|
|
|
הדמוטואליזציה של הקואופרטיבים: סיבות ופרספקטיבות / צבי גלאור
תהליכי הדמוטואליזציה, הנקראת לעתים כשינוי מצב ההתאגדות,באמצעותו קואופרטיבים הופכים להיות חברות פרטיות אוציבוריות, ועוד צורות של בעלות או של התפרקות, הינו הנושא שלהמחקר שלנו.הדיון בנושא יחל בניסיון להבין את תהליך הדמוטואליזציה, אתההגדרות שלה בספרות הקיימת על הנושא. לאחר מכן, הדיון ינתחאת הסיבות והתהליכים של הדמוטואליזציה, וינסה לוודא באםתהליכים אלו היו נחוצים. הדיון במחקר זה יבחן גם תהליכידמוטואליזציה בחלקים שונים של העולם, הכוללים את אוסטרליהוניו זילנד, ארצות האיחוד האירופי, ארצות צפון אמריקה וישראל.המחקר יבחן הבדלים וצדדים שווים בתהליכי דמוטואליזציה שלקואופרטיבים ואת הניסיון שהצטבר בנושא זה.
הורד קובץ:
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : התיישבות, אגודות שיתופיות
חוק מקרקעי הציבור (סילוק פולשים) התשמ"א 1981 ("חוק הפולשים") נועד לאפשר לרשויות המדינה (מינהל מקרקעי ישראל – ממ"י וכן רשויות מקומיות) להתמודד עם "מכת המדינה" של פלישה למקרקעי הציבור (מקרקעי המדינה, קק"ל, רשות הפיתוח ורשויות מקומיות).
תחולת חוק הפולשים הורחבה בצורה דרמטית באופן שתחולתו של החוק הורחבה גם למקרים שאינם מקרי פלישה, למקרים שבנסיבות רגילות הינם מקרים "אזרחיים".
חוק ההסדרים האחרון הרחיב את ה"פירצה" למקרה בו התקיימו התנאים הבאים כולם, במצטבר.
שוכר (או חוכר):
מחזיק בקרקע לאחר סיום או פקיעת החוזה
וכן: יעוד הקרקע שונה מייעוד חקלאי לייעוד של מגורים, תעשייה, מסחר או דרך
וכן: אין לאותו אדם זכות להמשיך ולהחזיק בקרקע לאחר שנדרשה השבתה
וכן : נשלחה הודעה לפיה הסתיים החוזה עקב שינוי הייעוד ואין כוונה להאריכו וכי על החוכר לפנות את המקרקעין
וכן: הוצע פיצוי לחוכר מלא בהתאם להחלטה בתוקף של מועצת מקרקעי ישראל הנוגעת לפיצוי בגין קרקע ששונה יעודה לאחד מהיעודים: מגורים, תעשייה, מסחר או דרך.
יודגש כי אין המדובר רק במקרים רגילים של פינוי חוכרים אשר תקופת החכירה הסתיימה אלא גם במקרים בהם מינהל מקרקעי ישראל הודיע על ביטול החוזה עקב שינוי היעוד גם כשאר נותרו שנים רבות עד לסיום החוזה.
יצוין כי ישנם "חוזים חקלאיים" בהם אין חובת השבה של הקרקע עם שינוי היעוד. בנוסף, חוזה חכירה לדורות קיבוץ (אשר עקרונותיו חלים גם על קיבוצים שעדיין לא חתמו על חוזה חכירה מול המינהל) מאפשר לקיבוצים לפעול לשינוי יעוד קרקע למטרות שאינן מגורים (למעט חריגים) ולמעשה לאותם קיבוצים מוענקת זכות להמשיך ולהחזיק בקרקע גם לאחר שינוי היעוד.
תוקף "ההרחבה" של החוק הינו עד 2012 עם אפשרות להארכה בעוד 4 שנים. תוקף זה הינו בבחינת "הוראת שעה" המלמדת כי דעת המחוקק לא נוחה עם החוק. אם כך הוא הדבר, לא ברור מדוע תחולת הרחבת החוק הינה על מגוון של יעודי קרקע ולא רק על יעוד המגורים אשר לגביו הוחלטה גם החלטה 1222 של מועצת מקרקעי ישראל, בנימוק של צורך כלכלי להורדת מחירי הדירות.
לדעתנו מגמת הרחבת החוק מעבר לסילוק פולשים לקרקעות המדינה הינה מגמה שלילית שאינה מתאימה למדינה דמוקרטית. סוגיות של סיום חוזה הינן סוגיות אזרחיות ואל לה למדינה ליטול לעצמה סמכויות בתחום זה שאינה מעניקה לאזרחיה. זה לא המקום לאידיאולוגיה של "המדינה מעל לכל".
