות מצאו "שעת כושר" והבינו כי יומצאו להן תכניות רבות לאישור, שהן המפתח ליישום הבית השלישי וההטבות בהחלטה 1464 ועל כן הכניסו את התנאי של הסדרת שימושים בנחלות ובמשבצת האגודה ובנוסף את הבקשה לסמן מבנים להריסה - תנאי שלא מתקבל על הדעת בתהליך מושבי!

שימושים לא מוסדרים במשבצת האגודה ובנחלות הן הסיפור שבכותרת בתהליך יישום "עידן הנחלה המהוונת". האגודות ובעלי הנחלות שהשכילו להבין כי האכיפה מתגברת והפקח על מפתן הדלת, מצד הועדה וגם מצד רמ"י, החלו בתהליך הסדרה של המבנים.

בימים אלה ועדות שולחות פקחים למושבים בכדי לבצע בדיקה בנחלות ביחס למצב המבנים הבנוי בפועל מול היתרי הבניה. לאחר שהועדה מקבלת תצלומי אויר שמצביעים על שימושים חורגים בנחלות, נשלחים פקחים ולאחר מכן מכתבי דרישה מלווים בתמונות של הנחלה הכוללת את המבנים עם דרישה לתשלום קנסות, דמי שימוש, ואיום בהגשת תביעות וכתבי אישום.

התביעות לדמי שימוש כלפי בעלי נחלות ואגודות מגיעות למאות אלפי ₪ ואף למיליוני ₪ ולכן חשוב להקדים את הטיפול בשימושים הלא מוסדרים בטרם הרשות תגיע אליכם!

מי שיבין כי המסך ירד בקרוב יוכל להינצל מתשלום של קנסות כבדים מאוד שהביאו במספר מקרים בעלי נחלות להחלטה למכירת הנחלה והתוצאה היא עגמת נפש וצער רב לבעלי הנחלה וליורשים, אותם  ניתן היה לחסוך אם היו מתבצעות פעולות נכונות.

הדרישות המתוארות לעיל, מכניסות את האגודות לחיכוך בלתי אפשרי ולא סביר מול החברים והשאלות שעולות הן:

כיצד תפעל אגודה לאישור תב"ע במקרים בהם קיימים שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות ובמשבצת?

כיצד תפעל האגודה במקרים בהם אין שיתוף פעולה מצד בעלי הנחלות לצורך הסדרת השימושים וסימון המבנים להריסה?

סיפור מהחיים:

בטרם נענה על השאלות ולצורך הבנת התהליך והסבך אליו ייכנסו אגודות, בלית ברירה, בתהליך אישור תב"ע חדשה למושב, נביא בפניכם סיפור מהחיים:

במושב אושרו בלוח 2 בתמ"א 35 סך של 300 יח"ד. תקן המושב  הוא ל - 80 נחלות. במושב קיימים 80 מגרשים בהרחבה ו- 10 משקי עזר. כלומר המושב ניצל סך של 250 יח"ד, יש לו יתרה של 50 יח"ד לפי תמ"א 35 וחסרות לו 30 יח"ד בכדי לאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים בכל נחלה מתוך 80 נחלות.    

(שאלה שנידרש לה בהמשך היא - מהן הזכויות של משקי העזר אשר ברובם המכריע ניתן לבצע בנייה של בית מגורים אחד, אך יש להם אפשרות לבצע היוון וכן פיצול של מגרש לצורך בנייה של בית שני בהתאם להחלטה 1301 שבימים אלה עומדת על שולחן הדיונים של רמ"י לצורך תיקונה).

בתיקון 1ב לתמ"א 35 נקבע, כי בנחלות במרכז הארץ תינתן תוספת לקיבולת הקבועה בתמ"א 35 לפי תקן הנחלות, כך שניתן יהיה לבנות שלוש יחידות בשלושה מבנים בחלקת המגורים בנחלות. כלומר, במקרה שלעיל המושב יקבל 30 יח"ד תוספת עד לגובה תקן הנחלות בכדי שניתן יהיה לבנות שלוש יחידות בכל נחלה.

במושב בנויות בפועל 450 יח"ד - כלומר קיימת חריגה של 150 יח"ד מעבר לקיבולת הקבועה

בתמ"א 35. בנוסף במושב קיימים מבנים רבים בנחלות שהוסבו לשימושים שונים ללא היתר, לרבות השכרות לעסקים שונים. בשטח המשבצת קיימים מבנים שמושכרים לצרכים של משרדים ואחסנה ללא היתר וכן קיים עודף במשבצת (המושב מחזיק שטחים מעבר לתקן המשבצת).

