|
|
|
מדור משפטי
החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1155 שעניינה "קביעת זכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית" (להלן: "ההחלטה") מסדירה הליך עיגון זכויות החקלאים בחלקת המגורים. נוהל ליישום ההחלטה הוכן באגף החקלאי של מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י" ו"הנוהל" בהתאמה) ואף קיבל אישור עקרוני, בשינויים קלים, של הנהלת ממ"י בהחלטת הנהלה מס 3139 מיום 17.1.2012.
בעניין זה ראו פרוט בחוזרינו מס' 37/2012 – "סוגיות ביישום החלטה 1155 בחלקת המגורים בקיבוץ".
להלן נפרט את הליקויים והמכשולים ליישום ההחלטה בקיבוצים ובמושבים שיתופיים כפי שבאו לידי ביטוי, ברובם, בסקירה כללית ומקיפה אשר הוכנה על ידי עו"ד רון רוגין, לבקשת התנועה הקיבוצית והתאחדות הארגונים הכלכליים הקיבוציים.
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, ועדות בנושא קרקע חקלאית, מינהל מקרקעי ישראל, התיישבות, מדור משפטי, החלטות מועצת מקרקעי ישראל, זכויות היסטוריות, חכירה
תביעות עובדים זרים כנגד מעסיקים חקלאים / דודו זהבי עו"ד
ישנו גל של תביעות עובדים זרים כנגד מעסיקים חקלאים מצ"ב פסק דין ודרך "יצירתית" להתמודד עם תביעות אלו.
בתביעה שנפסקה לאחרונה הפרטים היו כלדקמן:
- ביום 18.9.11 הגיש עובד זר ממדינת תאילנד תביעת עבודה כנגד מעסיק ממושב דלתון ע"ס 174,790 ₪.
- ביום 27.9.11 התקיים דיון ועדות מוקדמת של העובד בבית הדין האזורי לעבודה בנצרת.
- ביום 2.10.11 הגיש החקלאי כתב תביעה כנגד העובד בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך שהעובד היה ברחן במשך 8 חודשים ע"ס של 160,000 ₪.
- ביום 2.12.11 ניתן פסק דין כנגד העובד הזר אשר קיבל את מלוא תביעת החקלאי ע"ס 160,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 12,468 ₪.
המצב שנוצר הוא כי גם אם כול תביעת העובד כנגד החקלאי היתה מתקבלת (דבר שהנו רחוק מהמציאות המקרה זה), עדיין לחקלאי עומדת זכות הקיזוז בתביעה שלו כנגד העובד הזר.
המצב שנוצר הוא כי החקלאי מצד אחד נתבע על סך של 174,790 ₪ ומצד שני זכה בפסק דין של 160,000 ₪ ובשכ"ט של 12,468 ₪ קרי החקלאי לא צריך לשלם ולו שקל אחד.
ואכן בדיון שהתקיים ביום 13.2.12 הצדדים הגיעו להסכמה שתביעת העובד תידחה והחקלאי התחייב שלא להפעיל את פסק הדין כנגד העובד, הסכמות אלו קיבלו תוקף של פסק דין.
זוהי דרך ייחודית אך מוצלחת להתמודד עם תביעות העבודה כנגד החקלאיים.