חוק ההסדרים שינה את שם החוק לחוק מקרקעי הציבור (פינוי קרקע). אנו סבורים כי על החוק להישאר בגדר סילוק פולשים בלבד.
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : פלישות
ב – 3 לינואר 2011 אושרה במליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית הצעת חוק יסודות התקציב (תיקון מס' 39), התשע"א - 2011. הצעת חוק זו אשר הובלה ע"י ח"כ יצחק וקנין בשיתוף עם חברי הכנסת ישראל חסון, שי חרמש, אברהם מיכאלי ואמנון כהן מעגנת בחוק פטור מדמי חכירה שנתיים למי שמחזיק בקרקע כדין בישובי קו עימות צפון, אזור רמת הגולן ובאזור קו העימות הדרומי.
הצעת החוק באה לתקן עיוות לפיו הפטור חל עד כה אך רק על חוכרים שהתקשרו עם מינהל מקרקעי ישראל בחוזה חכירה מהוון.
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מינהל מקרקעי ישראל, התיישבות, חכירה
לאחרונה התבשרנו על מספר רפורמות חשובות מאוד בתחום מיסוי המקרקעין שאמורות לחול החל מחודש ינואר 2011. במאמר זה, בחרנו להתייחס לרפורמה בתחום מס השבח, אף שברפורמה יש התייחסות גם למס הרכישה. חלק אחד של הרפורמה הינו שבשנים 2011 – 2012 תחוקק הוראת שעה לפיה ניתן יהיה למכור עד 3 (!) דירות בפטור ממס שבח, זאת בתקווה כי בדרך זו "יוזרמו" "לשוק הנדל"ן הרותח" אלפי יחידות דיור למגורים אשר יגדילו את היצע הדירות "ויצננו" את עליות המחירים להם היינו עדים בשנים האחרונות. נזכיר, לפי המצב החוקי כיום, מי שברשותו מספר דירות מגורים יכול למכור פעם ב – 4 שנים דירה בפטור מלא ממס שבח. לפיכך, מי שמחזיק מספר דירות מגורים להשקעה ומכר דירה בפטור ממס שבח ב – 4 השנים האחרונות לא יכול היה למכור דירה נוספת בפטור ממס שבח ועליו להמתין 4 שנים (מיום המכירה האחרונה בפטור ממס שבח) עד לניצול נוסף של הפטור ממס שבח. אולם, בהתאם להוראת השעה, יוכל אותו משקיע למכור בשנים 2011 – 2012, שתי דירות נוספות בפטור ממס שבח.
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מיסוי מקרקעין
נוהל חדש מסדיר את אופן הגשת השגה
הנוהל עוסק בהליכי השגה (ובכלל זה הליך עיון חוזר והליך השגה לועדת השגות) על שומות מקרקעין בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1181.
מטרת נוהל זה המבוסס על החלטת מועצה 1181 היא לקבוע כללים אחידים לטיפול בעיון חוזר ובהשגות על שומות המינהל תוך פירוט מועדים קבועים לטיפול בערכאות השונות.
נוהל זה אינו חל על שומות לצורך פיצויי הפקעה.
(חוזר משרד עו"ד חגי שבתאי, שפירא)
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה
אחזקת נכס מקרקעין טומנת בחובה הוצאות וסיכונים לא מעטים - את זאת כולם יודעים.
במועד מימוש המקרקעין, מצטרפות רשויות לא מעטות לחגיגת המכירה ומבקשות את חלקן. בכלל אלו ניתן למנות את רשויות מיסוי מקרקעין (בגין מס שבח ומס רכישה, כשבמקביל נעשית בדיקה כי אין לנכס חובות במס רכוש), הרשות המקומית בגין חובות ארנונה והיטלים, הועדה המקומית לתכנון ולבניה בגין היטל השבחה, לשכת רישום המקרקעין (בגין אגרות העברה, רישומי הערת אזהרה ומשכנתא וכיוצ"ב).
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מיסוי מקרקעין
צינון דובדבנים במטע במהלך הקטיף
פירות הדובדבן לאחר קטיף רגישים מאוד לתנאי מזג האויר. כיום הם ממתינים זמן רב במטע, וההמתנה הממושכת גורמת להשחרת העוקץ, להפסד משקל ולפגיעה במראה הפרי. נמצא, שהלחות היחסית הנמוכה היא הגורם העיקרי הפוגע באיכות הפרי, וכן טמפרטורת האוויר הגבוהה. הצעתנו הייתה לצנן את הפרי בעודו במטע.