המושב מבקש לאשר תב"ע חדשה. בישיבה עם הועדה ורמ"י על הוראות התב"ע החדשה, התבקש המושב לסמן את המבנים בשימוש חורג בשטח המשבצת וכן בנחלות וכן להעביר רשימה של כל השימושים וחריגות הבניה וכן להגיע להסדר לגבי עודף המשבצת מול רמ"י.

באסיפה הכללית של המושב עמד על סדר היום - עדכון ביחס לתהליך אישור התב"ע למושב, והועלתה הדרישה של הועדה להסדרת שימושים. הציבור התבקש להשמיע את דברו כאשר על סדר היום עמד הצורך לאשר את דרישת הועדה לסימון מבנים להריסה בכדי להתקדם עם תהליך התב"ע.

האסיפה התנהלה בטונים גבוהים, חברים רבים מפעילים בנחלות שימושים חורגים והם קיבלו בבהלה את דרישות הועדה. דרישות הועדה הן הלכה למעשה בקשה להסדרה מלאה של כל משבצת האגודה והנחלות כאשר תנאי הסף לאישור התב"ע הוא הסדרה מלאה של השימושים לרבות השטחים העודפים.

האסיפה הכללית הסתיימה ללא החלטה ועד ליום זה חלפו מספר חודשים ללא פתרון. האגודה אובדת עצות כיצד להתקדם עם הליך התב"ע לאור המצב של המבנים בנחלות ובמשבצת האגודה.

בימים אלה מתקיימים דיונים רחבים במושב בכדי להביא הצעה מתאימה להסדרה של המשבצת והנחלות ולצורך כך מתקיימות פגישות פרטניות עם בעלי הנחלות בכדי להכיר את המצב של הנחלות ועל מנת לתת פתרונות מתאימים להסדרה. צריך יהיה לקבל שיתוף פעולה מכל בעלי הנחלות בכדי להתקדם בתהליך, וההתמודדות היא עם בעלי נחלות מבוגרים, יורשים, צדדים שנמצאים בהליכים משפטיים, בעלי נחלות גובלים עם בעיות גבולות ופלישות, ילדים שבנו בתים בנחלות, בעלי נחלות וילדיהם שמפעילים עסקים בנחלות והמשפחות תלויות בהכנסות, ועוד ועוד מקרים שהיריעה קצרה מלתאר.

התנאי לפיו יש להסדיר את כל המבנים בנחלות ולסמנם להריסה מעמיד את אישור התב"ע בספק רב ובתוך כך את הבנייה של הבית השלישי בנחלה.     

אחת הבעיות המרכזיות שנוצרה היא, שיישום החלטה 1464 יאפשר ביטול רצף בין דורי לאחר תשלום "דמי כניסה" (3.75% + מע"מ ), אך ככל ולא תהיה תב"ע חדשה למושב שתאפשר בנייה של שלוש יחידות בשלושה מבנים - בעלי הנחלות לא יוכלו לבנות את הבית השלישי הנפרד!

לאור המצב שנוצר, יש להבהיר למקבלי ההחלטות, כי דרישה מסוג זה תעכב את הליכי התכנון במושבים ותגרום נזקים כבדים.

הצעות לפתרון:

מושבים רבים ייתקלו בעתיד הקרוב בדרישות המתוארות לעיל - מושב שמבקש להסדיר תב"ע חדשה בכדי ליישם את "עידן הנחלה המהוונת" צריך לבחון היטב את מצב המבנים במשבצת ובנחלות וכן את השטחים העודפים במשבצת, בטרם יחל בהליך אישור התב"ע, בכדי לעמוד על ההיתכנות להשלים את התהליך.

הדרך היא לבחון כל נחלה באופן פרטני, כך שכל בעל נחלה יידרש להביא את תיק הנחלה עם היתרי הבניה של המבנים בנחלה ובמסגרת בחינת הנחלה תיערך בדיקה של מצב המבנים בפועל למול היתרי הבניה. בהתאם לתוצאות הבדיקה יש לתת פתרון מתאים להסדרת המבנים בנחלה בדרך של השבה של המבנה למצב ההיתר, הוצאת היתר בניה לפי השימוש המבוצע בפועל ככל שניתן או לפי השימוש שניתן לקבל בגינו היתר לפי אופי המבנה, הגודל, המיקום (בחלקת המגורים או בשטח החקלאי), הצרכים של בעל הנחלה ומשפחתו, מספר המבנים בנחלה וכו' או הריסה.