הורד קובץ:
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : ייבוא וייצוא, מדור משפטי
במדינת ישראל, העיסוק בחקלאות אורגנית מוסדר בחקיקה: , החוק להסדרת תוצרת אורגנית, התשס"ה – 2005 והתקנות שהותקנו לפיו.החוק:
- מסדיר את כל נושא הייצור והמכירה של תוצרת אורגנית ובכלל זה, אופן הגידול, המיון, האריזה, הובלה והסימון הראוי לידיעת הצרכן
- נועד להגן על הצרכן מפני זיוף ומגדיר מה נכלל בהגדרה של "תוצרת אורגנית"
- קובע תקן אורגני אחיד ואישור עמידה בו על ידי גופי אישור ובקרה פרטיים באישור ממשלתי
- פיקוח על – השירותים להגנת הצומח ולביקורת
- בקרה שוטפת – גופי אישור ובקרה
- תוצרת אורגנית מאושרת תסומן בסמלים: סמל אורגני אחיד וסמל בקרה
לרשימת גופי הבקרה וסמליהם
מצגת של מנהלת תחום סטנדרטים והסמכה השירותים להגנת הצומח ולביקורת
מאתר משרד החקלאות
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : חקלאות, חידושים טכנולוגים, ארגוני מגדלים ומועצות ייצור, מדור משפטי
ביום 5.8.03 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה") מס' 969 בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרה אחרת (להלן: "החלטה 969"). החלטה זו החליפה את החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 727 אשר בוטלה על ידי בג"ץ בפרשת הקשת המזרחית (בג"ץ 244/00, 3939/99 ואח').
בהמשך להחלטת הממשלה האמורה, ביום 10.11.09 הנחתה הנהלת המינהל את מנהלת האגף החקלאי במינהל ויו"ר הצוות הבינמשרדי לכנס את הצוות ולבחון מסלול פיצוי לפיו תינתן לחוכר אפשרות לרכוש זכויות בחלק מהשטח ששונה יעודו בפטור ממכרז ובתשלום מלא. בהתאם לבקשת הנהלת המינהל הצוות הבינמשרדי בחן מסלול פיצוי בדרך של הקצאת קרקע בפטור ממכרז ובתשלום מלא.
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מינהל מקרקעי ישראל, מדור משפטי
בסוף יולי 2010 ניתנה החלטה פה אחד, ע"י ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז ות"א, המאמצת ומאשרת את פסיקתו של השמאי המכריע ארז כהן (ברק פרידמן כהן שות'), אשר מונה על ידי ועדת הערר בהרכבה הקודם (ערר 49/02 קיבוץ נצר סירני ואח' נגד ועדה מקומית לתכנון ולבנייה לודים ואח') לשמש כשמאי מכריע בתביעת פיצויים בגין ירידת ערך קרקע כתוצאה מאישורה של תכנית, אשר ייעדה מקרקעין למעבר קווי חשמל. עררים 64+65/09 קיבוץ נצר סירני נגד חברת החשמל לישראל והועדה לתכנון ובניה גזר.
באותו עניין נדרש השמאי המכריע להעריך את הקרקע במצבה הקודם – ערב אישורה של התכנית – בשתי חלופות:
- הראשונה – שווי הקרקע החקלאית בהתעלם מהפוטנציאל (באם קיים) של הקרקע לשינוי ייעוד.
- השנייה – שווי הקרקע החקלאית תוך מתן משקל לפוטנציאל לשינוי ייעוד, אם קיים.
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, שינוי ייעוד, תכנון ובניה, התיישבות, מדור משפטי
בית המשפט דוחה תביעה ל"זכויות עבר" בכפר הס
לאחרונה ניתנה פסיקה של בית המשפט המחוזי מרכז בתיק הדן בטענת אגודה ל"זכויות היסטוריות" בקרקעות המוחכרות לה על ידי מינהל מקרקעי ישראל. בבסיס הטענות ל"זכויות היסטוריות" מצד אגודות עומדת פיסקה ב"בג"ץ הקרקעות" אשר קבעה כי על ישובים אשר סבורים כי יש להם זכויות מיוחדות בקרקע, מעבר לזכויות המצומצמות אשר הוכרו בפסק הדין, לפנות לבית המשפט ולהוכיח את זכויותיהם.