רפי רגב, מוטי ברק, אבי ארבל, אהרון וייסבלום / המכון להנדסה חקלאית, מינהל המחקר החקלאי
הורד קובץ:
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : גניבות מחקלאים
ביום 6.12.2012 אושרה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 1223 "פיתוח במקרקעי ישראל" אשר קובעת מדיניות שונה למימון ולביצוע הוצאות פיתוח, שטחי ציבור פתוחים (שצפי"ם) ומבני ציבור במקרקעי ישראל.
החלטת ממשלה מס' 123 (ממ"י/5) קבעה כי פעילות הפיתוח תועבר מהמינהל לרשויות המקומיות, לרשויות סטטוטוריות העוסקות על פי מטרותיהן בפיתוח ולמגזר הפרטי. מקרים בהם תידרש מעורבות ממשלתית (כגון היעדר יכולת מוכחת של הגורמים כאמור) וכפי שייקבע ע"י ועדת פרויקטים בהשתתפות אגף התקציבים במשרד האוצר, מינהל מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון ומשרד התעשייה המסחר והתעסוקה, יבוצע הפיתוח ע"י משרד הבינוי והשיכון או משרד התעשייה המסחר והתעסוקה.
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : זכויות היסטוריות
החלטה - 1226 החכרת קרקע למטרות תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים
בהחלטת מועצה 1226 נקבע, כי להחלטה 11163 יתווספו סעיפים הקובעים, כדלקמן:
- האגודה תהיה רשאית לבצע שימוש לתעסוקה על פי אישור לשימוש חורג. עסקת ההרשאה ·. תהיה תואמת לתקופת האישור לשימוש החורג
- לאחר תשלום דמי השימוש וחתימת חוזה הרשאה, האגודה תהיה רשאית להשכיר את רשות · השימוש ו/או לבצע אותו על ידי מי מטעמה, ובלבד שלא תבצע העברת זכויות בגין הקרקע וכן שתקופת ההשכרה אינה עולה על תקופת האישור לשימוש החורג.
- תוגשנה תביעות על ידי המינהל בגין שימושים חורגים שאינם מוסדרים וידווח על כך ·למועצה אחת לחצי שנה.
חוזר מקצועי של ברית פיקוח מס' 04/11
הורד קובץ:
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מינהל מקרקעי ישראל, שימושים חורגים, תכנון ובניה, התיישבות, מדור עסקי
החלטה - 1222 הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים (הוראת שעה)
ההחלטה תחול על מקרקעין 1, שחלה עליהם תכנית מתאר מקומית או מפורטת מאושרת למטרת מגורים, לרבות תוכנית אשר עיקרה למטרת מגורים ואשר ניתן להוציא מכוחה היתר בניה, או שהופקדו או אושרו לפני קבלת החלטה זו והחוכר קיבל דרישת השבה תוך שנתיים מיום אישור החלטה זו (על מקרקעין, שיושבו לאחר תום שנתיים ממועד האישור, יחולו הוראות חוזה החכירה והחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית).
(חוזר ברית פיקוח 3/11)
הורד קובץ:
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : שינוי ייעוד, קנט
במדינת ישראל, העיסוק בחקלאות אורגנית מוסדר בחקיקה: , החוק להסדרת תוצרת אורגנית, התשס"ה – 2005 והתקנות שהותקנו לפיו.החוק:
- מסדיר את כל נושא הייצור והמכירה של תוצרת אורגנית ובכלל זה, אופן הגידול, המיון, האריזה, הובלה והסימון הראוי לידיעת הצרכן
- נועד להגן על הצרכן מפני זיוף ומגדיר מה נכלל בהגדרה של "תוצרת אורגנית"
- קובע תקן אורגני אחיד ואישור עמידה בו על ידי גופי אישור ובקרה פרטיים באישור ממשלתי
- פיקוח על – השירותים להגנת הצומח ולביקורת
- בקרה שוטפת – גופי אישור ובקרה
- תוצרת אורגנית מאושרת תסומן בסמלים: סמל אורגני אחיד וסמל בקרה
לרשימת גופי הבקרה וסמליהם
מצגת של מנהלת תחום סטנדרטים והסמכה השירותים להגנת הצומח ולביקורת
מאתר משרד החקלאות
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : חקלאות, חידושים טכנולוגים, ארגוני מגדלים ומועצות ייצור, מדור משפטי
ביום 15.12.2010 חתם שר האוצר על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1223 הקובעת רפורמה בכל הקשור לביצוע עבודות פיתוח במקרקעי ישראל.
