בפסק דין תקדימי מיום 15.12.2016 קבע בית המשפט העליון כי הועדות המקומיות אינן רשאיות לדרוש מיזמי תכנית להפקיד כתב שיפוי אשר מעביר ליזם את נטל תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון, בהרכב כבוד השופטים: י' דנציגר, נ' הנדל וע' ברון).
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק") קובע את הזכות לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין עקב תכנית. לפי סעיף זה, מקום שקרקע שחלה עליה תכנית או שהיא גובלת עם תחומה נפגעה כתוצאה ממנה, רשאי בעל הזכויות בקרקע להגיש תביעה לפיצויים מהוועדה המקומית בגין הפגיעה (ירידת ערך הקרקע).
מזה שנים נהוגה בועדות המקומיות לתכנון ולבניה פרקטיקה, לפיה מחייבות הועדות יזם תכנית להפקיד כתב שיפוי כתנאי לאישור התכנית, כאשר במסגרת כתב השיפוי מתחייב היזם כלפי הועדה לשאת על חשבונו בתשלום פיצויים, ככל שייפסקו לחובת הועדה, במסגרת תביעה לפי סעיף 197 הנ"ל.
הרציונל העומד מאחורי דרישת כתב השיפוי הנ"ל הוא שיזם התכנית הוא זה שעתיד להפיק רווח כלכלי או טובת הנאה מהתכנית, ולכן, באם כוללת התכנית פגיעה בזכויות הפרטיים הגובלים בשטחה או נמצאים בקרבתה, הרי שיהיה זה פתרון צודק ויעיל להעביר את נטל הפיצויים משכם הקופה הציבורית לשכמו של אותו יזם פרטי.
לעניין זה נהוג גם להבחין בין "תכניות נקודתיות" שמטרתן להעניק זכויות בניה מיוחדות ליזם פרטי או לאפשר לו לבצע פרויקט מסחרי שעתיד להניב לו רווח ניכר, לבין תכנית שמטרתה להגשים מטרות ציבוריות כלליות.
ואולם, בית המשפט העליון קבע בפסק הדין בעניין "פרחי ביקל" כי חרף השיקולים בעד ונגד הפרקטיקה של כתבי שיפוי, ואף אם קיימת הצדקה רעיונית לדרישתה, הרי "משעה שמדובר בחיוב כספי שמטילה הרשות על האזרח או על הפרט, נדרש לכך עיגון בחוק או על פיו".
מסקנת בית המשפט הינה כי לא קיימת הוראת דין אשר מסמיכה את הועדה המקומית לחייב יזם בתשלום עבור פיצויים בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק, ולכן אין הועדה המקומית מוסמכת לעשות כן.
כן נקבע כי: "החובה לפצות את הנפגעים מהתכנית, היא חובה מוחלטת שלא ניתן להתנות עליה. מתן רשות לועדה המקומית להעביר את החיוב בתשלום הפיצויים ליזמים, כמוה כהטלת מס ללא צו מפורש של המחוקק".
תוצאת פסק הדין הינה, כאמור, כי ועדות מקומיות אינן רשאיות לדרוש מיזמי תכנית כתב שיפוי.
לפסק דין זה מעלה שאלות רבות ועשויות להיות השלכות רבות ובהן: מה דינו של יזם תוכנית אשר שיפה בעבר ועדה מקומית? האם הוא זכאי להחזר? הצפי הוא שההשלכה המעשית הראשונה של פסק הדין תהיה עיכוב משמעותי באישור תכניות עקב חשש הועדות המקומיות מתביעות בגין ירידת ערך.
עו"ד לירון רז, מנהלת תחום תכנון ובניה ורשויות מקומיות במשרד חגי שבתאי שפירא
*האמור בחוזר אינו בגדר חוות דעת משפטית אלא מידע כללי שאינו מהווה ייעוץ משפטי מכל סוג.