אגודת מושב כפר הס ביקשה לקבל סעד הצהרתי לפיו האגודה זכאית לזכויות בעלות ולחילופין, זכות חכירה לדורות מהוונת (כנהוג לחוכר ששילם למעלה מ- 90 % מערכה של הקרקע) בקרקע נשוא התובענה, שאינה כלולה ולא נכללה בחוזה המשבצת של האגודה, על אף שהחזיקה את הקרקע ועיבדה אותה כחמישים שנה.
האגודה טענה, כי היא בעלת הקרקע האמיתית, והקק"ל רק שמרה על הקרקע עבורה, כלומר התקיימה נאמנות, בה הקק"ל הייתה הנאמן והאגודה – הנהנה.
כן נטען כי מהות ההתקשרות על פי אומד דעת הצדדים הייתה שאומנם הקרקע תרשם על שם קק"ל אולם האגודה תהיה זכאית להיות בעלת הקרקע או לחכור אותה בתנאים שישקפו את העובדה שהיא השקיעה השקעה גדולה ברכישתה (שלא תצטרך בעת שינוי יעוד להשיב את הקרקע).
בית המשפט קבע, כי הראיות שהוצגו מוכיחות כי הצדדים מעולם להא התכוונו כי קק"ל תרכוש את הקרקע עבור האגודה ותשמור על זכויות הבעלות בה בנאמנות עבורה.
כן נקבע כי יש לראות באי הבאת המאזנים של האגודה, להוכחה כי היא בעלת הזכויות בקרקע, כמקימת חזקה לפיה לו הוצגו המאזנים, היה נחשף מידע הנזקף לחובתה של האגודה. נקבע כי לכל הפחות, הייתה האגודה צריכה ליתן הסבר מדוע אין רישום של הנכס הזה במאזניה.
בית המשפט קבע, כי מהראיות שהוצגו בפניו דווקא עולה, כי השתתפותה של האגודה ברכישת הקרקע העניקה לה זכות לחכור את הקרקע שעליה פרדסים מניבי פרי, כדי שזו תשמש מקום תעסוקה ופרנסה. כלומר, נקבע כי לא הוכח על ידי האגודה שהסכומים ששילמה מהווים תשלום עבור רכישת המקרקעין ולא עבור שימוש במחוברים בלבד.
בית המשפט מצא חיזוק לגרסת המשיבים, דווקא בכך שהאגודה פנתה למינהל בעבר בבקשה להחיל על הקרקע את החלטה 727 ואף חתמה על הסכם השבה.
מפסק דין ניתן ללמוד, בין היתר, כי משעה שקק"ל נרשמה כבעלים של הקרקע, הראיות הדרושות על מנת להוכיח כי קק"ל אכן התכוונה לפעול כנאמן בקרקע עבור היישוב הינן כבדות ומשמעותיות.
חוזר משרד עו"ד חגי שבתאי שפירא
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מינהל מקרקעי ישראל, התיישבות, מדור משפטי
היטל השבחה על חוכר לדורות בשינויי ייעוד קרקע חקלאית למגורים
לאחרונה דחתה ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה - חוף הכרמל, ערר שהגיש קיבוץ עין הכרמל (נגד הועד המקומית לתכנון ולבניה חוף הכרמל וקבעה כי יש להטל על הקיבוץ תשלום היטל ההשבחה בגין תכנית ששינתה ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים שכן לא "התמלאו הדרישות לקיומו של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק". נדחתה אף הטענה לפטור מהיטל השבחה עבור בניה של עד 140 מ"ר הניתן לכל אזרח בישראל היות והקרקע רשומה ע"ש הקיבוץ ולא ע"ש החברים.
הורד קובץ:
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, שינוי ייעוד, תכנון ובניה, מדור משפטי
הצעת החוק בעניין ועדות הקבלה ליישובים קהילתיים מבקשת לעגן בחקיקה ובמדיניות מוצהרת הפרדה חברתית; היא מעודדת שסעים חברתיים והסתגרות ומקדשת את הבידול ואת חוסר השוויון.