במסגרת התהליך, בעל הנחלה יבחן את האפשרות ליישם את החלטה 1464 במסלול של "דמי כניסה" (3.75% + מע"מ), דבר שיאפשר הסדרה של מבנה נוסף בנחלה (כיום עם קיר משותף ובעתיד בית שלישי נפרד), וכן פיצול מגרש מנחלה בתשלום 33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל (תוספת ל- 33% לאחר תשלום דמי הכניסה +היטל השבחה ומס רכישה) או במסלול של "דמי רכישה" בתשלום 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת את הפוטנציאל התכנוני, לצורך היוון כל חלקת המגורים.

שימו לב - במושבים בהם בעלי הנחלות חתומים על הסכמי חכירה ישירים מול רמ"י ("חכירה לדורות"), הדרישה בהחלטה 1464 היא לחתום על הסכם חכירה חדש בנוסח של החלטה 1311 גם אם לבעל הנחלה קיים הסכם חכירה בתוקף - ללא חתימה על ההסכם בנוסח של החלטה 1311 לא ניתן יהיה ליישם את החלטה 1464.     יש לשים לב לדרישה זו בעת מכירת הנחלה לאור כך שכיום יש דרישה לתשלום דמי רכישה במכירה במקום דמי הסכמה ובמסגרת זו תועלה דרישה כלפי הקונה לחתום על הסכם חכירה בנוסח החדש גם אם הסכם החכירה בתוקף ונושאים אלה יש להסדיר מראש.

בנוסף יש לבחון את האפשרות ליישם את החלטה 1458 במסגרת אישור מבנים לפל"ח לרבות שימושים אותם ניתן להשכיר, כאשר שימושים אלה ניתנים לביצוע רק בחלקת המגורים בתחום

של ה- 2.5 דונם. כמו כן, לבחון את האפשרות ליישום החלטה 1316 שמאפשרת הסדרת מבנים לשימושים נלווים לחקלאות בחלקה א' של הנחלה ולא רק בחלקת המגורים, הסדרת מבנים חקלאיים וכו'.

במקרים בהם קיימות מחלוקות ואי הסכמות מתקיימים הליכי גישור בין בעלי הנחלות ובין בעלי הנחלות והאגודה, בכדי למצוא את הפתרונות המתאימים בהבנה. במקרים בהם לא ניתן להגיע להבנה צריך יהיה לקבל החלטות שישקפו את האינטרסים של כלל המושב וזאת במסגרת שקיפות מלאה באסיפה הכללית של המושב לאחר שיוצגו לציבור כל הבעיות והאפשרויות לפתרונן ולאחר שכל הפתרונות נבחנו והתקבלה החלטה על הדרך שתשקף את רצון הכלל.

המסקנה היא, כי תהליך הכניסה לעידן הנחלה המהוונת ואישור תב"ע חדשה למושב, יחייב את הועדים ובעלי הנחלות לחשיבה מחדש על עתיד המושב בדור הבא ואת הפתרונות צריך יהיה לתת היום בכדי לאפשר למושב לעבור את שער הכניסה לעתיד.

אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ, שער ושות' הינו משרד בוטיק מוביל בתחומו בעל מוניטין רב, המתמחה מזה שנים בייצוג וליווי משפטי של אגודות שיתופיות, בעסקאות ובסוגיות הקשורות למגזר החקלאי והמגזר הכפרי על כל גווניו, ניתוח ויישום החלטות מועצת מקרקעי ישראל, טיפול משפטי בכל הסוגיות מול רשות מקרקעי ישראל, שיוך דירות בקיבוצים ובניית פרויקטים ב"שטח המחנה" וצמיחה דמוגרפית בקיבוצים, וכולל בתוכו מחלקת מגזר חקלאי ואגודות שיתופיות, מחלקת מיסים ומחלקת נדל"ן.

טל. 03-5751531
פקס. 03-5751530
דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

אתר: www.lieblaw.co.il/

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

תפעול וניהול האתר - ערן שאקי 054-4731702

זוהר טבנקין 0587824237