מטרת ההחלטה הינה, קביעת מדיניות ברורה ואחידה ביחס לביצוע עבודות פיתוח במקרקעי ישראל, בתחום של הרשויות המקומיות בכל הארץ, בהתאם לאפיון הרשויות המקומיות וסיווגן לפי הרמה הכלכלית חברתית, כמפורט בפרסומים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הנקראים "אשכולות".
החלטה 1223 הינה דרך עוקפת על מנת להכשיר את הצעת חוק מיסי פיתוח, אשר לא עבר עדיין בקריאה שניה ושלישית בכנסת. חוק מיסי פיתוח יבוא תחת היטלי הפיתוח הנגבים על ידי הרשויות המקומיות, ויביא לכך, כי ההיטל יהפוך למס אשר ישולם על ידי האזרחים שהינם בעלי זכויות בנכסים בתחום הרשויות המקומיות, דבר שישית על האזרחים עלויות ניכרות נוספות ויש לדחות אותו בכל תוקף.
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מיסוי מקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, תכנון ובניה, התיישבות, החלטות מועצת מקרקעי ישראל
תקצירי עבודות תלמידים בקורס השתלמות למתכננים במגזר הכפרי
חוברת זו מבוססת על העבודות של המשתתפים בהשתלמות הראשונה שנערכה למתכננים במגזר הכפרי, במרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, בשנת 2009.
מטרת הקורס היא להקנות ידע/השתלמות ממוקדת למתכננים, אדריכלים ואחרים העוסקים או מעוניינים לעסוק בתחום התכנון בהתיישבות במרחב הכפרי. הניסיון בשטח מראה שיש תוכניות רבות אשר לא לוקחות בחשבון סוגיות מיוחדות למגזר הכפרי כמו משבצת, נחלות, חלקות א', מבט אזורי, פיתוח כלכלי, שטחי ציבור, פעילות לא חקלאית, שיתוף הציבור המקומי בהליכי קבלת ההחלטות. חשבנו שמן הראוי לאפשר לעוסקים בתחום ההתיישבות להכיר נושאים מגוונים נוספים המשפיעים על תכנונו של המרחב הכפרי בישראל. דגש מיוחד ניתן לתפיסה של תכנון אינטגרטיבי - תכנון המכיל היבטים כלכליים, פיזיים, חברתיים, סביבתיים וארגוניים. המשתתפים באו הן מהמגזר הפרטי והן מהמגזר הציבורי. נושאי העבודות נבחרו על ידם מתוך ניסיונם המקצועי והתמקדו בבעיות ובסוגיות בוערות הנמצאות על סדר היום לאור התמורות העוברות על היישובים הכפריים. מתוך כך נוצר גם פורום לדיון ולליבון נושאים אלה.
הורד קובץ:
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : התיישבות
בתאריך ה- 02.12.2010 החלה שריפה בכרמל אשר כילתה מעל ל-50 אלף דונמים והביאה לנזק רב לבתים ביישובים שנפגעו מהשריפה וזאת, מבלי לתת את הדעת על חיי האדם היקרים אשר גבתה.
עולה השאלה: הכיצד תפצה המדינה את הניזוקים קרי, האם עסקינן בנזק הנופל תחת חוק מס רכוש וקרן הפיצויים, התשכ"א-1961 (להלן: "חוק מס רכוש") או שמא מחויבות המדינה להעניק פיצוי במקרה דנן, ככל שקיימת, מעוגנת במסגרת אחרת?
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : נזקי מזג האויר, התיישבות, איכות הסביבה
בתקנה 2ג1(ב) אשר הוספה בתיקון 7 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 נקבע כי בעל חוזה חכירה לדורות במקרקעי ישראל לא יידרש בהודעת ממ"י כי אינו מתנגד לבקשת ההיתר במקרים בהם לא מבוקשים "שטח רצפה חדש או שימוש אשר טרם ניתן לו היתר".
כמפורט לעיל, כתנאי למתן ההיתר, יידרש מבקש ההיתר להמציא אישור מאת המינהל על אי התנגדותו למתן ההיתר. לשם כך, תיערך בדיקה זהה לבדיקה שהייתה מתבצעת על ידי המינהל קודם כניסת התקנות לתוקף. הודעת המינהל על אי התנגדותו תינתן לאחר בדיקה הבקשה להיתר, עריכת עיסקה, גביית תשלום וחתימתם הסכם בהתאם להחלטות המועצה ונהלי המינהל התקפים."
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מינהל מקרקעי ישראל, תכנון ובניה, היטל השבחה, חכירה