מאתר המכון הישראלי לדמוקרטיה
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : התיישבות, אגודות שיתופיות, מדור משפטי
פסיקה מעניינת ניתנה בין כסה לעשור השנה - על ידי בית משפט מחוזי בחיפה, כבוד השופטת שושנה שטמר – ובה נדחתה המרצת פתיחה אשר הוגשה על ידי מועמדים לקבלה לחברות - אבנר ומרים חדד - נגד אגודה שיתופית אשר סירבה לקבלם כחברים.
בית המשפט דחה את המרצת הפתיחה של משפחת חדד, בנימוקים הבאים:
בתחילה, סקר ודן בית המשפט הלכות פסוקות בדבר התערבות בתי המשפט בהחלטות מוסדות של אגודה שיתופית, לפיהן ההתערבות השיפוטית בהחלטת האסיפה הכללית של האגודה השיתופית נעשית תוך ריסון ואיפוק וכי הביקורת השיפוטית לגבי אגודה שיתופית, שהיא גוף פרטי, נעשית לפי עקרונות ביקורת מתחום המשפט הפרטי בדיני חוזים – עקרון תקנת הציבור, תום הלב וכד', כאשר עם זאת, בנסיבות מסוימות מוצדק להחיל על החלטותיה גם כללים מהמשפט המנהלי כמו סיבות, שוויון הגינות ועוד.
לגבי ההחלטה על קבלת חברים לאגודה קבע בית המשפט כי מדובר בהחלטה ייחודית, וזאת בין היתר משום שהאגודה השיתופית מבוססת על קשר אישי בין החברים ולכן יש לאפשר מתחם רחב ביותר של שיקול דעת לחברי האגודה לבחור מי יצטרף אליהם ומי לא. בהקשר זה קבע בית המשפט כי נכון וראוי כי ההתערבות בהחלטותיה של אגודה שיתופית בדבר קבלת חברים לשורותיה תעשה במקרים חריגים וקיצוניים בלבד.
עם זאת, יכולת האגודה אינה בלתי מוגבלת, ותיבדק בשלושה שלבים: עמידה בהוראות התקנון, תקינות ההליך שהוביל להחלטה ומהותה של ההחלטה על פי הכללים שעיגונם בתום לב ובזכויות אדם.
במקרה של משפחת חדד קבע בית המשפט כי משפחת חדד עומדת בתנאי תקנון האגודה, ואולם עדיין רשאי כפר ביאליק לדחותם משיקולים סבירים אחרים, כי ההליך היה תקין ואין להתערב בהחלטה במהותה. עוד קבע בית המשפט כי הסתמכות על חוות דעת פסיכולוגית היא נפוצה לבחינת מועמדים למשרות ולקבלה לחברות בקיבוצים ובמושבים, וכי אילו הייתה למשפחת חדד התנגדות היה עליהם לטעון זאת לפני שהסכימו לראיון עם הפסיכולוג.
לגבי העובדה כי משפחת חדד כבר שילמה את מלוא התמורה קבע בית המשפט כי משפחת חדד הייתה ערה לכך שההסכם הוא על תנאי ושיתכן שהם לא יתקבלו כחברים לאגודה.
מעניין במיוחד לבחון את פסק הדין לאור הפסיקה על סילוק חברים מאגודה שיתופית והליכי הקבלה לישובים אליהם התייחסנו בחוזרים קודמים.
חוזר משרד עו"ד חגי שבתאי שפירא
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : התיישבות, קליטה, אגודות שיתופיות, מדור משפטי
רשות המיסים אישרה את סיכומי העבר לפיהם חלוקת תמורה ממכירת מקרקעי אגודה שיתופית חקלאית לאחר תשלום המס על ידי האגודה לא תהא חייבת במס נוסף בידי חבריה.
בהחלטת מיסוי 61/08 של רשות המיסים בנושא "מניעת מיסוי כפול בגין שבח מקרקעין באגודה" נקבע כדלקמן:
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מיסוי מקרקעין, התיישבות, אגודות שיתופיות, מדור משפטי
ביום 29.8.2010 חתם שר האוצר על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1208 המעדכנת את החלטת המועצה 817.
החלטה 817 מחודש יוני 1998, מטרתה להביא למדיניות אחידה ביחס למתן הנחות במחירי קרקע באזורי הפריפריה ואזורי מצוקה.
החלטה 817 קובעת כי בהקצאת מקרקעין לבניה למגורים ישולמו למינהל דמי חכירה מופחתים בישובים הכלולים באזורי עדיפות לאומית, בהתאם להחלטות הממשלה, כך שבאזור עדיפות א' ישולם 31% מערך הקרקע ובאזור עדיפות ב' ישולם51% מערך הקרקע.
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, מינהל מקרקעי ישראל, מדור משפטי
ביום חמישי ה- 08/07/10 נערך בסמינר אפעל יום עיון בנושא יתרונות וחסרונות במודלים קואופרטיבים לזכרה של פרופ' סמדר אוטולנגי . יום העיון התקיים בשיתוף בריתות הפיקוח והמטה השיתופי
להלן מצגות ההרצאות מיום העיון
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : התיישבות, אגודות שיתופיות, מדור משפטי
בפסק דין שניתן לאחרונה קבע ביהמ"ש העליון, כי אין לראות בפיצוי בגין ירידת ערך מקרקעין עקב אישור תוכנית משום פיצוי המחייב תשלום מע"מ גם אם המקרקעין מיועדים להפקעה (עא 8863/07 ב.מ. כפריס דדו בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה).
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, תכנון ובניה, מדור משפטי
עליה בתוחלת החיים ורצונם של בני הגיל השלישי לחיות חיי רווחה, להנות משירותי בריאות מתקדמים ועזרה בסיעוד, מחייבים קיומם של מקורות מימון נוספים, מעבר להסדרי הפנסיה ותשלומי הביטוח הלאומי הקיימים כיום. המציאות בה כל הונם ורכושם של בעלי זכויות במשק חקלאי, הינו המשק החקלאי עצמו בו הינם מתגוררים, וללא שיש מקורות כספיים נוספים זולת המשק, הינה תופעה רחבת היקף במגזר החקלאי. מציאות זו, מונעת מההורים בעלי הזכויות בנחלה לחיות בעצמם חיי רווחה ולהנות מהשווי הכלכלי האמיתי של הנחלה במהלך חייהם, ומקשה על מתן סיוע כלכלי לילדים במהלך החיים ועל קיומם של הסדרי חלוקת זכויות הנחלה בין ילדיהם לאחר פטירתם.
הקשר ההדוק לאגודה ומשך שנות המגורים הארוכות במושב, קושרות את המתיישב בעבותות אל בית מגוריו, אל הקהילה והחברה אליה היה קשור משך עשרות שנים, באופן בו המתיישב אינו מעוניין לוותר על מקום מושבו, על קהילת חבריו ובית מגוריו, וזאת גם בעבור מימושו הכלכלי של המשק, קבלת תמורה ראויה ומציאת מקום מגורים חלופי. מצב זה, מותיר את המתיישב כשהוא ממשיך להתגורר בבית מגוריו, ובהעדר מקורות כספיים אחרים אין באפשרותו להנות מחיי רווחה, מאיכות חיים, וללא אפשרות לסייע לילדיו. הפתרון המוצע אשר יובא במאמר זה, אמור לתת מענה חלקי לבעיה רחבת היקף, המצויה בקרב רבבות מבעלי הנחלות בארץ, ולנסות ולהציע דרכים ורעיונות למימוש הפתרונות הקיימים כיום בשוק המשכנתאות בארץ ביחס לנכסי נדל"ן.
להמשך
מופיע בקטגוריות הבאות : קרקע, התיישבות, מדור משפטי